Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/2370 K.2018/12975

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün bir kısım davalılar tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı, maliki olduğu 22690 parsel sayılı taşınmazda bulunan binanın 2.katını davalı ...'ın kullandığını ileri sürerek elatmasının önlenmesine ve ecrimisile karar verilmesini istemiş, birleştirilen davalarda ise taşınmazın 1.katını davalı ...'ın, zemin ve çatı katı ve dükkanın davalı ... kullanımında olduğunu ileri sürerek elatmalarının önlenmesi ile ecrimisile karar verilmesini istemiştir.

Davalılar, taşınmazı davalı ...'den kiraladıklarını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, taşınmazın davalılar tarafından kullanıldığı gerekçesiyle davanın kabulüne dair verilen karar davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Asıl ve birleştirilen davalar elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişmeli bahçeli kargir ev niteliğindeki 22690 parsel sayılı taşınmazın davacı ... tarafından birleştirilen dosya davalısı ...'dan 01.04.2010 tarihinde satın alındığı, taşınmazın üzerinde ... kat + zemin kat + 3 normal ve çatı katlı betonarme karkas apartmanın bulunduğu, davacı ile davalı ... arasındaki elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemli ... 18.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/349E – 2013/134K sayılı dosyada davanın kısmen kabulüne dair verilen kararın derecettan geçerek kesinleştiği anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir.

(YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı) 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda ecrimisil hesaplama yönteminin usulüne uygun olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur.

Şöyle ki, hesaplanan ecrimisil bedellerinin neye göre tespit edildiği belirtilmediği gibi ilk dönem için belirlenen ecrimisil değerine ÜFE artış oranlarının dönemsel olarak yansıtılması gerekirken hükme esas alınan bilirkişi raporunda artış oranlarının neye göre yapıldığı da açıklanmış değildir.

Hal böyle olunca, yukarıdaki ilkeler uyarınca dava konusu taşınmazda belirlenen veya belirlencek ecrimisil miktarına ÜFE artış oranlarının dönemsel olarak uygulanarak hesaplama yapılması gerekirken yetersiz bilirkişi raporu hükme esas alınarak eksik inceleme ile yetinilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.