Davacı, Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesi gereğince tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere sözleşme bedeli karşılığı 5.000,00 TL ve bina değeri olan 5.000,00 TL nin toplamı olan 10.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, koşulları oluştuğu gerekçesiyle tapu iptali ve tescil davasının kabulüne, 14.427,34 TL'nin davalıya ödenmek üzere makbuzu Mahkeme veznesine ibraz edilmesi halinde bu şarta bağlı olarak, dava konusu 1157 ada .. parselde davalı adına kayıtlı 4737/6587 paydan, dava konusu teknik bilirkişi raporunda belirtilen 240 m2 lik kısmın, tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir. Hüküm, davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Türk Medeni Kanunu'nun 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanunu'nun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanunu'nun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nda belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesine dayalı temliken tescil davalarının kabulünde aranan en önemli koşullardan birisi yapı ile taşınmazın bütünleşmesi, başka bir ifade ile yapının taşınmazın ayrılmaz parçası haline gelmesidir.
Bu kapsamda; davalı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde olmadığından reddine;
Dava konusu 1157 ada .. parsel sayılı taşınmazın 4737/6587 payı ipka ve toplu veri sayısallaştırma hukuki sebebine bağlı olarak 20.12.1979 tarihinde davalı adına tescil edilmiştir. Dosyaya yansıyan bilgi ve belgelerden, taşınmazın kalan payının kim veya kimler adına kayıtlı olduğu belli değildir.
Öncelikle Mahkemece, dava konusu taşınmazın tüm maliklerini gösterir tapu kaydının getirtilmesi, taşınmaz paylı mülkiyete tabi olduğu gözetirelerek paylı mülkiyette 3. kişi tarafından pay iktisabına ilişkin kurallar kapsamında davacının adi yazılı sözleşme ile pay edinmesinde davacının iyiniyetli olup olmadığının tartışılması,
davacı yararına 4721 sayılı TMK'nın 724. maddesi kapsamında iyiniyetli olduğu ve paylı mülkiyet hükümleri kapsamında dava konusu taşınmazda pay iktisabı mümkün olduğu değerlendirildiği taktirde, taşınmazın yürürlükteki mevzuat kapsamında nizalı bölümün uyuşmazlık konusu taşınmazdan ifrazının mümkün olup olmadığının araştırılması,
ifrazının mümkün olduğunun anlaşılması halinde iptale konu zemin bedelinin arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli (Mahkemece,yargılama esnasında belirlenen bu değerin depo ettirilmeyerek şarta bağlı olarak infazda tereddüt yaratacak şekilde yazıldığı üzere hüküm kurulması isabetsizdir), ondan sonra hasıl olacak sonuca göre davacı yararına 4721 sayılı TMK'nın 724 ve devamı maddeleri uyarınca kazanma koşullarının oluşmadığının belirlenmesi halinde davacının bedele ilişkin isteğinin değerlendirilmesi gerekmektedir.
Açıklanan bu hususların göz ardı edilerek eksik inceleme ile hüküm kurulması isabetsiz olmuştur.
Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı ve davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün 6100 sayılı HMK.nun Geçici 3.maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'nun 428.maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK'nun 388/4. (HMK m.297/ç) ve HUMK.nun 440/I maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, 215,00 TL peşin harcın istek halinde temyiz eden davalıya iadesine, 21,15 TL peşin harcın da temyiz eden davacıya iadesine, 30.01.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.