Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/11811 K.2020/1922

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacılar vekili, müvekkillerinin 340 ada 7 parsel sayılı taşınmazın maliki olduklarını, söz konusu taşınmazın zeytinlik vasfında olup, bir köşesinde bağ evi ruhsatlı bir yapı bulunduğunu, yapının bulunduğu alanın, davalı tarafından bir hukuki ilişkiye dayanmaksızın kullanılmakta olup, fuzuli işgalin uzun yıllardır devam ettiğini, davalı taşınmaz üzerindeki yapıyı zeytinyağ fabrikası olarak kullandığını, bu nedenle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla davalının müvekkillerinin taşınmazına olan müdahalesinin men'ine ve 10.000,00 TL ecrimisil bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, davacıların müvekkiline taşınmazda inşaat yapması ve faaliyette bulunulması konusunda 12.02.1998 ve 13.02.1998 tarihli vekaletname verdiğini, davacılardan ...’nün ½ hissesinin 1.000,00 TL karşılığında satın alınmasına rağmen tapunun devredilmediğini,müvekkilin davacı maliklerden almış olduğu 14 hisse karşılığında taşınmazda zeytinyağı fabrikası kurduğunu ve taşınmazda davacılara ait tüm zeytinlerin bakımını toprağın bakım ve ıslahını bizzat yaptığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın kullanımının haklı bir nedene dayandığı ispatlanamayıp tapu kaydı ve deliller dikkate alındığında davalının davacılara ait taşınmaza kadastro teknisyeni bilirkişi tarafından hazırlanan krokide sarı renkte görülen 1988,89 m² alana bina yapmak şeklinde müdahalesinin bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne ve taleple bağlı kalarak 10.000,00 TL ecrimisilin tahsiline karar verilmesi üzerine; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, çaplı taşınmaza yönelik ecrimisil istemine ilişkindir.

1.Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.Davalı vekilinin ecrimisil hesabına ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu Tarım İl veya İlçe Müdürlüğü'nden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince, Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu 340 ada 7 parsel sayılı 6.562,00 m2, zeytinlik vasfınfaki taşınmazın kayden davacılar ... ... ile ...’a ait olduğu , davacının taşınmazın 1.988,89 m2lik kısmına zeytinyağı fabrika binası ve müştemilatı inşa etmek suretiyle kullandığı, fabrika olarak kullanılan alan içerisinde 82 adet çeşitli yaşlarda zeytin ağaçları bulunduğu anlaşılmaktadır.

10.06.2009 tarihli zirai bilirkişi raporunda dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan fabrika binası ve müştemilatı için dava tarihinden itibaren geriye doğru 5 yıllık zaman içerisinde 19.320,00 TL ecrimisil talep edilebileceği, taşınmazın zeytinlik bölümündeki zeytinliklerin ve fabrika kısmındaki 82 adet zeytin ağaçları için dava tarihinden itibaren geriye doğru 5 yıllık zaman içerisinde 6.854,00 TL ecrimisil talep edilebileceği belirtilmiş, mahkemece fazlaya ilişkin hakkı saklı tutularak 10.000,00 TL ecrimisilin tahsiline karar verilmiştir.

Öncelikle mahkeme gerekçesinde hükme esas alınan bilirkişi raporu belirtilmediği gibi hükme esas hesaplama da belirtilmemiştir. Mahkemece kadastro teknisyeni bilirkişi tarafından krokide sarı renkle gösterilen 1.988,89 m2 alana bina yapmak şeklinde gerçekleşen müdahale nedeniyle taleple bağlı kalınarak 10.000,00 TL ecrimisile karar verildiği belirtilmiştir.

Dava konusu taşınmazın tapuda zeytinlik vasfında kayıtlı olduğu ve davalı tarafından bir kısmına zeytinyağı fabrikası yapılmak üzere kullanıldığı sabittir.Bilirkişi tarafından dava konusu taşınmazın tapudaki vasfı dikkate alınarak ecrimisil hesabı yapılması gerekirken taşınmazın zeytinyağı fabrikası niteliği dikkate alınarak hesaplama yapılması doğru değildir.

Hal böyle olunca, temyiz edenin sıfatı ve kazanılmış hakkı gözetilerek yukarıda izah edildiği üzere bilirkişi incelemesi yaptırıldıktan sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması isabetsizdir.