Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/14434 K.2021/2691

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Antalya 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 20.10.2017 tarihli ve 2015/397 Esas, 2017/413 Karar sayılı kararıyla davanın kabulüne karar verilmiş olup, Mahkeme hükmüne karşı davalılar vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, karar verilmiş, bu kez davalılar vekilinin Bölge Adliye Mahkemesi kararını temyizi üzerine Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili, tapuda kayden tarafların murisi adına kayıtlı bağımsız bölümlerin davalılar tarafından kiraya verilmek suretiyle kullanıldığını,müvekkilinin taşınmazlardan ve kira gelirinden faydalanamadığını belirterek 01.10.2010 tarihinden itibaren fazlaya ilişkin haklan saklı kalmak üzere şimdilik 5.000,00 TL ecrimisile karar verilmesini talep etmiş , 30.06.2017 havale tarihli dilekçe ile talebini 55.666,00 TL'ye arttırmıştır.

Davalılar vekili, davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesince davanın kabulü ile 5.000 TL ecrimisil tazminatının dava tarihinden, 50.666 TL ecrimisil tazminatının ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine dair verilen karara karşı davalılar vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, davalılar vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiş; karar, davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ecrimisil istemine ilişkindir.

1. Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, yapılan yargılama ve uyuşmazlık bakımından uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirmesine göre, davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davalılar vekilinin ecrimisil hesabına ilişkin temyiz itirazlarına gelince; hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince, Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda ecrimisil hesaplama yönteminin usulüne uygun olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur. Öncelikle 01.02.2017 tarihinde mahallinde icra edilen keşifte; dava konusu dükkan vasıflı 1 nolu taşınmazın gezilip görüldüğü, büro vasıflı 3,4 ve 5 nolu bağımsız bölümler kapalı olduğundan gezilip görülemediği, gayrimenkul değerleme uzmanı ...’ın bu bağımsız bölümler yönünden ...

Belediyesinde bulunan kat irtifakına esas mimari projeyi incelemek suretiyle değerlendirme yaparak 07.03.2017 havale tarihli raporu düzenlediği anlaşılmıştır. Her bir bağımsız bölümün niteliği, kendine özgü yapısı dikkate alındığında bağımsız bölümler gezilmeden hazırlanan bilirkişi raporuna itibar edilerek hüküm kurulması doğru değildir. Kaldı ki, bilirkişi raporunun yukarıda izah edilen ilke kararlarına da uygun olduğu söylenemez.

Zira, raporda taşınmazların dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebilecekleri ecrimisil bedeli belirlenmiş ise de sonraki dönemler için ÜFE artış oranı dikkate alınmadan aylık ecrimisil miktarlarının belirlendiği saptanmıştır. Öte yandan, bilirkişi raporunun 3. sayfasında 1 nolu dükkan için tespit edilen aylık ecrimisil miktarı yönünden çelişki bulunduğu görülmüştür.

Davalılar vekilince, süresinde bilirkişi raporuna itiraz edilmiş ise de mahkemece itirazlar üzerinde durulmadan talep reddedilip hüküm kurulmuş olması isabetsizdir.

Hal böyle olunca; mahallinde yeniden keşif yapılarak 1, 3 , 4 ve 5 nolu bağımsız bölümlerin dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği ecrimisil bedelinin, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılması, taşınmazların büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlendikten sonra,

takip eden dönemler için ilk dönemde belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere ecrimisil tespit edilmesi ve davacının miras payı dikkate alınarak davacıya ödenmesi gereken toplam ecrimisil miktarının belirlenmesi için konusunda uzman bilirkişiden yeni rapor almak suretiyle ilk kararı temyiz edenin sıfatı da dikkate alınarak ecrimisile hükmedilmesi gerekirken bundan zuhul ile denetime elverişli olmayan ve itiraza uğramış ve itirazları değerlendirilmeyen bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.