Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/2087 K.2018/16831

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup, hükmün ...... yapılması suretiyle Yargıtay'ca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmiştir. Dosya incelenerek işin ......ya tabi olduğu anlaşılmış ve ...... için 04.10.2018 ... günü tayin edilerek taraflara çağrı kağıdı gönderilmişti. ...... günü temyiz eden bir kısım davalılar vekili Avukat ... ...... Ak ile asil ... geldi. Karşı taraftan kimse gelmedi. ......ya başlanarak temyiz isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan ve hazır bulunanların sözlü açıklaması dinlendikten sonra ......ya son verilerek; dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacılar vekili;vekil edenlerinin toprak sahibi olup, davalılardan Hayrullah’ın yüklenici olduğunu, diğer davalıların ise yükleniciden daire ve dükkan satın alan kişi olduklarını, vekil edenleri ile davalı yüklenici arasında 17.6.1999 tarihinde dava konusu 1401 parsele kat karşılığı ...... yapılmak üzere sözleşme yapıldığını, yüklenici davalının sözleşme ile kendisine düşecek daire ve dükkanları yapıp diğer davalılara sattığını, vekil edenlerine düşecek bölümleri ise yapmadığını, vekil edenleri tarafından davalılar hakkında tapu iptali ve tescil davası açıldığını,

mahkemece davalıların kötüniyetli oldukları belirtilerek sözleşmenin feshine ve davalılar adına kayıtlı tapunun iptaline karar verildiğini, bu kararın kesinleşmesinin ardından davalıların, davacılara karşı iyiniyetli oldukları iddiasıyla açılan temliken tescil istemli tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verildiğini, vekil edenleri tarafından davalılara dava konusu taşınmazları tahliye etmeleri için 16.05.2013 tarihli ihtarname gönderildiğini belirterek,

vekil edenlerinin açtığı tapu iptali ve tescil davasının kesinleşmesinden sonra fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 80.000 TL ecrimisilin davalılardan tahsilini, davalıların dava konusu taşınmaza müdahalelerinin men'ini ve ...... binanın kaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... dava konusu taşınmazda hiç oturmadığını belirterek davanın reddini savunmuş, davalılar ......... vekili ise; davacıların ecrimisil taleplerinin kesin hüküm nedeniyle reddini, davalıların tapu kayıtlarına güvenerek dava konusu taşınmazları müteahhitten satın aldığını, talep edilen ecrimisilin çok fahiş olduğunu, davalılardan......’nin hissesini 3.kişiden satın alıp iyiniyetli olduğunu, kali istenen binanın iskan kaydının bulunduğunu ...... yapı olmadığını ...... değerinin arsa değerinden fazla olması nedeniyle yıkılmasının aşırı zarara yol açacağını, TMK’nin 723.madde hükümlerinin dikkate alınması gerektiğini belirterek, davanın reddini savunmuş, davalı ... ise davaya cevap vermemiş ve ......lara katılmamıştır.

Mahkemece, davalı ...’a yönelik davanın reddine,diğer davalıların 1401 parsele yaptıkları müdahalesinin menine, ecrimisil talebinin kabulü ile toplam 37.077,00 TL ecrimisilin davalılar Kazım, Naci, Nevin ve......’den eşit hisseli olarak dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsiline ve 1401 parseldeki binanın kaline karar verilmesi üzerine; hüküm, davalılar ......... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava ,tapulu taşınmazda elatmanın önlenmesi,kal ve ecrimisil istemine yöneliktir.

1-Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, yazılı şekilde hüküm verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmadığından, davalılar ......... vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2-Davalılar ......... vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince;

Dosya içeriği ve toplanan tüm delillerden. 1401 parsel sayılı arsa vasıflı taşınmazın malikleri davacılar ile davalı yüklenici ... arasında 17.06.1996 tarihinde kat karşılığı ...... sözleşmesi yapıldığı, diğer davalıların da davalı ...’tan dava konusu taşınmazda hisse satın aldıkları, davacılar tarafından yüklenici davalı aleyhine açılan ...

11.Asliye Hukuk Mahkemesinin 24.04.2008 tarih, 2007/441 Esas ve 2008/211 sayılı kararıyla davalı yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediği, diğer davalıların ise özen borcunu yerine getirmedikleri gerekçesiyle kat karşılığı ...... sözleşmesinin feshine, davalılar adına olan tapuların iptali ile davacılar adına tesciline,davacıların ecrimisil isteminin ise reddine karar verildiği, kararın temyiz incelemesinden geçerek 25.02.2013 tarihinde kesinleştiği, yükleniciden hisse satın alan davalılar tarafından davacılar aleyhine açılan ...

1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/163 Esas ve 2013/439 Karar sayılı TMK'nin 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil davasının ise yüklenici ile arsa maliklerı arasındaki sözleşmenin feshi nedeniyle yükleniciden taşınmaz satın alan davalıların iyiniyetli olamayacağı gerekçesiyle reddine karar verildiği,bu kararın da temyiz incelemesinden geçerek 05.11.2014 tarihinde kesinleştiği, dava konusu taşınmaz üzerindeki binada halen yüklenici hariç diğer davalıların ikamet ettikleri anlaşılmaktadır.

Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih, 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Bilindiği üzere; yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir. ...... ve teslimdir. Yüklenici edimini yerine getirmediği taktirde 6098 sayılı Türk Borçlar Yasasının 473. (818 sayılı Borçlar Yasasının 358.) maddesi uyarınca arsa sahibinin, sözleşmenin feshini ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar. Öte yandan, yüklenicinin hakkını temellük eden 3.kişi onun halefi durumundadır ve o kişinin hak kazanabilmesi için yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir.

Öte yandan, henüz ...... halinde olan tamamlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçlayan "topraktan satış" "temelden satış" şeklinde isimlendirilen bu tür satışlarda alıcı, arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığını, kat karşılığı ...... yapılmasının amaçlandığını, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde satın aldığı bağımsız bölümde hak sahibi olamayacağını bilmekte ve her türlü riski göze olarak bu tür bir davranış içine girmektedir.

Yüklenicinin edimini yerine getirmemiş olması nedeniyle isteyemeyeceği bir hakkı sözleşmeden doğan kişisel hakkını devrettiği haleflerinin isteyebilmesi mümkün değildir.

Yukarıda belirtilen ilke ve olgularla tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, davalıların kullanımlarının haklı ve geçerli bir nedene dayalı olduğu söylenemez. Özellikle ... 11.Asliye Hukuk Mahkemesinin 24.04.2008 tarih 2007/441 Esas ve 2008/211 sayılı sözleşmenin feshi ve tapu iptali ve tescil dosyası ve ... 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/163 Esas ve 2013/439 Karar sayılı tapu iptali ve tescil karşısında davalılar kötüniyetli zilyet konumundadırlar. Çekişmeli taşınmazdaki daireler yükleniciden satın alan kişiler tarafından oturulur hale getirildi ise, arsa maliklerinin sebepsiz zenginleştiğinin kabulü gerekir. Bu tür durumlarda, TMK'nin 995/2 maddesi uyarınca yapılan zorunlu masrafların arsa sahiplerinden dava yolu ile istenebileceği de kuşkusuzdur.

Hal böyle olunca, davacıların mülkiyet hakkı gözetilerek, kayda üstünlük tanınmak suretiyle uzman bilirkişi aracılığıyla her bir davalı için elattıkları taşınmazlar ayrı ayrı belirlenerek buna göre ecrimisilin hüküm altına alınmasına karar verilmesi gerekirken, noksan soruşturma ile işgal edilen depo,dükkan ve dairelere ilişkin ecrimisilin bütün olarak değerlendirilip sonunda hesaplanan değerin yazılı şekilde, davalılardan eşit hisseli olarak tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir.