Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/12311 K.2018/18542

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup hükmün davacılar tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacılar vekili, vekil edenlerinin ... mirasçıları olduklarını, davalının 2184 parsel sayılı taşınmazın 1/2'sini 05/03/1990 tarihinde 15.000.000 TL bedelle davacıların murisi ... satarak parasını nakden ve peşinen aldığını, ancak tapuda devri işlemlerinin yapılmadığını belirterek dava konusu 2184 parsel sayılı taşınmazın, davalı ... ait 1/2 hissesinin iptali ile vekil edenleri adına tesciline ve geriye dönük 5 yıl için belirlenecek ecrimisil bedelinin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, mümkün olmadığı takdirde davacıların miras payları oranında taşınmazın değerinin 1/2'sinin davalı ...'dan dava tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, davacının talebinin zamanaşımına uğradığını, satış senedinin gerçek olmadığını ve bedelin de alınmadığını,taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesinin zorunlu olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece, dava konusu taşınmaza ilişkin harici satış sözleşmesinin yapıldığı tarihte taşınmazın tapuda kayıtlı olması nedeni ile harici satışın geçersiz olduğu ve tazminata ilişkin talep yönünden de zamanaşımı süresinin geçtiği belirtilerek davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1.Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.Davacılar vekilinin tazminat isteğinin reddine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde,

Dava; tapuda kayıtlı taşınmazın tapu dışı yolla satın alınması nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde satış bedelinin iadesi isteğine ilişkindir.

Tüm dosya içeriği ve toplanan delillerden, dava konusu 2184 parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına satış yolu ile 17/8/1955 tarihinde tapuya tescil edildiği, dosya arasında bulunan satış senedine göre, davalının 05/03/1990 tarihinde dava konusu taşınmazın ½ payını davacıların murisi ve aynı zamanda oğlu olan ... 15.000.000 TL bedelle ( davacılar murisi) sattığı anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere; tapulu taşınmazların satışı TMK'nin 706, BK'nin 213 (6098 sayılı TBK'nin 237.), 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince, resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir mülkiyet hakkı bahşetmez. Davacı, terditli davasında iptal ve tescile ilişkin isteğinin kabul edilmemesi halinde ödediği bedel yönünden tazminat talebinde bulunmuştur.

Harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. 10.07.1940 tarih ...

Esas ve 1940/77 Karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre “Haricen yapılan (tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir.” Şu halde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre geçersiz sözleşmelerde, akdin geçersizliği sebebiyle her iki taraf verdiğini geri alabilir.

Yine, 07.06.1939 tarih 1936/31 ve 1939/47 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da, “Taşınmazın haricen satışına ve satış vaadine ilişkin muameleler kanunen geçerli bulunmamış ise de, satıcının bu işte görevli memur önünde ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin geri verileceğini taahhüt etmiş ve alıcıyla aralarında kararlaştırılmış bulunan bedeli bu şartla satıcıya vereceğini üstlenmiş ise, bu gibi uyuşmazlıklar Borçlar Kanunu'nun 125. maddesine göre on yıllık zamanaşımına bağlıdır.

Zamanaşımı süresinin başlangıcı, ferağdan dönme ve vazgeçme tarihidir” denilmektedir. Şu halde, satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur. Bu nedenle alıcı, satıcının ferağ vermesini bekler. Ferağ verme yönündeki ümidi kesildiği takdirde, verdiği parayı isteme hakkı doğar.

İşte satış parasının geri verilmesi davalarında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının imkan dahilinden çıktığı ya da tapuda devir yapma olanağının ortadan kalktığı tarih olmaktadır.

Somut olayda, mahkemece, davacıların murisi Ahmet Sakarya'nın sözleşme yapıldıktan 23 yıl sonra 28/10/2013 tarihinde vefat ettiği, aradan geçen 23 yıllık süre ve bu sürede davacıların murisi adına tescil yapılmamış olması göz önünde bulundurulduğunda, davacıların murisinin ferağ ümidinin ölmeden çok önce sona ermiş olduğu ya da tapuda adına ferağ verilmesini istemekten vazgeçmiş olduğunun öngörüldüğü, zira davacıların murisinin anılan 23 yıllık süreçte davalı aleyhine dava açma yolunu seçmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, bu görüşe katılma olanağı bulunmamaktadır.

Şöyle ki, az yukarıda da açıklandığı gibi, davacılar yönünden zamanaşımının başlama tarihi dolayısı ile ferağ ümidinin kesildiği tarih dava tarihidir.

O halde, satış parasının tazminine ilişkin davada, az yukarıda bahsedildiği üzere, zamanaşımı gerçekleşmemiş olduğundan, tarafların bildirdiği tüm deliller toplanarak söz konusu bedelin ödendiğinin kanıtlanması halinde, dosyanın bir hukukçu, bir mali müşavir veya muhasebeci ve bir bankacıdan oluşturulacak üçlü bilirkişi kuruluna tevdi edilmesi, denkleştirici adalet kuralları da göz önünde bulundurularak harici satış senedindeki bedelin uyarlanma suretiyle dava tarihinde vardığı değerin belirlenmesinin istenmesi, bu konuda gerekçeli, karşılaştırmalı, tarafların ve Yargıtay’ın denetimine elverişli rapor alınması,

ödenen bedelin dava tarihindeki uyarlanmış değerinin davalılardan tahsiline karar verilmesi gerekir. Mahkemece, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi yukarıda açıklanan Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararlarına ve açıklanan ilkelere aykırı olduğundan kararın bozulması gerekmiştir.