Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/3139 K.2019/3283

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne kısmen reddine karar verilmiş olup hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı ... 1.Bölge Müdürlüğü vekili dava ve birleşen dava dilekçelerinde, dava konusu 2644 ada 12 parsel sayılı taşınmazda vekil edeni idarenin de hissesi olduğunu, davalıların söz konusu taşınmaza müdahalesinin bulunduğunu açıklayarak ecrimisil isteğinde bulunmuştur.

Davalılar, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacı, davalılar ve dava dışı paydaşların müşterek halinde taşınmaza malik oldukları, davacının taşınmazın tamamı üzerinde bulunan binanın yapımında bulunmadığı, buna yönelik herhangi bir itiraz ileri sürmediği, taşınmazın tapuda arsa olarak kayıtlı olması karşısında ecrimisil hesabının da boş arsa olarak hesaplanması yönteminin uygun olduğu kabul edilerek davaların kısmen kabulü ile asıl dava (davalı ...) yönünden 250,78 TL, birleşen dava (davalı ...) yönünden 209,54 TL alacağın her tahakkuk dönemi sonu itibariyle işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline, fazlaya ilişkin istemlerin reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, paydaşlar arasında görülen ecrimisil isteğine ilişkindir.

Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince; davaya konu edilen ve ecrimisile hükmedilen 2644 ada 12 parsel sayılı taşınmazın arsa niteliği ile davacılar, davalı ve dava dışı malikler adına paylı mülkiyet hükümlerine göre tapuda kayıtlı olduğu, Mahkemece 12/09/2014 tarihinde inşaat bilirkişisi, mülk sahibi ve gayrimenkul değerlendirme uzmanı ile keşif yapıldığı, 17/09/2014 tarihli yapılan keşif sonrası alınan rapora göre, emsal kira araştırması yapılmadan dönem başlangıcında belirlenen arsanın toplam ecrimisil değerinin hem davalıların hem de davacının pay oranı çarpılarak aylık davalıların ödeyeceği ecrimisilin hesaplandığı, Mahkemece bilirkişi incelemesi sonucu yapılan hesaplamalara göre davalılar aleyhine ecrimisile hükmedildiği anlaşılmaktadır.

Hal böyle olunca, Mahkemece yapılması gereken iş, az yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde oluşturulacak bilirkişi heyeti marifeti ile yine yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda araştırma yapılarak, davacı ve davalıların hisse oranları da dikkate alınarak davaya konu taşınmazın getirebileceği ecrimisil bedelinin duraksamaya yer vermeyecek şekilde tespiti ve oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile hüküm verilmesi doğru olmamıştır.