Davacı vekili, davacının komşu 883 parseli tesbit öncesi tapusuz iken davalıların murisi ...’dan satın aldığını ve üzerine bina inşa ettiğini, bu bölümün tapulama sonunda davacı adına tescil edildiğini, 883 parselin bahçesi olmaması sebebiyle...’ya ait iken ölümü ile üç mirasçı aralarında fiilen yaptıkları taksimde...’ya düşen bölümden 12.05.1984 tarihli harici satış senediyle 100 m2'lik bölümü, ilk satıştan 11 yıl geçtikten sonra 01.11.1995 tarihinde ise, bu defa 300 m2'lik bölümü,
en son 06.06.1999 tarihli harici satış senediyle önceki iki adet satış senetleriyle satın alınan bölümler de ilave edilmek suretiyle toplam 1.145 m2 bölümü satın alarak aldığı tarihten itibaren de nizasız, fasılasız ve malik sıfatıyla davacının kullandığını açıklayarak 882 parsel içindeki etrafı çitle çevrili bulunan tahmini 1.145 m2 yüzölçümündeki taşınmazın davalılardan muris ... adına olan tapu kaydının iptali ile taşınmazın müstakilen veya paylı olarak davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini,
olmadığı takdirde fazlaya dair talep ve dava haklarının saklı kalmak kaydıyla 60.000 TL. tazminatın davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı ..., kendine asaleten küçük ...'ya velayeten davayı kabul etmiştir.
Bir kısım davalılar vekili; gerek tapu iptali ve tescil gerekse alacak bakımından 10 yıllık zamanaşımı ve hak düşürücü sürenin geçtiğini, zamanaşımı ile mal iktisabının tapusuz taşınmazlarda mümkün olduğunu, davacının bir talebi varsa bunu ... mirasçılarına yöneltmesi gerektiğini, davacının taşınmazda malik değil kiracı olup davacı satın almış olsa idi aynı yeri sonradan kiralamayacağını, talebin resmi belge ile ispatlanabileceğini açıklayarak davanın... ve... yönünden husumetten, diğer davalılar yönünden esastan reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, "tapulu taşınmazın devir işlemlerinin resmi şekle tabi olup, şekil koşulları oluşmadığından tapu iptali ve tescil istemine ilişkin davanın reddine, tapu iptali ve tescilin mümkün olmaması dikkate alındığında, satışın geçersizliğinden doğan 34.350 TL. alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte miras hisseleri oranında davalılardan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine" karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili ile bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava konusu... köyü 11258 m2 miktarındaki 882 parsel, 1982 yılında yapılan tapulama çalışmalarında zeytinlik vasfı ile 20 yılı aşkın ... zilyetliğinde iken 1978 yılında ölümü ile mirasçılarının aralarındaki iştiraki, müştereke çevirdikleri açıklanarak 1/3’er paylı olarak... evlatları ..., ... ve ... adlarına tesbit edilmiş, tutanak 24.12.1982 tarihinde kesinleşerek tapuya tescil edilmiştir.
Davacının satın alma tarihleri itibarıyla (1984, 1995 ve 1999) dava konusu 882 parsel paylı mülkiyet şeklinde tapuda kayıtlı bulunmaktadır. Davacının dayandığı haricen düzenlenen senetler ile 100,300 ve 745 m2 miktarındaki 882 parsel içindeki bölümleri bir kısım davalılar murisi ...’dan satın aldığı anlaşılmaktadır.
Mahkemenin de kabulünde olduğu üzere, tapuda kayıtlı taşınmazların harici satışı TMK'nun 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 (818 sayılı BK’nun 213.m, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez. TMK'nun 706. maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şartı olmayıp bir geçerlilik şekil şartıdır.
Bu husus 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesinde “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır” şeklinde açıklanmıştır. Bu nedenle davacı tarafın resmi memur önünde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz.
Diğer yandan ... mirasçılarından bir kısmının kabulü var ise de ... terekesi elbirliği mülkiyetine tabi olup tüm mirasçıların oluru olmadan mirasçılardan bir kısmının kabulüne de değer verilemez. Mahkemece tapu iptali ve tescil isteğinin bu sebeple reddine karar verilmesi doğru olup davacı vekilinin tapu iptali ve tescil isteğinin reddine ilişkin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
Ne var ki, davacı tapu iptali ve tescil olmadığı taktirde bedelin uyarlanması suretiyle hüküm altına alınması isteğinde bulunmuştur. Terditli açılan bu davada tapu iptali ve tescil isteği açıklanan nedenlerle yerinde bulunmadığına göre, bedelin uyarlanması yoluyla hüküm altına alınması gerekmektedir. O halde geçersiz sözleşmelere dayalı bedelin değerlendirilmesi zorunludur. 10.07.1940 tarih ve 1939/2 Esas, 1940/77 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında; “haricen yapılan taşınmaz mal satışından dönüldüğünde satış bedelini geri vermeyen taraf taşınmaz malın kendisine verilmesi için karşı tarafı zorlayamaz. Verdiği bedel kendisine geri verilmeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir” denilmektedir. Yine 07.06.1939
tarih ve 1939/31 Esas, 1939/47 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında da; “taşınmazın haricen satışına ve satışının vaadine ilişkin muameleler kanunen muteber bulunmamış ise de, satıcının bu işle görevli memur önünde ferağ’ın icrasını ve aksi taktirde açmış olduğu bedelin geri verileceğini taahhüt etmiş ve alıcı ile aralarında kararlaştırılmış bulunan bedeli bu şartla satıcıya vereceğini üstlenmiş ise, bu gibi uyuşmazlıklar BK'nun 125. maddesine göre 10 yıllık zamanaşımına bağlıdır. Zamanaşımı süresinin başlangıcı ferağ’dan cayma (dönme) ve imtina tarihidir,” kuralına yer verilmiştir.
Her iki içtihadı birleştirme kararının kapsamında da görüldüğü üzere geçersiz sözleşmeye dayalı bedelin istenmesi mümkündür. Davacı harici satış senetlerine dayalı olarak iptal ve tescili sağlayamadığını ve artık ümidinin kesildiğini açtığı bu dava ile öğrenmiş bulunmaktadır.
İçtihadı birleştirmede sözü edilen ferağ’dan dönme ve imtina tarihi saptanan bu durum karşısında harici satış senetlerinin düzenlendiği 1984, 1995 ve 1999 tarihleri olmayıp, davanın açıldığı 11.5.2010 tarihi olduğunun kabulü gerekir. Şu durum karşısında BK'nun 125. maddesinde (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 146.m.) açıklanan 10 yıllık zamanaşımı süresi somut olayda dolmamıştır. Çünkü zamanaşımının başlangıcı dava tarihi olmaktadır.
Mahkemenin zamanaşımının dolmadığını kabul ederek hesaplama yaptırması da doğrudur.
Ancak davacı, ...’dan haricen düzenlenen senetler ile 100,300 ve 745 m2 miktarındaki 882 parsel içindeki bölümleri satın aldığını bildirmiş olup, bu tarihte ... taşınmazda 1/3 pay malikidir. Paylı mülkiyetin geçerli olduğu 882 parselde diğer 1/3 pay malikleri ... ile ..., ...’nun davacıya yaptığı harici satış nedeni ile davacıya karşı sorumlu tutulamazlar. Sözleşme ile taraflar arasında alacak borç ilişkisi doğar.
Davacı ödediği bedelin uyarlama yapılarak iadesini ancak sözleşmenin tarafı ... öldüğünden mirasçılarından isteyebilir. Paylı mülkiyet dikkate alınarak ... ve... aleyhine açılan bedelle ilgili istek bakımından da davanın reddine karar verilmesi gerekirken bedelle ilgili bölüm bakımından, bu davalılar da sorumlu olacak şekilde hüküm kurulması doğru değildir. .. ve.. aleyhine açılan davanın tümü ile reddi gerekir.
Mahkemece, bedele yönelik istek bakımından hükme esas alınan Bilirkişi raporunda bedellerin başka alanlardaki getirisinin Mali Müşavire hesaplattırılması gerektiği belirtildiği halde, Ziraat Mühendisi bilirkişinin üç taşınmaz bölümü için belirlediği dava tarihindeki taşınmaz bedelleri dikkate alınarak bedelle ilgili hüküm kurulmuştur.
Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından, diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi, denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirmede mal varlığında artış olan tarafın yükümlülüğünün bulunduğunu ifade eder.
Ülkemizde yaşanan ve uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyreden enflasyon nedeni ile belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir. Hukuken geçersiz sözleşmeler tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı göz ardı edilmemelidir.
Davacının harici satış nedeniyle davalı yana satış bedelini ödediği kabul edildiğine göre, harici satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre tazmini gerekir.
O halde Mahkemece yapılacak iş; harici satış senetlerinin düzenlendiği 12.05.1984, 01.11.1995 ve 06.06.1999 tarihlerinden itibaren ayrı ayrı senetlerde yer alan miktarların ödeme tarihlerinden itibaren ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, toptan eşya ve tüketici fiyat endeksleri, döviz kurları, altın, memur maaşı ve işçi
ücretlerindeki artışlar ve benzeri etkenler gözetilerek satış tarihlerinden dava tarihine kadar uyarlamanın yapılması, ortalamaları alınmak suretiyle denkleştirici adalet ilkesine göre dava tarihine kadar ulaşacakları alım gücünün saptanması, bu yönde tüm deliller toplandıktan sonra dosyanın tomarıyla birlikte bir mali müşavir, bir bankacı ve bir mülk sahibinden oluşan Bilirkişi Kuruluna verilmek suretiyle yapılan açıklamalar doğrultusunda geçersiz sözleşmelere dayalı alacağın uyarlanması sonucu miktarının belirlenmesi için Uzman Bilirkişilerden tarafların ve Yargıtay’ın denetimine açık gerekçeli rapor sunulmasının istenmesi,
ondan sonra bedel konusunda bir karar verilmesi gerekirken, bu hususta bir inceleme ve belirlemeyi içermeyen Bilirkişi raporuna itibarla yazılı şekilde bedel isteği ile ilgili karar verilmiş olması doğru olmamıştır.
Açıklanan nedenlerle davacı vekili ile bir kısım davalılar vekilinin temyiz istekleri bedel isteğinin kabulüne ilişkin bölüm bakımından yerinde görüldüğünden, usul ve yasaya aykırı bulunan bedele ilişkin hüküm bölümünün 6100 sayılı HMK'nun Geçici 3. maddesinin yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK'nun 388/4. (HMK m.297/ç) ve 440/I. maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve 21,15 TL peşin harcın istek halinde temyiz edenlere ayrı ayrı iadesine 15.01.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.