Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2016/7923 K.2016/9611

... ile ... ve ... aralarındaki tapu iptali ve tescil davasının kabulüne dair ... 5. Asliye Hukuk Mahkemesi'nden verilen ... sayılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalılar vekili tarafından süresinde istenilmiş olmakla; dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili, vekil edeninin 23.05.1990 tarihli adi senetle dava konusu ... parsel sayılı taşınmazın 1500 m2 lik kısmını davalı ... ve dava dışı ...'ndan satın aldığını, daha öncesinde tapu iptali ve tescil istemli açılan ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... sayılı dosyasında davalıların kabulü olduğu halde davaya konu taşınmazın ifraz olmaması nedeniyle davanın reddedildiğini, TMK’nun 724. maddesinde yer alan koşulların oluştuğunu açıklayarak, taşınmaz üzerinde iyi niyetli olarak inşa edilen muhdesatın ve taşınmazın 1500 m2'lik kısmının değerinin belirlenmesi ve taşınmazın 1500 m2'lik kısmının tapusunun iptali ile vekil edeni adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar vekili, satım sözleşmesinin geçersiz olduğunu, sözleşmeye ilişkin hakların zamanaşımına uğradığını ve dava hakkında kesin hüküm bulunduğunu açıklayarak davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece, taşınmazın fen bilirkişi raporunda B harfi ile gösterilen 1500 m2'lik yerin davacıya satılarak zilyetliğinin devredildiği, davacının satın aldığı tarihten beri üzerine ev yapıp bahçesine ağaç diktiği, bina değerinin arsa değerinden fazla olduğu, davacının evi niyetle yaptırdığı, Belediye Başkanlığı'nca davaya konu bölümün imar kanunu uyarınca ifrazının mümkün olmadığının bildirildiği, ...

1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... sayılı kararı ile satılan bölümün ifrazının mümkün olmadığından dolayı davanın reddine karar verildiğinden taraflar arasında kesin hüküm niteliğinde olmadığı ve satın alman bölümün davacı tarafça satın alındığından bu yana kullanıldığından zamanaşımı süresinin mevcut olmadığı gerekçeleriyle davanın kabulüne ... parsel sayılı taşınmazın davalılar adına kayıtlı olan payların 1500/9496 payının iptali ile, taşınmazın tamamı 9496 pay kabul edilerek 1500 payın davacı ..., 3998'er payın davalılar ... ve ... adına kayıt ve tesciline karar verilmesi üzerine, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

.//..

Dosya muhtevasından, dava konusu ... parsel sayılı taşınmazın evveliyatı olan 918 parsel sayılı taşınmazın 1960 yılında yapılan tapulama çalışmalarında ... ve arkadaşları adına tespit ve tescil edildiği, yapılan intikal ve taksim işlemlerinden sonra 23.10.1979 tarihinde 1/2 payın ..., 1/2 payın ... adına kaydedildiği, 23.05.1990 tarihli adi senet ile ... ve ... tarafından taşınmazın 1500 m2'lik kısmının ...'e satılıp zilyetliğinin devredildiği, 16.09.2005 tarihinde ...'nun tapuda yapılan resmi senet ile 1/2 payını davalı ...'a devrettiği anlaşılmıştır.

Davacı ile davalılardan ... ile diğer davalı ... bayiisi ... arasında görülen ...

1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... sayılı dosyasında, davacının tapu dışı haricen satın almaya dayalı olarak taşınmazın 1500 m2'lik kısmının tapusunun iptali ile adına tescili isteğinde bulunduğu, davalılar ... ve ... tarafından davanın kabul edildiği, dava konusu yerin imar kanunu hüküm ve yönetmeliğine göre ifrazı mümkün olmadığından davacının davasının reddine, tapu sicil müdürlüğü hakkındaki davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verildiği, hükmün taraflarca süresi içinde temyiz edilmemesi üzerine 10.3.1999 tarihinde kesinleştiği görülmüştür.

Haricen satın alma hukuki nedenine dayalı olan bahsi geçen hüküm tarafları kesin hüküm nedeniyle bağlayıcıdır.

Ancak, eldeki davada davacı davasını bu kez TMK'nun 724. maddesi gereğince temliken tescil hukuki sebebine dayalı olarak açmıştır. Mahkemece; davacının satın aldığı bölümü satın aldığı tarihten bu yana kullandığı, iyi niyetli olarak bina yaptırdığı, bina değerinin arsa değerinden fazla olduğu belirtilerek taşınmazın 1500/9496 payının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiş ise de, TMK 'nun 724. maddesi gereğince temliken tescil koşullarının davada gerçekleşip gerçekleşmediği yönünden yeterli inceleme yapılmadığı saptanmıştır.

TMK'nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir. Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK’nun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK’nun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) -Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK’nun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

.//..

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

b)-İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)

c)-Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattınlmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

d)-Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Somut olaya gelince, taşınmazın kök maliki ... bayiisi davalı ...'ın iyi niyetli olup olmadığı yönünden yeterince araştırma yapılmamış, ... Belediye Başkanlığı'nın 17.02.2014 havale tarihli cevabi yazısı gereği taşınmazın ifraz edilip edilmediği konusu netleştirilmemiş, davacı tarafından ödenmesi gerekli bedel olup olmadığı araştırılmamıştır. Hal böyle olunca; yukarıda açıklanan ilkeler ışığında TMK'nun 724. maddesine dayalı temliken tescil şartlarının oluşup oluşmadığının değerlendirilmesi gerekirken, davacının satın aldığı 1500 m2'lik kısmı satın aldığı tarihten bu yana kullandığı, iyi niyetli olarak ev yaptırdığı, taşınmazın ifraz edilemediği gerekçeleriyle paylı mülkiyet oluşturacak şekilde tapu kaydının iptaline karar verilmesi doğru görülmemiştir.