Davacı vekili dava dilekçesinde, 2393 parsel sayılı taşınmazın davalıların miras bırakanı ... tarafından 03.02.1986 tarihli sözleşmeyle vekil edeni ...’ya sattığını, harici satış olduğunu açıklayarak açıklanan sözleşme gereğince taşınmazın tapu kaydının iptali ile vekile edeni adına tapuya kayıt ve tesciline, bu kabul edilmediği taktirde taşınmazın değerinin tazminat olarak tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılara dava dilekçesi tebliğ edilmesine karşın davaya cevap vermemişlerdir.
Mahkemece, “...davalıların harici satış sözleşmesinde yer almadıklarını, sözleşmenin düzenlendiği tarihte taşınmazın maliki durumunda da bulunmadıklarını, sözleşmenin davalıların miras bırakanı ve dava dışı ... tarafından imzalandığını ve taahhütte bulunduğunu, sözleşme gereğinin mirasçılar tarafından yerine getirecekleri yönünde vaatlerini içeren satış vaadi sözleşmesi niteliğinde de görülmediğinin, dava dışı ...’ın 16.11.2001 tarihinde öldüğünü, her ne kadar davalıların imzalarının da sözleşmede yer aldığı görülmekte ise de, bu taahhüdün tapuda intikali sağlayacak nitelikle bulunmadığını,
buna dayanılarak iptal ve tescil de istenemeyeceğini, hukuken geçersiz ve davalılar yönünden harici satış sözleşmesi niteliğinde dahi olmayan sözleşmeye dayanılarak müspet zararın istenemeyeceğini gerekçe göstermek suretiyle davanın reddine…” karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, 03.02.1986 tarihli harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde geçersiz sözleşmeye dayalı bedelin tahsili isteğine ilişkindir.
Mahkemenin, dosya kapsamıyla örtüşmeyen bir gerekçeyle bedel yönünden de davanın reddine karar verilmesi yönündeki görüşüne katılma olanağı bulunmamaktadır. Uyuşmazlık konusu 2393 parselin kadastro tespiti 29.07.1977 tarihinde yapılmış olup, kadastro tutanağının 26.01.1978 tarihinde kesinleşmesiyle tapu kaydı oluşmuş ve 02.09.2003 tarihinde kayıt maliki ...’ın mirasçılarına paylı mülkiyet şeklinde intikalin
.//..
2013/2202-2014/1152 -2-
sağlandığı tapu kaydı ile belirlenmiştir. Saptanan durum karşısında söz konusu parsel 26.01.1978 tarihinden beri tapulu olup, harici satışın yapıldığı 02.03.1986 tarihinde de tapuda kayıtlı bir yerdir. Tapulu taşınmazların haricen satışı TMK’nun 706, 6098 sayılı BK.nun 237 (eski BK. m.213), 2644 sayılı TK’nun 26, Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddeleri karşısında hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz. Bu nedenle anılan maddeler gereğince tapulu taşınmazların resmi şekilde satışı zorunludur. TMK’nun 706. maddesinde yer alan resmi şekil, bir ispat şekli olmayıp bir şekil şartıdır. Bu nedenle tapu iptali ve tescil davasının mahkemece reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığından buna ilişkin hüküm fıkrasının ONANMASINA,
Davacı vekilinin terditli istekleri arasında yer alan bedele yönelik temyiz itirazlarına gelince; Tapulu taşınmazların haricen satışı geçersiz ise de, geçersiz sözleşmeden kaynaklanan bedelin tahsili istenebilir. 10.7.1940 tarih ve 1939/2 Esas, 1940/77 Karar sayılı YİBK’na göre, “haricen yapılan (tapu memuru huzurda yapılamayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde satış bedelinin geri vermeyen taraf, taşınmaz malın kendisine verilmesi için karşı tarafı zorlayamaz, verdiği bedeli kendisine geri vermeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü tutulamaz.”
Yine, 07.06.1939 tarih ve 1936/31 Esas, 1939/47 sayılı YİBK’na göre de, “taşınmazın haricen satışına ve satışının vaadine ilişkin muameleler kanunen muteber bulunmamış ise de, satıcının bu işle görevli memur önünde ferağın icrasını ve aksi taktirde almış olduğu bedelin geri verileceğini taahhüt etmiş ve alıcı ile aralarında kararlaştırılmış bulunan bedeli bu şartla satıcıya vereceğini taahhüt etmiş (üstlenmiş) ise, bu gibi uyuşmazlıklar BK’nun 125. maddesine göre, 10 yıllık zamanaşımına bağlıdır.
Zamanaşımı süresinin başlangıcı, ferağdan cayma (dönme) ve imtina tarihidir.” Bundan ayrı 07.12.1955 tarih ve 1955/17 Esas, 1955/27 sayılı YİBK’nda ise, “haricen taşınmaz satışına veya vaadine ilişkin senetler hangi şekilde olursa olsun, satış bedelinin geri alınması icra dairesinden istenmeyip, mahkemeye ait bu gibi isteklerin tetkiki icra dairelerinin haricinde bir görev olup, hukuk mahkemesinin görevine girer.
Yani öncelikle mahkemede davanın açılması ve alacağın bir ilama bağlanması gerekir” denilmektedir.
Açıklanan bu YİBK’nın kapsamları da gözetildiğinde geçersiz sözleşmeye dayalı bedelin istenmesi mümkündür. Ancak, bu güne kadar ki Yargıtay uygulaması gözetildiğinde sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren sözleşmede yer alan bedelin TEFE – TÜFE endekslerindeki artışlar ile, altın, döviz fiyat ve kurlarındaki artışlar, işçi ve memur aylıklarındaki artışlar gözetilerek denkleştirici adalet kuralları uyarınca, dava tarihine kadar uyarlaması yapılarak dava tarihinde harici satış senedindeki miktarın ulaştığı değerin (miktarın) hüküm altına alınması esası benimsenmiştir.
Saptanan bu somut olgular ile, YİBK’nın kapsamları gözetilerek dosyanın bir bankacı, bir mülk sahibi ve bir mali müşavirden oluşacak üçlü bir heyete tevdii edilerek denkleştirici adalet kurallarıda gözönünde bulundurularak harici satış senedindeki bedelin uyarlanma suretiyle dava tarihinde vardığı değerin belirlenmesinin istenmesi, bu konuda gerekçeli, Yargıtay ve tarafların denetimine açık rapor alınması gerekirken, dosya kapsamıyla örtüşmeyen bir gerekçeyle bedel yönünden de davanın reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırıdır.
.//..
2013/2202-2014/1152 -3-
Davacı vekilinin temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün sadece bedel yönünden 6100 sayılı HMK'nun Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA ve aşağıda dökümü yazılı 21,15 TL peşin harcın onama harcına mahsubu ile kalan 4,05 TL'nin temyiz eden davacıdan alınmasına, 24.01.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.