Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/3044 K.2019/1170

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı, maliki olduğu 283 ada 11 parsel sayılı taşınmazda bulunan 93 kapı numaralı bölümün davalı tarafından iş yeri olarak kullanıldığını ileri sürerek ecrimisile karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davaya cevap vermemiş, aşamalardaki beyanında taşınmazı kullandığı dönemde davacı ile aralarında kira akti olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalının haksız işgalci olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne dair verilen karar, davalı vekilince temyiz edilmiştir.

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.

1. Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmediğinden, REDDİNE,

2. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu 283 ada 11 parsel sayılı kargir iki mağaza nitelikli taşınmazın ......

İdaresi adına kayıtlı olduğu, taşınmazda ... + zemin + 7 katlı bina bulunduğu, binanın işhanı olarak bölümlere ayrılmış şekilde davacı tarafından kiraya verilmek suretiyle kullanıldığı, davalının iş yeri olarak kullandığı bölümün binanın 3 katında yer alan 6 kapı numaralı kısım olduğu, taraflar arasında 01.08.1998 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğu, tarafların kira bedeli üzerinde anlaşamamaları üzerine eldeki dosyada davacının ...

3.Sulh Hukuk Mahkemesinde açmış olduğu kira bedelinin tespiti istemli dava sonucunda Mahkemece 14.07.2011 günlü nihai karar ile dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin 580 TL olarak tespitine karar verildiği, kararın Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 22.02.2012 tarihli ve 2011/2954E – 2012/4433K sayılı ilamı ile onandığı, eldeki dosyada ise taşınmazın 2011 dönemi kira bedeli olarak aylık 710 TL belirlenerek ecrimisil hesaplandığı anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir.

(YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı) 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtayın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda; eldeki dosyada davacı tarafından ikame edilen kira bedelinin tespiti istemli davada taşınmazın 2011 dönemi aylık kira bedelinin 580 TL olarak tespitine karar verildiği ve kararın derecattan geçerek kesinleştiği açıktır.

Hal böyle olunca, kesinleşen ... 3.Sulh Hukuk Mahkemesinin 14.07.2011 tarihli ve 2010/1423E – 2011/1069K sayılı kararı gözetilerek tespit edilen 2011 dönemi için 580 TL kira bedeline ÜFE artış oranının uygulanması suretiyle tespit edilecek ecrimisile karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.