Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2017/12919 K.2017/9995

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı alacaklı, 01.01.2012 başlangıç tarihli yazılı kira akdine dayanarak 15.12.2014 tarihinde haciz ve tahliye talepli olarak başlattığı icra takibi ile 30.08.2012 tarihli kira alacağı 20.000,00 TL, 30.08.2013 tarihli kira alacağı 54.500,00 TL, 30.08.2014 tarihli kira alacağı 57.765,00 TL olmak üzere toplam 132.265,00 TL kira alacağının faiziyle tahsilini talep etmiş, ödeme emri davalı borçluya 23.12.2014 tarihinde tebliğ edilmiştir.

Davalı borçlu vekili, 29.12.2014 tarihli itiraz dilekçesinde, alacaklı görünen ...’nin tek başına dava ve icra ehliyeti bulunmadığını, kiraya veren olarak “Hatice ..... adına vekaleten ve kendi adına asaleten ...”nin sözleşmeyi imzaladığını, fakat takip dosyasında alacaklı olarak sadece ...’nin gözüktüğünü, ayrıca müvekkilinin alacaklıya böyle bir borcu bulunmadığını, müvekkili tarafından 01.01.2012 tarihli kira sözleşmesi ile iki adet dükkanın kiralandığını, ancak 2012 yılı Ekim ayı sonunda 18 nolu dükkanın mal sahibine iade edildiğini, kiracılığının 20 nolu dükkan üzerinden devam ettiğini, 18 nolu dükkanı başka bir şahsın kiraladığını,

bu nedenle 50.000 TL olan kira bedelinin ½ oranında düşülerek 2013 ve 2014 yılı için 25.000 TL üzerinden devam ettiğini, bu miktarların da kısmen bankaya yatırıldığını, kısmen alacaklıya elden ödendiğini, alacaklının bankaya ödediği kira bedellerini ihtirazı kayıt belirtmeden tahsil ettiğini ileri sürerek takibe itiraz etmiş, davacı alacaklı İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur.

Davalı cevap dilekçesi ile davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalının itiraz dilekçesi ile kiraya verenin birden fazla kişi olduğunu ileri sürmüş ise de, inkar edilmeyen 21.06.2012 tarihli kira sözleşmesinde kiraya veren kişinin davacı olduğunun görüldüğü, bu durumda buna yönelik itirazın yerinde olmadığı, ödemeye yönelik olarak yapılan araştırmada ve özellikle bankadan gelen yazıda borçlu tarafın kira ödemesi ile ilgili olarak herhangi bir ödemesinin olmadığının anlaşıldığı gerekçesiyle borçlunun itirazının kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar verilmiş, karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın kaldırılması ve tahliye istemlerine ilişkindir.

1-Davalının tahliyeye yönelik temyiz itirazları yönünden;

Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur.

Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralanan sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi, bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği mülkiyetine tabi ise, tüm ortakların davaya katılmaları gerekir.

Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulmalıdır.

Olayımızda, takibe dayanak yapılan ve karara esas alınan 01.01.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme, kiraya veren olarak dava dışı ..... adına vekaleten, kendi adına asaleten ... ile davalı kiracı ... arasında düzenlenmiştir. Kiraya verenlerden birinin sözleşmedeki kira bedelinden payına düşen kısmın tahsili için icra takibi yapmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

Ancak kiraya verenlerin birden fazla olması halinde temerrüt nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için icra takibinin tüm kiralayanlar tarafından yapılması ve davanın da birlikte açılması zorunludur. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır. Oysaki, temerrüt ihtarnamesi yerine geçen icra takibi kiraya verenlerden yalnızca ... tarafından yapılmıştır.

Davanın açılmasındaki noksanlığın sonradan giderilmesi mümkün ise de, icra takibindeki eksikliğin sonradan giderilmesi mümkün bulunmadığından, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.

2- Davalının alacağa yönelik temyiz itirazlarına gelince; Davaya dayanak kira sözleşmesinde kiraya verenler davacı ... ve dava dışı ..... olup, kiraya verenlerden davacı ... bu kira ilişkisine dayanarak ancak payı oranında kira parası isteyebilir. Bu durumda mahkemece, tapu kaydı getirtilmek suretiyle davacının taşınmazdaki payı oranında alacağa hükmetmek gerekirken, alacağın tamamı üzerinden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi doğru değildir.