Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2015/15645 K.2015/21684

Asıl dava davacısı ..., birleşen dava davacıları ... ve ... ile ... ve müşterekleri aralarındaki tapu iptali ve tescil, tazminat davasının reddine dair... Asliye Hukuk Mahkemesi'nden verilen 29.09.2011 gün ve 85/235 sayılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi asıl dava davacısı ... vekili ile birleşen dava davacıları ... ve ... vekili taraflarından süresinde istenilmiş olmakla; dosya incelendi, gereği düşünüldü:

Asıl dava davacısı ... vekili ve birleşen dava davacıları ... ve ... vekili, haricen satın alma ve eklemeli zilyetlik hukuki nedenlerine dayanarak dava konusu 189 parsel sayılı taşınmazda sırasıyla 10 dönüm ve 12 dönümlük kısımlara ilişkin tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline, bu mümkün olmadığı takdirde bugünkü rayiç bedeli üzerinden hesaplanacak tazminatın dava tarihinden itibaren reeskont faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemişlerdir.

Davalı ..., tapulu taşınmazın haricen satımının geçersiz olduğunu ve zamanaşımı süresinin dolduğunu açıklayarak davanın reddine karar verilmesini savunmuş, dahili davalılar herhangi bir savunmada bulunmamışlardır.

Mahkemece, TMK 677. maddesi uyarınca taşınmazların satımına ilişkin harici senetlerin noterlikte düzenlenmediği, davacıların dava konusu taşınmaza zilyet olduklarına dair delil bulunmadığı açıklanarak tapu iptali ve tescil talebi yönünden her iki davanın reddine, tazminat talebine ilişkin olarak, senetlerin düzenlenmesinin üzerinden 10 yıllık zamanaşımı süresinin geçtiği, bu hususun senet üzerinde imzası bulunan....mirasçısı davalı ... tarafından ileri sürüldüğü gerekçeleriyle tazminat yönünden de her iki davanın reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, asıl dava davacısı ... vekili ve birleşen dava davacıları ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına ve mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre; asıl dava davacısı ... vekili ve birleşen dava davacıları ... ve ... vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine,

2- Asıl dava davacısı ... vekili ve birleşen dava davacıları ... ve ... vekilinin geçersiz satışa konu olan bedelin tahsiline yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Asıl dava davacısı ...'ın davasına dayanak olarak sunduğu 28.03.1974 tarihli "Gayrimenkul satş senedi" başlıklı senette, dava konusu sınırları belirtilen taşınmazda 10 dönüm tarlanın 17.000 (onyedi bin) lira karşılığında satıldığı ve paranın tamamının alındığının belirtildiği, yine birleşen dava davacıları ... ve ...'ın dayanak olarak sundukları 04.11.1974 tarihli senette, dava konusu sınırları belirtilen taşınmazda 12 dönüm tarlanın yedi bin lira karşılığında satıldığı ve paranın tamamının alındığı belirtildiği, asıl dava ve birleşen dava davacılarının dava dilekçelerinde bugünkü rayiç değer üzerinden fer'ileriyle birlikte tahsiline karar verilmesini istedikleri anlaşılmıştır.

Asıl dava ve birleşen dava davacılar vekilleri, taşınmazın değerinin tespit edilerek ödenmesine karar verilmesini istemiş ise de; geçersiz sözleşme nedeniyle sözleşmede belirlenen satış bedelinin denkleştirici ... ilkesine göre tazmini gereklidir. 10.07.1940 tarih 1939/2 esas ve 1940/77 karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre “Haricen yapılan (tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir.” Şu halde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre geçersiz sözleşmelerde, akdin geçersizliği sebebiyle her iki taraf verdiğini geri alabilir.

Asıl dava davacısı ve birleşen dava davacıları; TMK'nun 995. maddesi uyarınca satış bedeli ödeninceye kadar hapis hakkına sahip olup, bu satış bedeli ödeninceye kadar aynı zamanda taşınmazdan yararlanabilir. Yine 07.06.1939 tarih 1936/31 ve 1939/47 sayılı YİBK da da “Taşınmazın haricen satışına ve satış vaadine ilişkin muameleler kanunen geçerli bulunmamış ise de, satıcının bu işte görevli memur önünde ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin geri verileceğini taahhüt etmiş ve alıcıyla aralarında kararlaştırılmış bulunan bedeli bu şartla satıcıya vereceğini üstlenmiş ise bu gibi uyuşmazlıklar BK'nın 125. maddesine (TBK 146) göre on yıllık zamanaşımına bağlıdır. Zamanaşımı süresinin başlangıcı, ferağdan dönme ve vazgeçme tarihidir.” denilmiştir.

Şu halde, satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur. Bu nedenle alıcı, satıcının ferağ vermesini ister, ferağ verme yönündeki ümidi kesildiği tarihte, verdiği parayı isteme hakkı doğar. İşte satış parasının geri verilmesi davalarında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının imkan dahilinden çıktığı ya da tapuda devir yapma olanağının ortadan kalktığı tarih olmaktadır.

Somut olayda; Asıl dava davacısı ve birleşen dava davacıları; satıcının mirasçıları olan davalıların ferağ vermesini istemiş, davalılar ise bu isteği kabul etmemişlerdir. Dolayısıyla alacak isteği için zamanaşımının başlama tarihi davanın açıldığı tarihtir. Yani; süre asıl ve birleşen davaların açıldığı 03.08.2006 tarihinden itibaren işlemeye başlamıştır. Dolayısıyla davada 10 yıllık zamanaşımı süresi geçmemiştir.

Bilindiği üzere, harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi, denkleştirici ... düşüncesine dayanır.

Denkleştirici ... ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirmede mal varlığında artış olan tarafın yükümlülüğünün bulunduğunu ifade eder. Ülkemizde yaşanan ve uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyreden enflasyon nedeni ile belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az

olduğu bir gerçektir. Hukuken geçersiz sözleşmeler tasfiye edilirken, denkleştirici ... kuralı gözardı edilmemelidir.

Harici satış nedeniyle davalı yana bedel ödediğinin kanıtlanması halinde harici satış bedelinin denkleştirici ... ilkesine göre tazmini gerekir. Senette yer alan bedelin, uyarlama ve denkleştirici adelet kuralları ile 10.07.1940 tarih ve 1939/2 C, 1940/77 ve 07.06.1939 tarih, 1936/31 Esas, 1939/47 Karar sayılı YİBK kararlarının kapsamları ve Tefe-Üfe endeksleri, altın-döviz kurlarındaki artışlara, memur ve işçi ücretlerindeki artışlar gözetilerek dava tarihine kadar ulaştığı değerin saptanması, bu konuda uzman bilirkişilerden bir hukukçu, bir serbest muhasebeci yada mali müşavir ve bir bankacıdan rapor alınması gereklidir.

Buna göre, tarafların bildirdiği tüm deliller toplanarak söz konusu bedellerin ödendiğinin kanıtlanması halinde; dosyanın bir hukukçu, bir mali müşavir veya muhasebeci ve bir bankacıdan oluşturulacak üçlü bilirkişi kuruluna tevdi edilmesi, denkleştirici ... kuralları da göz önünde bulundurularak harici satış senedindeki bedelin uyarlanma suretiyle dava tarihinde vardığı değerin belirlenmesinin istenmesi, bu konuda gerekçeli, karşılaştırmalı, tarafların ve Yargıtay’ın denetimine elverişli rapor alınması, ödenen bedelin dava tarihindeki uyarlanmış güncel değerinin davalılardan tahsiline karar verilmesi gerekir. Mahkemece, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi yukarıda açıklanan Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararlarına ve açıklanan ilkelere aykırı olmuştur.