Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/10831 K.2018/19863

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda ... İcra Hukuk Mahkemesi hükmüne karşı, davalı ... vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması sonunda ... Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, bu kez davalı ... vekilinin Bölge Adliye Mahkemesi kararını temyizi üzerine Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı alacaklı 20.05.2015 başlangıç tarihli yazılı kira akdine dayanarak 25.04.2016 tarihinde haciz ve tahliye talepli olarak başlattığı icra takibi ile 20.05.2015 tarihinde ödenmesi gereken 9.000 TL kira alacağı ile muacceliyet şartı uyarınca sözleşme süresi sonuna kadar muaccel hale gelen 72.000 TL kira alacağının faiziyle tahsilini talep etmiş, ödeme emri davalı borçlu ...’ye 09.05.2016 tarihinde, diğer davalı borçlu ...’ya 10.05.2016 tarihinde tebliğ edilmiştir.

Davalı borçlu ... itiraz dilekçesinde, kira sözleşmesinde kiracı aleyhine düzenleme yasağını ihlal eden sözleşme maddeleri bulunduğunu, davacının da bu kanuna aykırı maddelere dayanarak iş bu icra takibini başlattığını ve 5 yıllık kira alacağını talep ettiğini, takibe konu kira sözleşmesine müvekkilinin ve tacir ...’nin birlikte imza atmasına rağmen mal sahibi ...’ın kiralanan taşınmazın taraflarına teslimini yapmadığını, taşınmazın taraflarına teslim edildiğine dair herhangi bir teslim tutanağı bulunmadığını, müvekkilinin tesadüfen dava konusu taşınmazın diğer kiracı ... tarafından kullanılmakta olduğunu öğrendiğini,

müvekkili ile ...’nin dava konusu taşınmazda birlikte ticari faaliyet göstermek üzere sözlü olarak anlaşma sağladıklarını, ancak ...’nin anlaşma şartlarını yerine getirmediğini, sonuç olarak müvekkilinin dava konusu taşınmazda kiracılık vasfı bulunmadığını, bu nedenle müvekkilinin borcu bulunmadığını ileri sürerek takibe itiraz etmiştir.

Ödeme emrine davalı borçlu... tarafından itiraz edilmesi üzerine, davacı alacaklı İcra Mahkemesine başvurarak...’nın itirazının kaldırılması ve her iki davalının kiralanandan tahliye isteminde bulunmuştur.

İlk Derece Mahkemesince, takibe konu taşınmaz için yapılan 20/02/2015 tarihli kira sözleşmesinde kiralananın teslim edildiğinin yazıldığını, ayrıca atılan imzaların kendilerine ait olmadığı yönünde bir itirazlarının olmadığı, bu sebeple taşınmazın kiracılara teslim edildiği hususunun sabit olduğu, ödeme yaptığını iddia eden borçlunun ödeme yaptığını ispat etmesi gerektiği, ancak davalı ... tarafından ...'ye gönderilen paranın dekontunda yazan "Emanet" kelimesinden başka herhangi bir delil sunamadığı,

bunun davalının ödeme yaptığını ispatlamaya tek başına yeterli olmayacağı anlaşılmakla davanın kabulü ile davalı ...’nın itirazının kaldırılmasına ve davalıların kiralanandan tahliyesine karar verilmiş, bu karara karşı davalı ... vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine,

Bölge Adliye Mahkemesince, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 346.maddesi gereğince kira sözleşmelerine konulan muacceliyet şartları geçersiz kılınmış ise de, kiralanan iş yeri nitelikli olup, davalı kiracılar ... ve ...’nın Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir olduklarından sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet şartının geçerli olduğu, ödeme emrinin tebliği üzerine kiracılardan ... takibe itiraz etmediğinden,

takibin ... yönünden kesinleştiği, davalı ... kiralananın kendisine teslim edilmediğini iddia etmiş ise de, sözleşmenin imzalanması ile kiralananın teslim edildiğinin kabulü gerektiği, ayrıca sözleşme altındaki imzaya itiraz edilmediğinden kiracılık ilişkisinin de kesinleştiği, dosya kapsamı ve TTK'na göre, kiracılar tacir olduğundan muacceliyet şartının geçerli olduğu,

davalılarca yasal ödeme süresi içeresinde borcun ödendiğine ilişkin yazılı bir belge sunulmadığından temerrüt olgusunun gerçekleştiği, mahkemece itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesine karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, karar davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir.

Takipte dayanılan ve karara esas alınan 20.05.2015 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralayanı ..., kiracısı ... ve ... olup, sözleşmede aylık kira bedelinin net 1.500,00 TL olduğu, kira bedelinin yıllık peşin ve her yılın 5.ayının 20.günü ödeneceği kararlaştırılmıştır.

Sözleşme ile müstakil bina, dükkan ve daire niteliğindeki taşınmaz “ev ve işyeri dekorasyon malzemeleri satış mağazası” olarak kullanılmak üzere kiralanmıştır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde “Kira bedelinin ödenmesine ilişkin olarak 5 yıllık kira dönemi içerisinde herhangi bir yılın kira bedelinin ödenmemesi halinde kalan yılların kira paralarının tümü muacceliyet kazanacaktır.

Kira bedelinin sözleşmede belirlenen kesin vadede ödenmemesi halinde kiracı bu tarihte hiçbir ihtar ya da ihbara gerek kalmaksızın temerrüde düşmüş kabul edilecek ve ticari temerrüt faizi ödeyecektir” düzenlemesine yer verilmiştir.

Davacı alacaklı, davalı borçlular aleyhine 25.04.2016 tarihinde başlatmış olduğu icra takibinde 20.05.2015 tarihinde ödenmesi gereken bakiye kira alacağı 9.000 TL ile muaccel hale gelen 72.000 TL kira alacağı olmak üzere faizi ile birlikte toplam 81.720,93 TL’nin tahsilini talep etmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde.

Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de.

Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nin 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur.

Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasa'nın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasa'nın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

TTK'nin 14.maddesine göre “bir ticari işletmeyi kısmen dahi olsa kendi adına işleten kimseye tacir denir.” Aynı Yasa'nın 17.maddesi hükmünce de; “iktisadi faaliyeti nakdi sermayesinden ziyade bedeni çalışmasına dayanan ve kazancı ancak geçimini sağlamaya yetecek derecede az olan sanat ve ticaret sahipleri tacir değildir.” düzenlemesi yer almaktadır.

5362 sayılı Esnaf ve Sanatkarlar Meslek Kuruluşları Kanunu'nun 3’üncü maddesinde, esnaf ve sanatkâr, ister gezici ister sabit bir mekânda bulunsun, Esnaf ve Sanatkâr ile Tacir ve Sanayiciyi Belirleme Koordinasyon Kurulunca belirlenen esnaf ve sanatkâr meslek kollarına dahil olup, ekonomik faaliyetini sermayesi ile birlikte bedenî çalışmasına dayandıran ve kazancı tacir veya sanayici niteliğini kazandırmayacak miktarda olan, basit usulde vergilendirilenler ve işletme hesabı esasına göre deftere tabi olanlar ile vergiden muaf bulunan meslek ve sanat sahibi kimseler olarak ifade edilmiştir.

Ayrıca TTK’nin 1463.maddesinde de, önce 17.maddeye gönderme yapılarak, Bakanlar Kurulunun bu konuda kararname çıkarması halinde onlarda gösterilen miktardan aşağı gayrisafi geliri bulunan sanat ve ticaret erbabından başka hiç kimse kanunun 17.maddesinde tarif edilen esnaftan sayılamaz denmek suretiyle tacir veya esnafın hangi kriterlere göre saptanacağı açık bir biçimde gösterilmiştir.

Gerçekten, 19.02.1986 tarih 19024 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 25.01.1986 tarihli Bakanlar Kurulu Kararı ile TTK'nin 1463.maddesine göre esnaf ve küçük sanatkar ile tacir ve sanayicinin ayrımına dair esaslar tespit edilmiştir. Buna göre;

1- Koordinasyon kurulunca tespit ve yayınlanacak esnaf ve küçük sanatkar kollarına dahil olup da gelir vergisinden muaf olanlar ile kazançları götürü usulde vergilendirilenler ve işletme hesabına göre, defter tutanlardan iktisadi faaliyetleri nakdi sermayesinden ziyade, bedeni çalışmalarına dayanan ve kazançları ancak geçimlerini sağlamaya yetecek derecede az olan ve Vergi Usul Kanunu'nun 177.maddesinin 1.fıkrasının 1 ve 3 nolu bentlerinde yer alan limitlerin yarısını, iki numaralı bendinde yazılı nakdi limitin tamamını aşmayanların esnaf ve küçük sanatkar,

2- Vergi Usul Kanunu’na istinaden birinci sınıf tacir sayılan ve bilanço esasına göre defter tutanlar ile işletme hesabına göre defter tutan ve birinci madde de belirtilenlerin dışında kalanların tacir ve sanayici sayılmaları kararlaştırılmıştır.

Bu durumda mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar kendiliğinden göz önünde bulundurularak davalı ...'nın tacir olup olmadığı hususu araştırılıp, davalının tacir olması durumunda muacceliyet şartının geçerli olacağı gözetilerek kira alacağının buna göre hesaplanması gerekirken, bu husus üzerinde durulmadan eksik araştırma ile yazılı şekilde tacir kabul edilerek karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.