Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2016/18424 K.2020/3980

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı Hazine tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, 98 parselde kayıtlı tarla vasfındaki taşınmazın ...'in varisi ... tarafından müvekkiline 1985 yılında tapu harici satıldığını,müvekkilinin taşınmazı aldıktan sonra taşınmazı ihya ettiğini ve üzerine ev yaptırdığını, tapu maliki ...'in çocuksuz olarak 1979 yılında öldüğünü, eşinin kendisinden önce 1975 yılında öldüğünü, mirasının kanuni mirasçısı olmaması nedeniyle TC Devletine intikal ettiğini, bu hususun veraset ilamı ile sabit olduğunu, müvekkilinin taşınmaza 28 yıldır zilyet olduğunu belirterek TMK'nin 713. maddesi uyarınca dava konusu taşınmazın ... adına tapuda kayıtlı 1950/2400 hissesinin iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Hazine vekili, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulü ile 175 ada 11 parselde kayıtlı taşınmazın ... adına kayıtlı iken davalı Maliye Hazinesi adına kaydedilen 1950/2400 hissesinin tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi üzerine; hüküm, davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, harici satın alma, imar – ihya ve TMK’nin 713/2 fıkrasında yer alan maliki 20 yıl önce ölmüş..” hukuki sebebine dayalı olarak TMK’nin 713/1-2 fıkraları gereğince açılan mülkiyetin aktarılmasına ilişkin tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu 175 ada 11 parsel sayılı taşınmazın ... ile ... arasında paylı mülkiyet üzere kayıtlıyken ...’e ait payının Çarşamba Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/17 Esas ve 2011/411 Karar sayılı mirasçılık belgesi gereğince 15.01.2016 tarihinde intikalen Hazine adına tescil edildiği anlaşılmaktadır.

Mahkemece davacının, ... mirasçısından harici satın aldığı tarihten itibaren yaklaşık 30 yıldır taşınmaza zilyet olduğu, bu süre zarfında taşınmazı ihya ettiği, TMK’nin 713. maddesinde öngörülen koşulların gerçekleştiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Ne var ki.

Tapuda kayıtlı taşınmazların harici satışı TMK'nin 706, 6098 sayılı TBK'nin 237, 818 sayılı BK'nin 213, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez. TMK'nin 706. maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şartı olmayıp bir geçerlilik şekil şartıdır.

Bu husus 6098 sayılı TBK'nin 237. maddesinde “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır.” şeklinde açıklanmıştır. Bu sebeple resmi memur önünde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz.

Bu durumda, harici satış sözleşmelerinin akdedildiği tarihte tapuda kayıtlı bulunan dava konusu taşınmazlar için düzenlenen harici satış sözleşmelerinin haricen satın ve devralan kişiye herhangi bir hak bahşetmeyeceği açıktır.

Öte yandan. Kural olarak, tapulu bir taşınmazın veya tapuda kayıtlı bir payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün değildir. Ancak, kanunun açıkça izin verdiği ve düzenlediği ayrık durumlarda tapulu bir yerin veya tapuda kayıtlı bir payın koşulları oluştuğu takdirde kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün olabilir. Kanun'un açıkça izin verdiği hallerden biri de TMK'nin 713/2. maddesindeki düzenlemelerdir.

Anılan maddede, "aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılmayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir" hükmüne yer verilmiştir.

TMK'nin 713/2. maddesinin 2. fıkrasında yer alan “…ölmüş…” sözcüğünün, Anayasa Mahkemesinin 17.03.2011 tarihli ve 2009/58 Esas, 2011/52 Karar sayılı kararıyla iptaline ve yürürlüğünün durdurulmasına karar verilmişse de. Anayasanın 153/5. fıkrasında “iptal kararlarının geriye yürüyemeyeceği” açıklanmıştır.

Nitekim Anayasa Mahkemesi de, 12.12.1989 tarihli ve 1989/11 Esas, 1989/48 Karar sayılı kararında iptal kararlarının geriye yürümezliği kuralını kabul etmek suretiyle, hukuksal ve nesnel alanda sonuçlarını doğurmuş bulunan durumların iptal kararlarının yürürlüğe gireceği güne kadar ki dönem için geçerli sayılması sağlanmıştır. Bu açıklamalar ışığında.

TMK'nin 713/1 ve 2. fıkralarına dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescil davalarında, koşullarına uygun olarak 20 yıllık zilyetlik süresinin tamamlandığı anda mülkiyetin kazanıldığının ve zilyet lehine kazanılmış (müktesep) hak doğduğunun kabulü gerekmektedir.

Şu halde, Anayasa Mahkemesince yürürlüğün durdurulması kararının verildiği 17.03.2011 tarihi ya da davanın açıldığı tarihten hangisi önce ise, o tarihe kadar kazanma koşulları tamamlanmışsa, tapunun iptaliyle zilyet adına tesciline karar verilmesi gerekmektedir. Bu gibi hak sahiplerinin 17.03.2011 tarihinden önce veya sonra dava açmalarının bir önemi bulunmamaktadır.

Ancak, tapu iptali davalarında, davanın, kayıt malikine, kayıt maliki ölmüşse mirasçılarına yöneltilmesi gereklidir. Ayrıca, kural olarak TMK'nin 713/2.maddesine dayalı olarak açılan davalarda kayyımın yeri bulunmamaktadır. Başka bir anlatımla, kayıt malikine kayyım tayin edilerek bu tür davaların yürütülmesi mümkün değildir.

Kayıt malikinin mirasçılarının bilinmesi halinde davaya dahil edilerek mirasçılar aleyhine yargılamaya devam edilmesi, aksi halde gerek tapu sicilinin tutulmasından sorumlu olması ve gerekse TMK'nin 501.maddesi hükmü uyarınca son mirasçı sıfatıyla Hazine aleyhine yargılamaya devam edilerek hüküm kurulması gereklidir. Kabule göre de. TMK'nin 501.maddesi uyarınca terekenin Devlete kalması halinde taşınmazın olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla edinilmesi mümkün değildir.

Hal böyle olunca, Mahkemece yapılması gereken iş, Hazine adına tapuda tescile esas mirasçılık belgesinin iptali hususunda davacıya imkan ve süre verilerek, varsa gerçek kişi mirasçıların belirlenmesi, Hazine’nin malik olma durumunun değişmemesi halinde yukarıda izah edilen gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi, Hazine’nin malik olma durumunun değişmesi halinde ise davanın ... mirasçılarına yöneltilerek taraf delillerinin toplanması ve oluşacak sonuca göre uyuşmazlık hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçelerle kabul kararı verilmesi isabetsizdir.