Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/12324 K.2021/1126

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup, hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacılar vekili; vekil edenlerinin ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi 925 ada 26 parselde hissedar olduklarını, davalıya ait olan 64 parselde bulunan binanın bir kısmının vekil edenlerine ait parsele taştığını, davalı tarafından tecavüz edilen kısmın yıktırılmasının hem vekil edenlerinin hem de davalının binasını tehlikeye sokacağını, davalıya ait binanın tamamının yıktırılması halinde ise binanın değerinin yıktırılacak olan kısımdan fazla olması nedeniyle tecavüz edilen kısım için 2.500 TL, taşan kısmın davalı tarafından kullanımı süresince ortaya çıkan ecrimisil için 2.500,00 TL’nin davalıdan alınarak davacılara verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili; zaman aşımı itirazında bulunduklarını, vekil eden bankanın devlet bankası olduğunu, inşaatın yapımı sırasında gerek kendi bünyesinde ve gerekse Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü ve ... Belediyesi mühendisleri tarafından yapılan denetimler ile binanın inşa edildiğini, davaya konu taşmanın olduğu yerin vekil edeninin özel mülkiyeti olmadığını, davalının başkasının özel mülkiyetine kasti olarak girmesinin söz konusu olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, tazminat ve ecrimisil isteğine ilişkindir.

1. Tazminat yönünden yapılan temyiz incelemesinde;

Davacılar ecrimisil ile birlikte taşan kısmın bedelinin ödenmesini talep etmiştir. Dava konusu taşkın kısmın arazi bedeli talebi temliken tescil isteğine ilişkin olup, Mahkemece temliken tescilin şartlarının araştırılması gerekir, yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyi niyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.

TMK’nin 724. ve 725. maddesine dayanılarak tescil talebinde bulunulabilmesi bazı koşulların varlığına bağlı olup bu koşulların yanında en önemli husus mahkemece iptal ve tescile karar verilebilmesi için taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olmasıdır.

Bilindiği üzere; başkasının taşınmazına, temelli ve kalıcı nitelikte yapı yapılması durumunda, Medeni Kanun'un 684 ve 718. madde hükümleri gereğince yapı üzerinde veya altında bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüzü) haline geleceğinden ana taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Yasa koyucu bu konumdaki taşınmaz maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi genel hükümlere bırakmamış Medeni Kanun'un 722, 723, 724. maddelerinin özel hükümleri ile düzenlemeyi uygun bulmuştur.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; temliken tescil şartları oluşup oluşmadığı, taşan kısmın ifrazının mümkün olup olmadığı hususları araştırılmadan eksik inceleme ile hüküm kurulmuş olması doğru değildir.

2. Ecrimisil yönünden yapılan temyiz incelemesinde;

Dava konusu taşınmaza davalı banka tarafından yapılan inşaatın 10,91 m² taştığı 21.01.2016 havale tarihli teknik bilirkişi raporundan da anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, Mahkemece yukarıda belirtilen esaslara uyulmadan, bilirkişi tarafından nasıl hesaplandığı anlaşılmayan 131.678,040 TL ecrimisil alacağı bulunduğunun belirtilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Mahkemece yapılması gereken iş, yukarıda anlatılan usul ve esaslar çerçevesinde yeniden ecrimisil hesabı yaptırılarak sonuca göre karar vermek olmalıdır.