Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2014/18173 K.2014/16767

... ile Hazine, ... ve müşterekleri aralarındaki dava hakkında .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nden verilen 17.09.2013 tarih ve 616/474 sayılı hükmün Daire'nin 18.03.2014 gün ve 23068/4424 sayılı ilamıyla bozulmasına karar verilmişti. Davacı vekili tarafından süresinde kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla; dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARŞI OY YAZISI

Dava dilekçesiyle .... Köyü 681 parsel sayılı taşınmazın 20 dönümlük bölümünün 06.12.1977 tarihli tapu dışı adi yazılı satış senediyle davacıların mirasbırakanı .... tarafından davacıya satıldığı ve zilyetliğinin teslim edildiği belirtilerek; taşınmazın 20 dönümlük bölümünün veya buna isabet edecek payın mevcut tapu kaydının iptaliyle davacı adına tesciline; bu mümkün olmadığı takdirde terditli talep olarak 20 dönümlük bölümün güncel rayiç bedelinin tespit edilerek davacıya ödenmesine karar verilmesi istenilmiştir.Dava bu niteliğiyle, şekle aykırı taşınmaz satışı nedeniyle tapu iptal/tescil veya ödenen satış bedelinin güncel rayiç değer olarak iadesine ilişkin alacak davası niteliğindedir. -//-

Dava gerçek kişiler aşamalarda yinelediği cevap ve beyan dilekçelerinde satış işleminin şeklen geçersiz olduğu ve bu sebeple satışa değer verilemeyeceğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı Maliye Hazine'si vekili ise, kendilerine husumet düşmeyeceğini belirterek, kendilerine karşı açılan davanın reddini talep etmiştir.

Taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde öncesinin aynı yer 30 parsel olarak .... Kadastro Mahkemesi’nin 12.02.2009 tarihinde kesinleşen hükmen tescil kararı ile oluştuğu, bu karara esas davanın da .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1964/76-455 Esas ve Karar sayılı davasından verilen gönderme kararı ve tapulama tutanağının birleştirilmesi ile Kadastro Mahkemesi'ne geldiği; dava konusu taşınmazın da 405.800 m2 lik 30 parselden yapılan ifraz işlemiyle 171.921 m2 ve 681 parsel olarak tapuya tescil edildiği anlaşılmaktadır. Davaya konu taşınmazın ifraz gördüğü 30 sayılı ana parselin, Kadastro Mahkemesi'nce uygulanan tapu kaydı revizyon görmek suretiyle davalı gerçek kişiler adına tespit ve tescil edildiği görülmektedir.

Mahkemece tarafların gösterdikleri delilerin toplanması sonucu verilen 17.09.2013 tarihli kararla. Maliye Hazinesi'ne karşı açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine, davaya konu taşınmazın haritacı bilirkişinin düzenlediği 02.01.2012 tarihli krokide (A) ile gösterilen 21646.96 m2 lik bölümü hakkında, bu bölümün ayrılarak, davalı gerçek kişiler adına mevcut tapu kaydının iptaline iptal edilen payların davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Davalılar bu hükmü temyiz etmiştir. Dairemizce temyiz incelemesi sonucu verilen 18.03.2014 tarihli kararla; “davacının dayandığı adi yazılı satış senedinin tapulama tespitinin yapılmasından sonra ancak tespitin kesinleşmesinden önce gerçekleştirildiği, bu nedenle kadastro öncesi nedenlere dayalı bir dava bulunmadığı, davacının dayandığı TMK.713/2. Ve 3402 S.

Kad.Kn.13/B-b/c maddelerinin olayda uygulanamayacağı; taşınmazın kadastro(tapulama) öncesi de tapulu nitelikte olduğu, tapulu taşınmazların resmi şekilde satışa konu olabileceği, davacının tutunduğu adi yazılı taşınmaz satış senedinin geçersiz ve mahkemenin iptal/tescil karanın da sebeple isabetli olmadığı, iptal/tescil kararı verilemeyeceği; ancak davacının kademeli olarak bedel iadesi talep ettiği gözönüne alınarak,

iade bedelinin denkleştirici adalet hükümleri uygulanmak suretiyle, ödenen satış bedelinin dava tarihindeki ulaştığı miktarın 7.06.1939 tarih ve TEFE-TÜFE endeksleri, altın ve döviz fiyatlarındaki artış oranları, memur ve işçi ücretlerindeki artış oranları ile 1936/31 E.1939/47 sayılı ve 10.07.1940 tarih 1939/2 E. 1940/77 K sayılı Y.İBK. kararlarının kapsamları gözetilerek tayın edilmesi ve sonucu uyarınca iade bedeline hükmedilmesi gerektiği” gerekçesiyle bozulmuştur.

Dairemizin bozma ilamına karşı, davacı tarafça hem tapu iptal/tescil hem de bedelin iadesindeki hesaplama yöntemine ilişkin olarak karar düzeltme isteğinde bulunulmuştur.

Değerli çoğunlukça, davacının karar düzetme isteği bütünüyle reddedilmiştir. Çoğunluğun tapu iptal/tescil talebine ilişkin karar düzeltme isteğinin reddi kararına ben de katılıyorum. Zira, tapulu taşınmazların satışının resmi şekilde yapılması gereği mutlak kamu düzeniyle ilgilidir. Bu nedenle, ister taşınmazın zilyetliği fiilen alıcıya geçirilmiş olsun, isterse sözleşmenin yapılmasının üzerinden üzerinden uzun yıllar geçmiş olsun; mutlak kamu düzeni kuralı gereğince, burada TMK.2.maddesindeki “hakkın kötüye kullanılması yasağı” işlev görmeyecek ve adi satışa geçerlilik tanınamayacaktır.

Ancak, değerli çoğunluğun iade edilecek bedelin denkleştirici adalet kuralları uyarınca belirlenmesi yöntemine ilişkin kararını yeterli görmediğimden; bu yöne ilişkin karar düzeltme isteğinin kabul edilmesi gerektiğini düşünüyorum. Şeklen geçersiz taşınmaz satış

sözleşmesinde iade edilecek bedelin belirlenmesinde “culpa in contrahendo sorumluluğu(sözleşme görüşmelerindeki kusurlu davranıştan doğan sorumluluk)” hükümlerinden yararlanılması gerekir. Özellikle şekle aykırı olarak yapılan taşınmaz satışında zilyetliğin de fiilen alıcıya teslim edildiği durumda, satıcının sorumluluğu tam bir culpa in contrahendo sorumluluğu olarak kendini gösterir.

Çünkü alıcı sözleşmenin daha sonra resmi şekilde yerine getirileceğine güvenerek hareket etmektedir. Böylece sözleşmenin geçerliliğine güvenerek hareket eden tarafın, aynen ifa talebi değil, şartları gerçekleşmiş ise tazminat talebi söz konusu olacaktır (Lale Sirmen : Taşınmaz Satımında Bedelin Düşük Gösterilmesinin Hukuki Sonuçları, Prof.Dr.Jale Akipek’e Armağan, Konya 1991,sn.316).

Satıcının daha sonra şekle uygun olarak taşınmazın devrini sağlamaması onun kusurunu oluşturur. Bu nedenle, satıcı alıcının uğradığı zararı culpa in contrahendo esasına göre tazmin yükümlülüğü altına girecektir(Ümit Gezder :Türk/İsviçre Hukukunda Culpa İn Contrahendo Sorumluluğu, İstanbul 2009, sh.161,162). Buradaki zarar kural olarak bir sözleşmesel zarardır. Alıcının kusuru varsa gerektiğinde bu kusuru bir indirim nedeni olarak kabul edilecektir.

Geçersiz taşınmaz satış sözleşmelerinde satıcı geçerli şekle uygun olarak taşınmaz devrine yanaşmadığından; alıcı da bilerek geçersiz sözleşme imzaladığından kusurlu olmakla birlikte, geçerli şekle uygun olarak devre yanaşmayan satıcıya göre alıcının kusurunu daha hafif kabul etmek gerekecektir.

Culpa in contrahendo sorumluluğunda esas olarak tazmin menfi zarar hesabına göre yapılacaksa da, hakkaniyet gerektiği takdirde hakim zarar gören lehine daha fazla tazminata ve hatta müspet zararın tazminine de hükmedebilecektir. Zararın hesabında TBK.md.50(eBK.md.42), tazminatın takdirinde ise TBK.md.51(eBK.md.43) vd. göz önüne alınacaktır. En son olarak da zarar görenin kusuru nedeniyle bir indirim yapılacaktır.

Açıklanan ilkeleri somut davaya uyguladığımızda; taraflar taşınmaz satışını resmi şekle uygun yapmadıklarından; sözleşme hükümsüz ve her iki taraf da kusurludur. Ancak davalı taraf geçerli şekle uygun olarak devre yanaşmadığından daha fazla kusurlu kabul edilmelidir.Taşınmazın zilyetliği fiilen davacı/alıcıya devredilmiş olup; yaklaşık otuz yılı aşkın süredir davacı taraf zilyetliğindedir.

Taşınmazın Antalya-Alanya karayoluna cepheli olması nedeniyle, aradan geçen zaman içinde değerinde konjonktürel artış olduğu iddia edilmektedir. O halde davacının davalı tarafa ödediği satış bedeli dolayısıyla davacı menfi zarara uğramıştır.Aradan geçen zamanda paranın satın alma gücünde meydana gelen düşüş de menfi zarar kapsamına gireceğinden öncelikle bunun karşılanması gerekecektir.

Diğer yandan taşınmazın değerinde meydana gelen konjonktürel artış da müspet zarar kapsamındadır.Hakkaniyet gereğince bu müspet zararın da hesaba katılması gerekir.

Bu amaçla, çoğunluk kararında olduğu gibi, uygun bilirkişi eliyle davacının ödediği satış bedelinin dava tarihindeki ulaştığı miktarın 7.06.1939 tarih ve TEFE-TÜFE endeksleri, altın ve döviz fiyatlarındaki artış oranları,memur ve işçi ücretlerindeki artış oranları ile 01936/31 E.1939/47 sayılı ve 10.07.1940 tarih 1939/2 E. 1940/77 K sayılı Y.İBK. kararlarının kapsamları gözetilerek hesaplattırılması;

konjüktürel artış olup olmadığı yönünden taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelin hesap ettirilerek bedelin ulaştığı miktar ile arada bir fark oluştuğu takdirde, bu farktan davacı/alıcının kusuru nedeniyle bir miktar indirim yapılarak müspet zararın miktarı takdir edilmeli ve böylece belirlenecek menfi zarar ile müspet zararın toplamına iade bedeli olarak karar verilmelidir.

Ne var ki davacı taraf temyiz dilekçesinde hesaplama şekli konusundaki talebini, satış bedelinin dava tarihindeki ulaştığı miktarın hesabında TEFE-TÜFE endeksleri, altın ve döviz fiyatlarındaki artış oranları, memur ve işçi ücretlerindeki artış oranları yanında “taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin” de katılarak bunların ortalamasına göre iade bedelinin belirlenmesi olarak sınırladığından; mahkemece bu şekilde de bir hesap yaptırılarak hangi yöntemle hesaplanan daha az ise ona hükmedilmesi gerekir.

Yukarda açıkladığım nedenlerle; değerli çoğunluğun bozma sonucuna katılmakla birlikte, bozma gerekçesinin açıkladığım şekilde olması gerektiğini düşünüyorum. Aksi halde iade bedelinin miktarı yönünden, adaletli bir sonuca ulaşılmamış olacaktır.23.09.2014