Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2015/11094 K.2017/12513

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, vekil edeni ile davalının kardeş olduklarını, davalının 13 ada 1 parsel sayılı taşınmazda 6/84 oranında hisse sahibi olduğunu, tarafların 1994 yılında dava konusu taşınmaza ortak olarak 5 kattan oluşan bina yaptıklarını, taşınmazın belediyede imar düzenlemesine tabi tutulduğu için herhangi bir resmi işlem yapılamadan (kat mülkiyeti, kat irtifakı vs) binanın bitirildiğini, taraflar arasında yapılan 10/03/2006 tarihli harici sözleşme ile;

taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra binanın zemin katta bulunan ön cepheden soldaki işyeri ile birinci normal katın vekil edenine ait olacağının kararlaştırıldığını, vekil edeninin inşaata başlanılıp bitirildiği 1994 yılından bu yana ve halen birinci katta ikamet ettiğini ve kendisine düşen ön cepheden soldaki işyerinin kiralarını da aldığını, ancak taraflar arasında anlaşmazlıklar çıktığını belirterek,

dava konusu taşınmazdaki binanın kat mülkiyetine çevrilmesi halinde kendisine verilecek olan birinci kattaki normal daire ile zemin katta bulunan ön cephenin sol taraftaki işyerinin tapusunun vekil edeni adına tesciline karar verilmesini, olmadığı takdirde dava konusu yerlerin dava tarihindeki arsa payları ile birlikte bedelinin tespiti ile 10.000,00 TL 'nin davalıdan tahsili ile dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte vekil edenine verilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, dava konusu taşınmaz üzerindeki binanın yapım bedelinin tümünün vekil edeni tarafından karşılandığını, binanın yapımında davacının para olarak hiçbir katkısının olmadığını, davacıya bu binanın yapımı ile zaman zaman ilgilenmesi karşılığında birinci kattaki daireyi vereceğini beyan ettiğini, binanın yapımı sırasında vekil edeninin bunun dışında hiçbir vaadinin bulunmadığını, vekil edeninin birinci katta bulunan dairenin tapusunu davacıya vermeye hazır olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece; davanın kabulüne, taleple bağlı kalınarak 10.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacıya ait fazlaya ilişkin haklarının saklı tutulmasına karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Tüm dosya içeriği ve toplanan delilerden, dava konusu 13 ada 1 parselin davalı ... adına 6/84 hisse oranında satış işlemi ile 21.10.1991 tarihinde tescil edildiği, 7.10.2013 tarihinde taşınmazın imar görerek ... adına 16498/21442 hisse, dava dışı Oltu Belediyesi adına da 4944/21442 hisse ile tescil edildiği ve taşınmazda kat irtifakanın tesis edilmediği,

taraflar arasında yapılan 10/03/2006 tarihli harici sözleşme ile taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra binanın zemin katta bulunan ön cepheden soldaki işyeri ile birinci normal katının davacı ...'ya, zemin katta bulunan ön cepheden sağdaki işyerinin, bodrum katın ve 1,2 ve 3 .normal katların, davalı ...'e ait olacağının kararlaştırıldığı, bitirilmiş olan binayı, kat mülkiyetine geçinceye kadar tarafların fiili taksim yaparak kullanacakları ve kat mülkiyeti işlemlerinden sonra da davalının davacıya bahsi geçen yerlerin tapusunu devreceğinin kararlaştırıldığı ve sözleşmenin her iki tarafça imzalandığı anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere, tapuda kayıtlı bulunan bir taşınmazın haricen satışı Türk Medeni Kanunu'nun 706, Borçlar Kanunu'nun 213 (Türk Borçlar Kanunu'nun 237) ve Tapu Kanunu'nun 26. maddesi hükümleri karşısında geçersizdir. Böyle bir satış haricen satın ve devralan kişiye herhangi bir hak bahşetmez. Yanlar arasında düzenlenen 10/03/2006 tarihli sözleşme, taşınmaz satış sözleşmesi olup, tapu devrini de öngördüğünden, resmi şekilde düzenlenmemesi nedeniyle geçersizdir.

Ancak şeklen geçersiz sözleşmelerin de inşaatın ikmal edilmesi veya bu sözleşmeye güvenerek öncesinde veya sonrasında tapuda pay devri yapılması suretiyle geçerli hale gelmesi mümkündür. Gerçekten, tarafların inşaatın yapılması veya tapuda pay devri yapılması suretiyle edimlerini yerine getirmesi halinde 30.09.1988 tarih ve 1987/2 E.-1988/2 K. sayılı YİBK gereğince, şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin iyiniyet kurallarına aykırı olacağı hükme bağlanmıştır.

Ne var ki, yukarıda da belirtildiği gibi sözleşmede kat mülkiyetine geçildikten sonra devir yapılacağı belirtilmiştir. Dava konusu taşınmazda ise dosya kapsamı itibariyle kat mülkiyetine geçilmediği sabittir.O halde; davalı tarafından sözleşmenin yerine getirilebilme şartları henüz gerçekleşmemiştir. Bu sebeple, açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.