Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/16174 K.2020/5026

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup, hükmün davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, 14.11.2007 tarihine kadar müvekkiline ait bulunan 350 ada 84 parsel sayılı arsa vasfındaki taşınmaz üzerinde 2001-2002 yılları itibariyle davalılar tarafından baz istasyonları kurulduğunu, haklarında 2009 yılında dava açılması sonucu ...

Telekominikasyon A.Ş.'nin baz istasyonunu 2009 yılında kaldırdığını, 2001-2009 yılları arasında tek bir direk kullanıldığını, kira bedelinin diğer pay sahibi davalı ...'a her yıl ödenmesine rağmen müvekkiline ödeme yapılmadığını ve davalıların yaptıkları sözleşmelerle yıllık ayrı ayrı 15.000,00 TL üzerinde kira ödediklerinin tanık anlatımları ile sabit olduğunu belirterek,

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 7.000,00 TL'nin müvekkiline ait taşınmazın işgal edildiği tarihten itibaren her tahakkuk dönemi için ayrıca hesaplanacak faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... İletişim Hizmetleri A.Ş. vekili, talebin zamanaşımına uğradığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı ... Telekomünikasyon A.Ş. vekili; davada husumetinin bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı ... vekili, tapuda malik olmayan davacının kira talep edemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulü ile 21.06.2007-14.11.2007 dönemine ilişkin 2.383,33 TL ecrimisilin 01.01.2008 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, 22.06.2007-14.11.2007 dönemi dışlanmak suretiyle 1.787,00 TL'nin 01.01.2007, 283,67 TL'nin 01.01.2008 ve 2.546,00 TL'nin ise 01.01.2009 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılar ... İletişim Hizmetleri A.Ş. ve ...'dan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine karar verilmesi üzerine; hüküm, davalılar vekilleri tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

Dava, ecrimisil istemine ilişkindir.

Mersin 5. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen 14.04.2015 tarihli kararın davalılardan ... Telekomünikasyon A.Ş. vekili tarafından eksik harç yatırılarak temyiz edilmesi üzerine Mahkemece usule uygun harç muhtırası düzenlenerek 05.08.2015 tarihinde “Sekreter ... ”imzasına tebliğ edildiği, verilen sürede harç eksikliğinin giderilmemesi üzerine Mahkemece 10.09.2015 tarihli ek karar ile davalı ... Telekomünikasyon A.Ş. vekilinin kararı temyiz etmemiş sayılmasına karar verildiği, bu kez davalı ... Telekomünikasyon A.Ş. vekilince ek kararın temyiz konusu yapıldığı anlaşılmaktadır.

Harç muhtırasının davalı ... Telekomünikasyon A.Ş. vekiline usule uygun tebliğ edilmediği anlaşıldığından, 10.09.2015 tarihli ek karar kaldırılarak, davalılar vekillerinin ayrı ayrı temyiz incelemesine geçildi.

1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre davalılar vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davalı ... İletişim Hizmetleri A.Ş. vekilinin zamanaşımına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtayın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru hesaplanır.

Somut olayda,Mahkemece, 01.01.2005 – 14.11.2007 tarihleri arasındaki dönem için ecrimisile karar verildiği, davacının işgal tarihinden 14.11.2007 tarihine kadar olan dönem için ecrimisil talep ettiği, davanın 22.07.2010 tarihinde açıldığı, davalılardan ... İletişim Hizmetleri A.Ş. vekilinin süresinde zamanaşımı definde bulunduğu anlaşılmaktadır. O halde, Mahkemece dava tarihinden geriye doğru 22.07.2005 tarihinden başlamak üzere, 22.07.2005-14.11.2007 tarihleri arasındaki dönem için hesaplanan ecrimisile hükmedilmesi gerekirken, zamanaşımı def'i dikkate alınmadan fazla süre için hesaplanan ecrimisile hükmedilmesi doğru değildir.

3. Davalı ... İletişim Hizmetleri A.Ş. vekili, davalı ... Telekomünikasyon A.Ş. vekili ile davalı ... vekilinin ecrimisile ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir.

(YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince; dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu 350 ada 84 parsel sayılı arsa üzerinde bulunan 2 katlı yapı üzerinde kat irtifakı kurulu olduğu, davalılardan ...’ın 446/886 hissesine tekabül eden zemin kat 1 no.lu bağımsız bölüme tam malik, davacı ...’nin 420/866 hisseye tekabül eden 1. kat 2 no.lu bağımsız bölüme dava dışı Muhittin ile beraber ½ şer hisse ile malik olduğu , davacı ... ile dava dışı Muhittin’in 2 no.lu bağımsız bölümü 14.11.2007 tarihinde dava dışı Mehmet Aziz Algüllü’ye devrettiği anlaşılmıştır.

Dava konusu taşınmazın davalılardan Abdullah tarafından, 29.09.2002 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile davalı ... İletişim Hizmetleri A.Ş.ye yıllık 3.500,00 TL bedelle, 21.06.2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile davalı ... Telekomünikasyon A.Ş.ye yıllık 5.000,00 TL bedelle kiraya verildiği ve kira bedellerinin davalı ... tarafından tahsil edildiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Türk Medeni Kanunu'nun 691. maddesi ile 06.05.1955 tarihli, 12/18 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında düzenlendiği üzere paylı mülkiyete konu taşınmazlarda, pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan yapılan kira sözleşmelerinin geçerli olmayacağı ve davacının hissesini devrettiği tarihe kadar ecrimisil talep etmekte haklı olduğu tartışmasızdır. Ne var ki; davalı GSM şirketleri ayrı ayrı kira sözleşmeleri akdederek dava konusu taşınmazı kullanmışlardır. Bu durumda her bir davalı yönünden ayrı ayrı ecrimisil bedeline hükmedilmesi gerekirken tek bir ecrimisil bedeli hesabı yapılarak davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi doğru değildir.

Öte yandan; kat irtifakına geçilmeden önce davacının arsa payının 210/866 olduğu, kat irtifakına geçildikten sonra 420/866 hisseye tekabül eden 2 no.lu bağımsız bölüme dava dışı Muhittin ile beraber ½ şer hisse ile paydaştırlar. Bu durumda davacı hissesine tekabül eden 210/866 hisse dikkate alınarak ecrimisil hesaplaması yapılması gerekirken bundan zuhul ile 420/866 hisse üzerinden ecrimisil hesabı yapılması doğru olmamıştır.

Ayrıca hükme esas alınan bilirkişi raporunda mevcut hesaplama yönteminin Daire uygulamasına aykırı düştüğü anlaşılmaktadır. Mahkemece, alanında uzman bilirkişiden yeniden rapor alınmak suretiyle ilk olarak 22.07.2005 tarihi itibariyle ecrimisil bedeli belirlenip, sonraki dönemler için ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere ecrimisil bedeli belirlenmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması isabetsizdir.