Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2015/22063 K.2018/11538

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, mülkiyeti ... Paşa ve Haremi ... Hanım vakfına ait 193 parsel sayılı taşınmazın vekil edeni tarafından yap-işlet-devret modeli ile 49 yıllığına kiralandığını, kiralanan bu yerdeki bir bölümün davalıya kiraya verildiğini, ancak davalının kira sözleşmesinin dışında kalan yeri vekil edeninin rızası olmadan kullandığını, yapılan ihtara uymayan davalının bu işgali hakkında ...

2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2009/139 D.İş sayılı dosyası ile tespit yapıldığını, davalının bunun dışında yola doğru genişleme yaparak ilave inşaatlar yaptığını, bu konuya ilişkin olarak ...

2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2009/572 Esas sayılı dosyasında tahliye davasının görülmekte olduğunu belirterek, davalının haksız işgalinin men'ine ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 100.000,00 TL ecrimisil tazminatının davalıdan alınarak vekil edenine verilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, sözleşmeye eklenmiş olan krokinin otelin yerleştiği alanı göstermesi gerekirken bu alandan daha küçük bir alanı gösterir nitelikte bir krokinin davacı tarafça sözleşmeye eklendiğini, otelin 20 senedir vekil edeni tarafından işletildiğini, davacı şirketin malik değil kiracı olduğunu, vekil edeninin ise alt kiracı konumunda olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece, dava konusu kira sözleşmesine ekli krokinin uygulanabilir olmaması, tarafların basiretli bir tacir gibi davranmasının gerektiği, kiralanan taşınmazın niteliği ve dava konusu yerlerin taşınmazın niteliğine olan katkıları ve kira sözleşmesinin amacı dikkate alınarak davalının fuzulen işgal ettiği alan bulunmadığı ve bu nedenle de el atmanın önlenmesi ve ecrimisilin şartlarının oluşmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı şirket vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava; nizalı taşınmazda kiracılık sıfatı bulunan davacının, alt kiracı olarak davalıya kiraladığı yerde, davalının kira sözleşmesinde belirlenen sınırlara aykırı olarak kullanılan kısımlarına el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

Tüm dosya içeriği ve toplanan delillerden, dava konusu 135 ada 24 parsel ( eski 193 ada ) sayılı taşınmazın malikinin dava dışı ...Paşa ve ... Hanım Vakfı olduğu, 03/07/1987 tarihli kira sözleşmesi ve devamı olan 01/05/1995 tarihli sözleşmesi ile bahsi geçen dava konusu yerin tapu maliki ...Paşa ve ... Hanım Vakfı tarafından Kotitaş A.Ş. ye turistik tesis yapımı amacıyla 42 yıllığına kiraya verildiği, sonrasında davacı ...ile Altum A.Ş. arasında, 13/01/1999 tarihinde dava konusu yerin kiralanması amacıyla kira sözleşmesinin yapıldığı ve dava konusu yerin kullanımı için kira sözleşmesine ekli kroki (tahahütname) düzenlediği anlaşılmaktadır.

Mahkemece, her ne kadar, kira sözleşmesine ekli krokinin uygulanabilir olmaması nedeni ile davanın reddine karar verilmiş ise de, mahkemece yapılan inceleme ve araştırma hüküm kurmaya elverişli değildir. Mahkemece yapılan keşifte davacı şirket ile davalı şirket arasında imzalanan kira sözleşmesinin ekinde bulunan kroki dava konusu yere uygulanmış ve fen bilirkişisinin rapora ekli krokisine göre; kira sözleşmesindeki sınırın dışında kalan yerler 1 ila 11 arası numaralandırılarak belirlenmiştir. Ancak, mahkemece belirlenen bu yerler yönünden yazılı gerekçe ile dava reddedilmiştir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 316.maddesine göre kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak zorundadır.

Somut olayda, kiralayan davalı şirketin dava konusu kiraladığı yerde, sözleşme ekindeki krokiye aykırı olarak kullandığı yerler tespit edilmiştir. Ancak, mahkemece kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte var olan yapılar ile sözleşme yapıldıktan sonra davalı şirket tarafından sözleşmeye aykırı olarak ve sözleşme sınırlarını aşacak şekilde meydana getirilen yapılar her türlü tereddütten uzak bir şekilde tek tek belirlenmemiştir. Şöyle ki, sözleşme yapıldığı sırada mevcut olan yerlerin belirlenmesi durumunda, bu kısımlar yönünden el atmanın önlenmesinin istenemeyeceği hususu tartışmasızdır.

O halde, mahkemece yapılacak iş, kira sözleşmesi kapsamında kalmayan ve el atıldığı iddia edilen kısımların, gerekirse yeniden yapılacak keşifle ve bilirkişi raporu ile belirlenmesi, el atıldığı iddia edilen yerlerin sözleşme yapıldığı tarihte de var olması durumunda, bu kısımlar için el atmanın önlenmesine karar verilemeyeceği, sözleşmeden sonra yapılan ve sözleşmenin eki olan kroki sınırları dışına taşan yerler için ise el atmanın önlenmesine karar verilebileceği, yine davalı şirket tarafından dosyaya sunulan ana giriş kapısının kullanılmasına ve su tesisisatının kullanılmasına ilişkin anlaşmaların dosya kapsamında değerlendirilmesi hususlarının düşünülmesi ve sonucuna göre bir karar vermek olmalıdır.

Yine, mahkemece, el atmanın önlenmesine konu olan yerlerin tespit edilmesinden sonra, davacı şirket tarafından davalı şirkete gönderilen ihtarnamenin tebliğinden sonraki dönem için, davalının iyiniyetinden sözedilemeyeceğinden, bu kısımlar için davacı şirket lehine ecrimisil tazminatına hükmedilmesi gerektiği düşünülmeden ecrimisil şartlarının da oluşmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.