Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2016/11084 K.2017/13599

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup, hükmün duruşma yapılması suretiyle Yargıtay'ca incelenmesi davalılar ... ve ... vekili tarafından istenilmiştir. Dosya incelenerek işin duruşmaya tabi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 24.10.2017 Salı günü tayin edilerek taraflara çağrı kağıdı gönderilmişti. Duruşma günü temyiz eden ... ve ... vekili Av. ... ve karşı taraftan ... bizzat ve vekili Av. ... geldiler. Duruşmaya başlanarak temyiz isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan ve hazır bulunanların sözlü açıklaması dinlendikten sonra duruşmaya son verilerek; dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili, dava dilekçesinde; taraflar arasında görülen ortaklığın giderilmesi davasına konu 117 ada 53 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 5 katlı binanın vekil edenine ait olduğunun tespitine karar verilmesini istemiş, davacı 27.6.2014 havale tarihli ıslah dilekçesi ile binanın değeri arsa değerinden fazla olduğu belirlendiğinden, TMK'nun 724. maddesi gereğince mahkemeye depo edilecek bedel karşılığında dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar, dava konusu taşınmaz üzerindeki binanın davacı tarafından yapıldığını açıklayarak aleyhlerine yargılama giderlerine hükmedilmemesini savunmuşlar, davacının ıslah dilekçesi sonrasında davalılardan ... ve ..., davacının TMK.nun 724. maddesine dayalı isteminin reddine karar verilmesini savunmuşlardır.

Mahkemece; binanın davacı tarafından yapıldığına dair taraflar arasında ihtilaf bulunmadığı, davacının binanın yapımı sırasında iyi niyetli olduğu, bilirkişi raporlarının hüküm kurmaya elverişli olduğu gerekçeleriyle davanın kabulü ile dava konusu 117 ada 153 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi üzerine; hüküm, davalılar ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

TMK'nun 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, kanun koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK'nun 722, 723 ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK’nun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK'nun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a)Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK'nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK'nun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re'sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir (Sübjektif koşul).

b)İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır (Objektif koşul).

c)Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da gözönünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

d)Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Somut olaya gelince; toplanan deliller ve dosya kapsamından, mahalli bilirkişi .... dava konusu taşınmazda paylaşım yapıldığı ve davacının kendisine düşen kısıma bina yaptığını beyan ettiği, ilmuhaber başlıklı 29.06.2012 tarihli.... muhtarı ve azalarının imzalarını içerir belgede, dava konusu taşınmazın taraflar arasında taksime konu olduğu ve davacının kendi hissesine düşen kısma dava konusu 5 katlı binayı inşa ettiğinin bildirildiği, davalı ...... tarafından sunulan 11.07.2015 havale tarihli dilekçesinde de, dava konusu taşınmazda herkesin kullandığı alanın belli olduğu,

kendisinin de kendi kullanımında bulunan kısma ağaç diktiğini beyan ettiği, davalıların inşaat tamamlanana kadar herhangi bir müdahalede bulunmadıkları, bu durumda davacı tarafından rızai taksim neticesinde kendisine ait olduğunu düşündüğü kısıma binayı yapmış olmasının iyi niyetli olduğu, davacı lehine sübjektif iyiniyet koşulunun gerçekleştiği anlaşılmıştır.

Ancak dosya arasında mevcut 21.4.2014 günlü fen bilirkişi raporundan, dava konusu 117 ada 153 sayılı parsel taşınmazın ..., .... Köyü sınırlarında yer aldığı, 5264,67 m2 yüzölçümünde tarla vasfında olduğu, davaya konu 5 katlı betonarme binanın bulunduğu alanın 124,62 m2 yüzölçümünde olduğunun belirtildiği görülmüştür.

Mahkemece, her ne kadar davacının iyiniyetli olduğu, bilirkişi raporlarının hüküm kurmaya elverişli olması nedeniyle davanın kabulüne karar verilmiş ise de, bilirkişi raporunda davaya konu binanın bulunduğu kısmın imar mevzuatı açısından ifrazının mümkün olup olmadığı araştırılamamıştır.

Temliken tescil istenen bölümünün ifrazının mümkün olup olmadığının belirlenmesi, belediye sınırları içindeki taşınmazlarda belediye encümeninin, imar sınırları dışındaki taşınmazlarda ise il özel idaresinin görevi içerisindedir.

Dolayısıyla, taşınmazın ifrazında bulunduğu yere göre yetkili kurum tespit edilerek ve fen bilirkişisi rapor ekinde yer alan kroki gönderilerek ifrazının olanaklı olup olmadığı ilgili merciden sorularak belirlenmesi, bu konuda fen bilirkişisine infaza elverişli rapor düzenlettirilmesi, az yukarıda açıklanan tapu iptali ve tescil kararı verilebilmesi için gerçekleşmesi istenen koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin değerlendirilmesi ve ondan sonra oluşacak sonucuna göre karar verilmesi gereklidir.

Bu husus gözetilmeksizin eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.