Davacılar A.. Ş.., İ.. A.. ve B.. K.. vekilleri, eldeki ve birleşen dava dosyalarına verdikleri dilekçelerde, davalılar adına kayıtlı ve parseller üzerindeki Z.. K.. ve M.. K..’a ait payları Şile Noterliği'nce düzenlenen 05.04.1976 ve 25.08.1975 tarihli tapusuz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve Kadıköy 2. Noterliği'nin 31.08.1977 tarihli satış vaadi sözleşmeleriyle satın ve devraldıklarını satış bedelini tescilde hükmün kesinleşmesinden sonra ödemeleri gerektiğini, mahkemece karar verildiğinde satış bedelini depo edeceklerini, ileri sürerek davalılar adına kayıtlı olan payların tapu kaydının iptaliyle vekil edenleri adına tapuya tesciline karar verilmesini istemişlerdir.
Davacılardan A.. Ş..’in taşınmazlar üzerindeki paylarını yargılama sırasında 11.05.2000 tarihinde temlik etmesi üzerine, temlik alan M.. S.. vekâletname vermek suretiyle davaya devam etmiştir.
Davalılar M.. K.. ve Zehra Kayhan mirasçıları vekili, davaya konu parsellerden hisse satılmadığını satış işleminin asılsız olduğunu, Kadastro Mahkemesi'nce vekil edenlerin hisseleri oranında tapuya tesciline karar verildiğini, mahkeme kararının tapuda infazı yapıldığı tarihe kadar malik hanesinin boş olduğunu, davacıların iyi niyetli olmadığını, 24 yıl öncesine dayalı satış bedelini ödeyerek taşınmazı almaya çalıştıklarını açıklayarak davanın reddini savunmuştur
Mahkemece toplanan delillere göre, tam iki tarafa borç yükleyen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde bedelin ödenmediği, yerine getirilmeyen edim nedeniyle sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığının anlaşıldığı, davacı tarafın depo ettirmek istediği bedel bakımından da iyi niyet iddiasını kanıtlayamadığından davacıların davalarının reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, duruşma istekli olarak davacı M.. S.. vekili ile duruşmasız olarak davacılardan K.. K.. vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava konusu parsel, belgesizden sayılı vergi kaydı, ve parseller ise Şubat 1310 tarih 17 sayılı tapu kaydı ve sayılı vergi kaydına dayanılarak kadastro yoluyla 07.06.1972 tarihinde O.. A.. adına tespit edilmiş, Hazine tarafından tespite itiraz edilmiş, davacılar A.. Ş.., İ.. A.. ve B.. K.., satış vaadi sözleşmelerine dayanarak Kadastro Mahkemesi'nin 1998/952 esas sayılı dosyasına müdahil olarak katılmışlar, Kadastro Mahkemesi'nce, Hazine tarafından açılan davanın reddine, müdahillerin tespitten sonra satın aldığı bu nedenle genel mahkemeler görevli olduğundan müdahillerin genel mahkemelerde dava açmakta muhtariyetine karar verilmiş, hükmün kesinleşmesi üzerine 09.11.2000 tarihinde kayıt malikleri adına paylı mülkiyet şeklinde tapu kaydı oluşmuştur.
Dava; tespit sonrası satış vaadi sözleşmelerine dayalı pay iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Mahkemece, yazılı gerekçelerle davaların reddine karar verilmiş ise de ulaşılan sonuç dosya kapsamına uygun bulunmamaktadır. Davacılar vekili söz konusu 3 parça taşınmaz üzerindeki payların 1975 ve 1976 ve 1977 yıllarında düzenlenen satış vaadi sözleşmeleriyle satın ve devralındığını ileri sürerek istekte bulunmuşlardır.
Mahkemece satış bedelinin ödenmediği, sözleşme gereği satış bedelini ödemeyen tarafın karşı taraftan edimini yerine getirmesini isteyemeyeceği, satış bedelinin depo edilmesi yönündeki isteğini, satış bedeli konusunda iyi niyetli olduklarını kanıtlayamadıkları gerekçesiyle davanın reddine, karar verilmiştir.
Dosya içerisinde bilgi ve belgelerden davanın kadastro tespitinden önce, ancak tapu kaydının oluştuğu tarihten önceki satış ve devre dayalı pay iptali ve tescil isteğine yöneliktir.
Davacılardan İ.. A.. ve A.. Ş.. vekili, taşınmaz üzerindeki payların satış vaadi sözleşmeleri ile devralındığını, o tarihte Kadastro Mahkemesinde davalı bulunması nedeniyle tapuda intikal yapılamadığını, satış bedelinin tapu alındıktan sonra ödeneceği konusunda mutabakat sağlandığını, taşınmazların devralındığını bildirmişler, davacılardan B..
K.. vekili satış vaadi sözleşmesi ile bedelini ödeyerek pay satın aldığını ancak davalı olması nedeniyle tapuda devir yapılamadığını, satın alma tarihinden beri taşınmazın vekil edenleri tarafından kullanıldığını bildirmişlerdir. Gerek dayanak satış vaadi sözleşmeleri gerekse davacı B.. K..’ın dayandığı satış senedinde taşınmazların devredildiği belirtilmiştir.
Dava konusu taşınmazlar satışla birlikte alacısına devredildiğine göre satış bedelinin ödenmemesi nedeniyle satışın geçersiz olduğu ve satın alan tarafından tapu iptali istenemeyeceği yolundaki değerlendirme usul ve yasaya uymamaktadır. Kaldı ki, davacılardan B.. K.. tarafından satış bedeli ödenmiş, diğer davacılarda satış bedelini depo etmeye hazır olduklarını bildirmişlerdir.
Satış tarihi olan 1975 ve 1976 yıllarında tarihinde uyuşmazlık konusu taşınmazların kadastro tespiti yapılmış olup henüz kesinleşmemiştir. Tapu kayıtları ise 09.11.2000 tarihinde Kadastro Mahkemesi kararı ile hükmen oluşmuştur. Taşınmazlardan ve parseller Şubat 1310 tarih sayılı tapu kaydına dayanılarak tespit edilmiş ise de, dava konusu parsel kadastro tespitinden önce tapuya kayıtlı olmadığı gibi satış tarihinde de kadastro tespiti henüz kesinleşmediğinden tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlardandır. Tapusuz taşınmazlar yerleşmiş Yargıtay ve Daire İçtihatlarına göre menkul hükmündedir.
TMK'nun 763. maddesine göre taşınır mülkiyetinin nakli için zilyetliğin devri gerekir. Yani, taraflar arasında menkul hükmünde olan taşınmazın mülkiyetinin devri için satış sözleşmesi yapıldığında ve taşınmazın zilyetliği alıcıya devredildiğinde alıcı mülkiyet hakkını kazanır.
Somut olayda, öncesi tapuya kayıtlı olmayan uyuşmazlık konusu 2 parsel yönünden satışına ilişkin sözleşme kadastro tespitinden sonra ancak tespitin kesinleşmesinden önce olduğundan menkul hükmüne tabi olan taşınmazların devrinde resmi şekil şartı aranmaz. Dava konusu ve parseller yönünden ise; bu taşınmazların tespit öncesi tapulu olduğundan, taşınmazın harici satışına değer verilemez ve mülkiyetin naklinin sebebini teşkil etmez.
Ancak tapulu taşınmazın haricen satılması ve alıcısına teslim edilmesi (zilyetliğinin devredilmesi) halinde satın alan kişi yönünden kişisel hak sağlayacağı, değişik anlatımla Türk Medeni Kanunu'nun 994. maddesi hükmü uyarınca harici satış bedeli kendisine ödeninceye kadar taşınmazı alıkoyma hakkına (hapis hakkına) sahip olacağı ve taşınmazdan yararlanabileceği kuşkusuzdur.
Mahkemece, dava konusu taşınmazların tesciline ait hüküm dosyası, kadastro tutanakları ile dayanak belgelerinin eksiksiz olarak getirtilmesi, taraf delillerinin eksiksiz olarak toplanması, davacıların taşınmazları devralıp devralmadığı, satış bedelinin ödenip ödenmediği üzerinde durulması, yukarıda yazılı açıklamalar da dikkate alınarak tüm deliller birlikte değerlendirildikten sonra elde edilecek sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma nedeniyle yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.
Davacılardan M.. S.. vekili ile K.. K.. vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan kabulüyle hükmün 6100 sayılı HMK'nun Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasının yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümleri uyarınca 1.100,00 TL Avukatlık Ücreti'nin davalılardan alınarak Yargıtay duruşmasında avukat marifetiyle temsil olunan davacılar verilmesine, taraflarca HUMK'nun 388/4. (HMK m.297/ç) ve HUMK'nun 440/I maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve 24,30 TL peşin harcın davacılar B.. K.. ve M.. S..'e ayrı ayrı iadesine 01.04.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.