Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2016/4116 K.2019/10332

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, tapu iptali ve tescil davasının reddine, tazminat talebinin davalı ... yönünden kabulüne karar verilmiş olup hükmün davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, müvekili ile davalı arasında 06.06.1995 tarihinde yapılan sözleşmeye göre davalılardan ...'un, 33 parselde kayıtlı taşınmazın, 121 m2’lik bölümünü diğer davalı ...'a sattığını, davalı ...'ın da aynı taşınmazı müvekkiline sattığını, müvekkilinin satın aldığı gayrimenkul üzerine bina inşa ettiğini ve binada ikamet ettiğini, ikamet ettiği binanın elektrik, su aboneliğini yaptırdığını ve binanın vergilerini ödediğini ancak 2011 yılında ...

Belediyesi tarafından yapılan bildirimde müvekkiline satılan gayrimenkulun Belediyeye ait olduğu ve arsa üzerinde bulunan yapının kısa zamanda yıkılacağını ve tapu getirilmesi halinde 45.000,00 TL yapı bedelinin ödeneceğinin belirtildiğini, bu nedenle davanın kabulü ile 33 parselde kayıtlı taşınmazın 121 m2'lik müvekkili tarafından yapılan bölümün müvekkili adına tesciline, bu talebin kabul görmemesi halinde dava konusu arsa ve yapının güncel bedelinin hesaplanarak davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satışının geçerli olamayacağı gerekçesiyle tapu iptal ve tescil talebinin reddine, tapu malikinin davalılardan ...'a taşınmazı tapuda resmi şekilde devretmediği için davalı ...'ın da davacıya taşınmazı tapuda devredemediği gerekçesiyle davalı ... yönünden davanın tümden reddine, davacının dava konusu taşınmazın güncel değerini satıcı ...'dan talep hakkının bulunduğu gerekçesiyle davalı ... yönünden tazminat talebinin kısmen kabulü ile 66.550,00 TL taşınmaz bedelinin tahsiline karar verilmesi üzerine; hüküm, davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, TMK'nin 713/1 maddesi uyarınca açılan tapu iptal ve tescil mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.

1.Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu 1273 ada 33 parsel sayılı taşınmaz, kadastro ile dava dışı Firdevs Kocalar adına tescil edilmiş iken, 02.05.1995 tarihinde davalılardan ... tarafından iktisap edildiği, 24.07.1995 tarihinde dava dışı üçüncü kişiye satıldığı ve üçüncü kişinin payının bir kısmını 14.07.1997 tarihinde dava dışı ...

Belediyesine bağışladığı ve 1997 yılında yapılan imar uygulaması sonucunda dava konusu parselin tapu sicilinden terkin edildiği anlaşılmış olup, eldeki dava tarihi itibariyle taşınmaz tapusuz alanda kalmıştır. İlgili Belediye Başkanlığının karşılık yazısı ve ekli krokiden dava konusu 33 parsel sayılı taşınmazın, imar planında park alanı olarak ayrıldığı anlaşılmıştır.

TMK'nin 713/1. maddesine dayalı tescil davalarında, aynı Kanun'un 713/3. maddesi uyarınca Hazine ve ilgili kamu tüzel kişileri yasal hasımdır. Somut olayda; dava konusu yerin ... belediye sınırları içinde bulunması nedeniyle Hazine yanında, ilgili belediye tüzel kişiliğine de husumet yöneltilmesi zorunludur.

Tapu iptal ve tescil talebinin pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi doğru değil ise de karar sonucu itibariyle doğru görüldüğünden bu husus bozma nedeni yapılmamıştır.

2. Davacı vekilinin, davalı ...'a ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Tapuda kayıtlı taşınmazların harici satışı TMK'nin 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 (818 Sayılı BK’nin 213. mad. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadıkça, hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez. TMK'nin 706. maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şartı olmayıp bir geçerlilik şekil şartıdır. Bu husus 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesinde "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır” şeklinde açıklanmıştır. Bu nedenle resmi memur önünde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz.

Bilindiği üzere, harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. 10.07.1940 tarihli ve 1939/2 Esas, 1940/77 Karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre “Haricen yapılan (tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir.” Şu halde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararma göre geçersiz sözleşmelerde, akdin geçersizliği sebebiyle her iki taraf verdiğini geri alabilir.

Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi, denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirmede mal varlığından artış olan tarafın yükümlülüğünün bulunduğunu ifade eder.

Ülkemizde yaşanan ve uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyreden enflasyon nedeni ile belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım güçünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir. Hukuken geçersiz sözleşmeler tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı gözardı edilmemelidir.

Somut olayda, davacı, iptal ve tescile ilişkin isteğinin kabul edilmemesi halinde ödediği bedel yönünden alacak talebinde bulunmuştur.

Dosyada yer alan 06.06.2015 tarihli “Arsa Satış Senedi” başlıklı sözleşme ile ; dava konusu taşınmazın davalı ... tarafından diğer davalı ...'a satıldığı, satış bedelinin alındığ, aynı sözleşmenin hemen altına yazılan sözleşme ile de aynı taşınmazın ... tarafından davacı ...'e satıldığı, sözleşmede ...'ın hiçbir hakkının kalmadığının yazıldığı görülmüştür.

Haricen satın alma sebebiyle ancak sözleşmenin tarafları lehine kişisel hak doğduğuna, bu kişisel hakkın sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere karşı ileri sürülme imkanı da bulunmadığına göre, davacının davalı ... Akardan satış bedelini isteme hakkı vardır. Ne varki; satış bedelinin ne olduğuna yahut bedelin ödendiğine ilişkin bir ibareye sözleşmede yer verilmediği, satış bedeline ilişkin yazılı bir belgenin bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Taraflarca düzenlenen sözleşmede, satış parası belirtilmemiş ise de.

HMK'nin 202. maddesi (HUMK.un 292 ) hükümleri gözönünde bulundurularak sözleşmenin delil başlangıcı kabul edilmesi, satıcı tarafından “sattım” şeklinde beyanda bulunulup sözleşmenin taraflardan ... ve ... tarafından imzalanması, imza inkarında bulunulmaması, davacının satın aldığı tarihten bu yana dava konusu taşınmazı kullanması birlikte gözönüne alındığında, sözleşmede bedele ilişkin bir açıklamanın yapılmamış olmasının taşınmazın bedelsiz devri anlamına gelmeyeceği ve dava konusu taşınmazın belirlenecek satış bedelinin davalıdan tahsili gerekeceği açıktır.

O halde, taraflarca düzenlenen sözleşmede satış parası ve miktarı belirtilmemiş ise de, 6098 Sayılı TBK'nin 50. ve 51. maddeleri uyarınca olayların olağan akışı ve zarar görenin aldığı önlemler gözönünde tutularak, zararın miktarı hakkaniyete uygun olarak belirlenmelidir.

Mahkemece yapılacak iş; sözleşme tarihi esas alınarak taraflardan satış parasını sormak, ittifak ettikleri takdirde bu değer üzerinden, ittifak edemedikleri takdirde ise HMK'nin 202. maddesi hükümleri gözönünde bulundurularak taraflar arasındaki sözleşme delil başlangıcı kabul edilerek öncelikle gayrimenkul uzmanı ile yerel bilirkişi aracılığıyla taşınmazın başında keşif yapılarak satış tarihi itibarıyla satış bedelini belirlemeye çalışmak, bu belirleme yapıldıktan sonra delikleştirici adalet ilkesi göz önünde tutularak davacının ödediği bedelin ödeme tarihinden itibaren çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon,

tüketici eşya fiyat endeksi, döviz kurları, altın, memur maaşı ve işçi ücretlerindeki artışlar ve bunun gibi diğer verilerin ortalamaları alınmak suretiyle satış parasının dava tarihinde ulaşacağı alım gücünü belirlemeye çalışmak olmalıdır. Bu belirlemeler yapılırken tayin edilecek bilirkişiler arasında, bu alanda uzman bir serbest muhasebeci ya da mali müşavir, bir bankacı ve taşınmazın niteliğine göre bir ziraat mühendisi bilirkişinin bulunmasına özen gösterilmelidir.

Tüm bu hususlar gözönüne alınmadan alacak talebinin reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

3. Davalı ... vekilinin temyiz incelemesinde ; Dava konusu 33 parsel sayılı taşınmazın harici satış sözleşmesi ile davacıya satan kişi davalılardan ... değildir. ...'un davaya konu taşınmazı önceki tarihli sözleşme ile haricen diğer davalıya satmış olması davacının, ...'dan satış bedelini isteme hakkı vermez. Haricen satın alma sebebiyle ancak sözleşmenin tarafları lehine kişisel hak doğar., “Arsa Satış Senedi" başlıklı belge altına yazılan sözleşmede davalılardan ... taraf olmadığına ve bu kişisel hakkın sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere karşı ileri sürülme imkanı da bulunmadığına göre, davalı ... yönünden alacak davasının reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması isabetsizdir.