Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/2204 K.2018/10816

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup hükmün davacılar vekli tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacılar vekili, dava konusu 983 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binanın taraflar arasında 25.7.1995 tarihli anlaşma tutanağı ile taksim edildiğini, davalı tarafından ortak kullanıma bırakılan çatı kat ile 1. kat dükkanın davacıların rızası hilafına ve kullanmalarına engel olacak şekilde kullanıldığını ileri sürerek, davalının ortak alandan müdahalesinin meni ile tahliyesine, 1995 yılından bu yana ortak alandaki haksız işgali nedeni ile fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydı ile toplam 5000 TL ecrimisilin oluştukları dönemden itibaren kademeli yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, davalının davacıların taşınmazdan yararlanmalarını engelleyen kullanımı bulunmadığını açıklayarak, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece, davacıların dava konusu taşınmazda çekişmesiz olarak kullandıkları yerlerin mevcut olduğu ve bu durumda davalı hakkında elatmanın önlenmesi davası açılamayacağı gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, paydaşlar arasında el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

Toplanan deliller ve dosya içeriğinden, çekişme konusu 983 ada 1 parsel sayılı taşınmazın tarafların ortak murisi Osman Güler (200/1475 hisse) ile dava dışı kişiler adlarına, arsa niteliği ile paylı mülkiyet hükümlerine göre kayıtlı olduğu, davacıların davalarına dayanak olarak sundukları 25.7.1995 tarihli anlaşma tutanağı ile, Osman Güler mirasçıları tarafından yapılan birinci ve ikinci katları dükkan, beş katı daire olmak üzere toplam yedi katlı binanın mirasçılar arasında paylaşıldığı, çatı katı ve birinci kat dükkanın 5 kardeşin ortak malı olarak bırakıldığı görülmüştür.

Hemen belirtilmelidir ki, paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir.

Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre, payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.

Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir.

Bilindiği üzere 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 706., Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237., Borçlar Kanunu'nun (BK) 213.), Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz.

Ne var ki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya ortaklığın satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, "ahde vefa" kuralının yanında TMK'nın 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir.

Aksi halde, pek çok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.

O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planının olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, TMK'nın müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.

Açıklanan hukuki olgular ışığı altında somut olaya gelince; davacılar tarafından davaya konu binanın kullanımına ilişkin 25.7.1995 tarihli anlaşma tutanağı sunulduğu görülmüştür. Mahkemece, bahsi geçen sözleşme gereğince, paydaşlar arasında fiili kullanım biçiminin oluşup oluşmadığı ya da davaya konu edilen çatı katı ve 1. katta bulunan dükkan yönünden davacıların kullanabileceği bir bölüm bulunup bulunmadığı hususları üzerinde durulmamıştır.

Hâl böyle olunca, yerinde yeniden keşif yapılarak, yukarıdaki ilkeler ve taraflar arasında dava konusu binanın kullanımına ilişkin olduğu anlaşılan 25.7.1995 tarihli anlaşma tutanağına değer verilmek sureti ile araştırma yapılması, dava konusu edilen ortak alanlarda davalının müdahalesinin olup olmadığının ve davacıların kullanabileceği bir bölüm bulunup bulunmadığının kesin olarak belirlenmesi, varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.