Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2017/5454 K.2018/1564

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı alacaklı vekili 08.09.2015 tarihinde başlattığı icra takibi ile 01.05.2012 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesine dayanarak aylık 500 TL olarak ödenmeyen 2015 yılı Ocak, Şubat, Mart, Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz ve Ağustos ayları ile sözleşmedeki muacceliyet şartına istinaden kira dönemi sonuna kadar muaccel hale gelmiş 2015 Eylül ila 2016 Nisan da dahil 8 aylık kira bedelinin tahsili ile tahliye talep etmiştir. Davalı borçluya ödeme emrinin tebliği üzerine yasal süresi içinde alacaklı tarafa hiçbir borcu bulunmadığından bahisle borca itiraz etmiştir. Ödeme emrine davalı borçlu tarafından itiraz edilmesi üzerine, davacı alacaklı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur.

Davalı borçlu vekili, icra mahkemesine verdiği cevap dilekçesinde aylık kira bedelinin 470,00 TL olduğunu, kira sözleşmesinin başından beri tüm kiraların muntazam ödendiğini belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davalı borçlunun itirazında kiracılık sıfatına, kira kontratındaki imzaya ve aylık kira bedeline açıkça itiraz etmemiş olması nedeniyle bu hususların kesinleştiği, takip konusu olan 2015 yılı Ocak ayından Eylül ayına kadar olan toplam 4.500,00 TL kira alacağına karşılık 4.005,00 TL yatırılmış olması nedeniyle itirazın 495,00 TL asıl alacak ve ferilerine yönelik kaldırılmasına, temerrüt şartları gerçekleştiğinden davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmiş, karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir.

İİK 63. Maddesi “itiraz eden borçlu itirazın kaldırılması duruşmasında, alacaklının dayandığı senet metninden anlaşılanlar dışında, itiraz sebeplerini değiştiremez ve genişletemez.” hükmünü içerir. Taraflar arasında takibe dayanak yapılan 01.05.2012 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde kiralanın inşaat emlak ofisi olarak kullanılacağı kararlaştırıldığı ve Hususi Şartlar 6. maddesinde artış şartının Tefe-Tüfe oranı olarak belirlendiği anlaşılmaktadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde. “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır.

Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Geçici 2. maddesinde; “ Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” Şeklinde düzenleme bulunmaktadır.

6102 Sayılı TTK.nun 12.maddesi hükmüne göre "bir ticari işletmeyi, kısmen de olsa, kendi adına işleten kişiye tacir denir. Bir ticari işletmeyi kurup açtığını, sirküler, gazete, radyo, televizyon ve diğer ilan araçlarıyla halka bildirmiş veya işletmesini ticaret siciline tescil ettirerek durumu ilan etmiş olan kimse, fiilen işletmeye başlamamış olsa bile tacir sayılır.

Anılan Yasanın 11.maddesinde "Ticari işletme, esnaf işletmesi için öngörülen sınırı aşan düzeyde gelir sağlamayı hedef tutan faaliyetlerin devamlı ve bağımsız şekilde yürütüldüğü işletmedir.

Ticari işletme ile esnaf işletmesi arasında sınır, Bakanlar Kurulunca çıkarılacak kararnamede gösterilir." 15.maddesinde de "İster gezici olsun ister bir dükkanda veya sokağın belirli yerlerinde sabit bulunsun, ekonomik faaliyeti sermayesinden fazla bedeni çalışmasına dayanan ve geliri 11.maddenin 2.fıkrası uyarınca çıkarılacak kararnamede gösterilen sınırı aşmayan ve sanat veya ticaretle uğraşan kişi esnaftır." düzenlemesi bulunmaktadır.

Bir kimsenin Vergi Usul Kanunu'na göre esnaf sayılması, TTK.yönünden de esnaf kabul edilmesini gerektirmez. Ticaret Siciline ya da Oda'ya kayıtlı olmamak da tacir olmamanın kesin bir kanıtı olmadığı gibi, vergi mükellefi olup olmamak da tacir ve esnaf ayrımında kesin bir ölçüt olarak kabul edilemez.

Bu açıklamalar ışığında dayanak kira sözleşmesinde kiralananın işyeri olarak kullanılacağının kararlaştırılmış olması sebebi ile öncelikle mahkemece usulüne uygun olarak tacir araştırması yapılmalı davalı tacir ise sözleşmede kararlaştırılmış artış şartının geçerli olduğu ve bunun tefe-tüfe ortalaması olarak belirlendiği düşünülmeli, tacir olmadığının belirlenmesi halinde ise artışın üfe oranını geçmeyeceği ve her iki halde de taleple bağlılık ilkesi gözönünde bulundurularak yapılan ödemelerin kira borcunu karşılayıp karşılamadığı tespit edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.