Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2014/7534 K.2015/11661

.... ile .... ve müşterekleri aralarındaki tapu iptali ve tescil, tazminat davasının reddine dair ..Asliye Hukuk Mahkemesi'nden verilen 07.05.2013 gün ve ... sayılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili tarafından süresinde istenilmiş olmakla; dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı,... parsel sayılı taşınmazın 250 m2'lik kısmını 1979 yılında muhtar senediyle 30.000 TL'ye satın aldığını açıklayarak, bu kısmın tapu kaydının iptaliyle adına tesciline karar verilmesini, iptal tescil talebinin kabul edilmemesi halinde satış bedeli olan 30.000 TL'nin bugünkü karşılığının hesaplanarak davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiştir.

Davalılardan .... ve .... davayı kabul etmiş, davalı .... cevap vermemiş, diğer davalı ..... ise; harici satışın geçersiz olduğunu, alacak isteğinin ise zamanaşımına uğradığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, tapulu taşınmazın muhtarlık senediyle yapılan satışının geçersiz olduğu, alacak isteğinin ise zamanaşımına uğradığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, harici satış senedine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel tazmini isteğine ilişkindir.

1-Tapulu taşınmazların satışının TMK'nın 706/1, 6098 sayılı TBK'nın 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26, Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddesi gereğince resmi şekilde yapılması zorunludur. Satış işlemi resmi şekilde yapılmadığı sürece hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz. Dava konusu 3301 sayılı parsel taşınmaz tapulama sonucu 01.08.1967 tarihinde davalıların murisi İbrahim Çavaş adına tescil edilmiştir.

Dolayısıyla harici satış senedinin düzenlendiği 24.10.1979 tarihinde dava konusu taşınmaz tapuda kayıtlı bir yer olduğundan yapılan satış, anılan madde hükümlerine uygun bir şekilde yapılmadığından geçersizdir. Böyle bir satış, haricen satın ve devralan kişiye herhangi bir hak bahşetmez. Tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmiş olması doğru olup, davacı vekilinin buna ilişkin temyiz itirazlarının REDDİNE,

2-Geçersiz satışa konu olan bedelin tahsiline yönelik temyiz itirazlarına gelince; davacı vekili, vekil edeni İsmet’in dava konusu taşınmazı tapu dışı yolla satın aldığını, taşınmazın değerinin tespit edilerek vekil edenine ödenmesine karar verilmesini istemiş ise de; satış sebebiyle düzenlenen ve davalıların miras bırakanı İbrahim Çavaş'a ödendiği belirtilen toplam bedelin 30.000 TL olduğu açıklanmıştır. Satış senedinde de satış bedelinin

30.000 TL olduğu belirtilmiştir. 10.07.1940 tarih ... esas ve.... karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre “Haricen yapılan (tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir.” Şu halde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre geçersiz sözleşmelerde, akdin geçersizliği sebebiyle her iki taraf verdiğini geri alabilir.

Davacı; TMK'nun 995. maddesi uyarınca satış bedeli ödeninceye kadar hapis hakkına sahip olup, bu satış bedeli ödeninceye kadar aynı zamanda taşınmazdan yararlanabilir. Yine 07.06.1939 tarih 1936/31 ve 1939/47 sayılı YİBK da da “Taşınmazın haricen satışına ve satış vaadine ilişkin muameleler kanunen geçerli bulunmamış ise de, satıcının bu işte görevli memur önünde ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin geri verileceğini taahhüt etmiş ve alıcıyla aralarında kararlaştırılmış bulunan bedeli bu şartla satıcıya vereceğini üstlenmiş ise bu gibi uyuşmazlıklar BK'nın 125. maddesine (TBK 146) göre on yıllık zamanaşımına bağlıdır. Zamanaşımı süresinin başlangıcı, ferağdan dönme ve vazgeçme tarihidir.” denilmiştir.

Şu halde, satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur. Bu nedenle alıcı, satıcının ferağ vermesini ister, ferağ verme yönündeki ümidi kesildiği tarihte, verdiği parayı isteme hakkı doğar. İşte satış parasının geri verilmesi davalarında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının imkan dahilinden çıktığı ya da tapuda devir yapma olanağının ortadan kalktığı tarih olmaktadır.

Somut olayda; davacı, satıcının mirasçıları olan davalıların ferağ vermesini istemiş, davalılar ise bu isteği kabul etmemişlerdir. Dolayısıyla alacak isteği için zamanaşımının başlama tarihi davanın açıldığı tarihtir. Yani; süre 21.11.2011 tarihinden itibaren işlemeye başlamıştır. Dolayısıyla davada 10 yıllık zamanaşımı süresi geçmemiştir.

Davacı, 1979 yılında yapılan harici satış sonucu, davalıların murisi İbrahim Çavaş'a 30.000 TL bedel ödendiğini bildirmiştir.

Buna göre, tarafların bildirdiği tüm deliller toplanarak söz konusu bedelin davacı tarafından ödendiğinin kanıtlanması halinde; dosyanın bir hukukçu, bir mali müşavir veya muhasebeci ve bir bankacıdan oluşturulacak üçlü bilirkişi kuruluna tevdi edilmesi, denkleştirici adalet kuralları da göz önünde bulundurularak harici satış senedindeki 30.000 TL'lik bedelin uyarlanma suretiyle dava tarihinde vardığı değerin belirlenmesinin istenmesi, bu konuda gerekçeli, karşılaştırmalı, tarafların ve Yargıtay’ın denetimine elverişli rapor alınması, ödenen bedelin dava tarihindeki uyarlanmış güncel değerinin davalılardan tahsiline karar verilmesi gerekir.

Mahkemece, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi yukarıda açıklanan Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararlarına ve açıklanan ilkelere aykırı olmuştur.