Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/3281 K.2019/4205

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın bir kısım davalılar yönünden reddine, davalı ... yönünden kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, müvekkili ve davalıların 20 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduklarını, taşınmaz üzerinde yer alan 4 adet daireyi davalıların haksız bir şekilde kullandıklarını, bu adreste bulunan 4 adet dairenin üçünün halen davalıların kullanımında olduğunu, diğer dairenin ise kendileri tarafından kiraya verilerek kira bedeli tahsil edildiğini, kendi payının verilmediğini belirterek, müvekkilinin payına düşen 5 yıllık kira bedeli olan toplam 4.000,00 TL ecrimisilin ve yargılama süresi boyunca devam eden aylara ait müvekkilin payına düşen aylık 75,00 TL den ecrimisil bedelinin ilişkin olduğu ayın sonundan itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak müvekkiline verilmesini talep etmiştir.

Davalılar İsmail ... ve ..., davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalılar ... ve ...'le ilgili davanın reddine, davalı ...'le ilgili davanın kısmen kabulü ile 01.10.2005 - 01.10.2010 tarihleri ile ilgili 12.159,00 TL ecrimisilin dönem sonları itibarıyla hesap edilecek yasal faizi ile birlikte bu davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, dava tarihinden sonraki gelecek aylarla ilgili talebin reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, paydaşlar arasında ecrimisil istemine ilişkindir.

1. Davacı vekilinin davalılar ... ve ...'le ilgili davanın reddine ilişkin temyiz itirazları incelendiğinde; bilindiği üzere; paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan her zaman payına vaki ecrimisil isteyebilir.

Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur.

Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.

Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır.

Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir.

Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.

Bu nedenle, davaya konu taşınmazlar yönünden sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 tarihli ve 2002/3-131 E., 2002/114 K. sayılı ilamı).

Somut olaya gelince; dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu 20 parsel sayılı taşınmazın kayden taraflar arasında paylı mülkiyet hükümlerine göre kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.

Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan bodrum kat + zemin kat +2 normal kat + çatı katı olmak üzere ön ve arka cephelerinde bahçesi olan zemin oturumu yaklaşık 90 m2 olan kargir nitelikli apartman bulunduğu, zemin kattaki 1 nolu dairenin davalılar ... ve İsmail ... tarafından kiraya verildiği sabittir.Yukarıda da izah edildiği üzere; kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden intifadan men olgusu aranmaz.

Öte yandan; ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif, inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçeleri bilimsel verilere ve HMK'nin 266. vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir.

Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.Bu durumda davalılar ... ve İsmail ... tarafından kiraya verildiği konusunda uyuşmazlık bulunmayan zemin kat 1 no.lu daire için yeniden konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli rapor alarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davalılar ... ve İsmail ... yönünden davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

2. Davalı ...’in temyiz itirazlarına gelince; her ne kadar davacı vekili dava dilekçesinde dava konusu apartmanda bulunan üç dairenin davalılar tarafından kullanıldığını, bir daireden ise kiraya verilmek suretiyle faydalanıldığını belirterek ecrimisil talep etmiş ise de davacı ...'in 03/10/2013 tarihli celsede alınan imzalı beyanında;

evin 4. katının babasının sağlığında ... tarafından yapıldığını bildiğini, bu nedenle o katla ilgili talebinin olmadığını belirtmiştir.Bu durumda Mahkemece, 4. katta yer alan çatı katı dışındaki diğer dairelerde gerek kiraya vermek suretiyle gerek bizzat kullanımı bulunmayan davalı ... yönünden davanın tümden reddi gerekirken, davacının davalı ...'le ilgili açılan davadan açık bir feragatı bulunmadığı,

taşınmazda herhangi bir taksim olmadığı kabul edilerek ... tarafından (oğlu tarafından) ikamet etmek suretiyle kullanılan çatı katta yer alan 4 no.lu daire için ecrimisil hesabı yapılarak davalı ... yönünden davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru değildir.