Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2017/4518 K.2018/2186

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı alacaklı 02.03.2011 başlangıç tarihli yazılı kira akdine dayanarak 11.03.2015 tarihinde haciz ve tahliye talepli olarak başlattığı icra takibi ile 2012 yılı Mart ayından 2015 yılı Şubat ayına kadarki kira artışından kaynaklı kira farkı alacağının faiziyle tahsilini talep etmiş, ödeme emri davalı borçlulara 23.03.2015 tarihinde tebliğ edilmiştir.

Davalı borçlu kiracı ... ve ... ayrı ayrı verdikleri itiraz dilekçesinde, alacaklı yana böyle bir borçlarının bulunmadığını, her ne kadar kira sözleşmesinin 5.bendinde kira bedeline TEFE-ÜFE’ye göre yıllık artış yapılacağı şeklinde kararlaştırılmış ise de, aslında kira sözleşmesinin düzenlendiği 02.03.2011 tarihinden takip tarihine kadar yıllık kira artışının TEFE-ÜFE’ye göre karşılıklı olarak oturulup konuşularak yapılmakta olduğunu, aylık kira bedelinin artışla birlikte alacaklının banka hesabına yatırılmakta olduğunu,

davacının amacının kendilerini tahliye ettirip daha yüksek bedelle kiraya vermek olduğunu bildirerek borca ve faize itiraz etmişlerdir. Ödeme emrine davalı borçlular tarafından itiraz edilmesi üzerine, davacı alacaklı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur.

Mahkemece, takibe dayanak kira sözleşmesinin 5. maddesinde kiracı taahhütnameye göre oturmaya devam ederse kira oranının TEFE-ÜFE olarak belirleneceğinin belirtildiği, kira sözleşmesinde kira artış oranının net bir şekilde belirlenmediği, birbirinden farklı iki artış oranının yazıldığı, belirtilen oranın geçersiz olduğu, davacının davasını kanıtlayamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 344.maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir.

İcra takibinde dayanılan ve karara esas alınan 02.03.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira bedelinin 650,00 TL olduğu kararlaştırılmış olup, sözleşmenin özel şartlar 5.maddesi ile “Kiracı taahhütnameye göre oturmaya devam ederse kira oranı TEFE-ÜFE olarak belirlenecektir” düzenlemesine yer verilerek kira parasının ne şekilde arttırılacağı kararlaştırılmıştır.

Özgür irade ile kararlaştırılmış olan bu şart geçerli olup tarafları bağlar ve yenilenen kira dönemlerinde de geçerliğini sürdürür. Ancak sözleşmede kira parasının eski isimlendirme ile TEFE yeni isimlendirme ile ÜFE oranında arttırılacağı kararlaştırılmış ise de bu oranın nasıl uygulanacağı düzenlenmemiştir. ÜFE on iki aylık değişim oranı ortalamasının uygulanması yerleşik Yargıtay uygulamaları gereğidir.

Bu durumda mahkemece 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren TBK.nun 344. maddesi hükmü de gözetilerek ÜFE artış oranını geçmemek üzere sözleşme hükmü doğrultusunda aylık kira bedelinin ve kira artış farkının belirlenerek, bu miktar üzerinden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.