Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/4665 K.2020/964

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davacı ... tarafından açılan davanın feragat nedeniyle reddine, davacılar ..., ... ve ... tarafından açılan davanın ise kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacılar vekili, kat irtifakı kurulu 4979 ada 3 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yer alan 24 numaralı bağımsız bölümün vekiledenlerinin murisi ... adına kayıtlı olduğunu, murisin torunu olan davalının, dava konusu meskene murisin sağlığında bir vesileyle girip oturmaya başladığını, murisin ölümünden bu yana da işgal ettiğini, müvekkillerinin anılan işgale muvafakatlerinin olmadığını sözlü ve yazılı olarak bildirmelerine rağmen davalının işgalini sürdürdüğünü açıklayarak müdahalenin menine ve fazlaya ilişkin haklan saklı kalmak üzere murisin ölüm tarihi olan 23.03.2009 tarihinden itibaren aylık 400 TL işgal tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.

Davalı vekili yasal süresinden sonra sunduğu cevap dilekçesinde, vekiledeninin 1999 depreminden sonra dava konusu yere taşındığını, binanın depremde hasar gördüğünü ve uzun süre boş kaldığını, davacıların kira bedeli olarak sadece yakıt parasının ödenmesi kaydı ile vekiledenine dairede oturması için teklif götürdüklerini,vekiledeninin de hasarlı dairenin onarım masraflarını karşılayarak dairede oturmaya başladığını, ihbar tarihine kadar davacı teyzelerinin taleplerinin olmadığını, murisin bakımını vekiledeni ve eşinin üstlendiğini, murisin de dairenin vekiledenine verilmesini sözlü olarak vasiyet ettiğini, talep edilen kira bedelinin yüksek olduğunu açıklayarak davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.

Mahkemece, davanın devamı esnasında davacılardan ...’in davadan feragat ettiği, davalının yasal mirasçıların muvafakati olmadan dava konusu taşınmazı tasarruf ettiği, ecrimisil hesabı yönünden ise inşaat mühendisi tarafından düzenlenen raporun hüküm kurmaya elverişli olduğu gerekçesi ile davacı ... tarafından açılan davanın feragat nedeni ile reddine, diğer davacılar tarafından açılan davanın kabulü ile her bir davacı için 2.412,50'şer TL olmak üzere toplam 7.237,50 TL ecrimisil bedelinin davalıdan tahsil olunarak davacılara verilmesine, davalının, feragat eden davacı dışındaki diğer davacıların hisselerine yönelik vaki müdahalesinin men'ine karar verilmiş, hüküm yasal süresi içerisinde davalı vekili tarafından ecrimisil istemine yönelik olarak temyiz edilmiştir.

Dava, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemlerine ilişkindir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişmeli, kat irtifakı kurulu mesken nitelikli 4979 ada 3 parsel sayılı taşınmazda bulunan 24 numaralı bağımsız bölümün davacıların murisi ... adına kayıtlı olduğu, davalı tarafın üçüncü kişi durumunda olup, dava konusu meskenin davalı tarafça tasarruf edildiği anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere; ecrimisil, kötüniyetli zilyedin geri vermekle yükümlü olduğu bir şeyi, haksız olarak alıkoyması nedeniyle kayıt malikine ödemekle yükümlü olduğu en azı kira geliri, en çoğu ise mahrum kalman gelir kaybı olan bir tür haksız kullanım tazminatıdır. Açıklanan bu tanıma göre, bir taşınmazı haksız olarak kullanan ya da başkasına kullandıran kişinin ecrimisille sorumlu olacağı açıktır.

Ecrimisil hesabı ise uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut uyuşmazlık incelendiğinde, hükme esas alınan bilirkişi raporunda mevcut hesaplama yönteminin Daire uygulamasına aykırı düştüğü anlaşılmaktadır.Raporda, emsal araştırmasının yöntemince yapılmadığı, aylık kira bedeli tespitinin hangi kriterler baz alınarak yapıldığının denetime olanak sağlayacak şekilde rapor içeriğinde gösterilmediği, bundan ayrı olarak dava dilekçesinde aylık 400,00 TL kira bedeli üzerinden talepte bulunulmasına rağmen 23.03.2011-08.03.2012 tarihleri arasına ilişkin olarak aylık kira bedelinin HMK’nin 26. maddesine aykırı olarak 450,00 TL olarak hesaplandığı görülmektedir.

O halde, Mahkemece, muris ...’un 23.03.2009 tarihinde vefat etmesi, davacıların ise 25.08.2011 tarihinde davalıya tebliğ edilen bila tarihli ihtarname ile, dava konusu taşınmazın tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içerisinde tahliye edilmesini ve haksız kullanımına karşılık olarak ecrimisil ödemesini talep etmeleri, bu şekilde murisin ölüm tarihinden ihtarname tebliğ tarihine kadar uzunca bir süre davalının kullanımına ses çıkarmadıkları düşünüldüğünde, bu kullanıma muvafakat gösterdiklerinin kabulünde zorunluluk olduğu nazara alınarak,

ihtarnamenin davalıya tebliğ tarihinden 15 gün sonraki dönem için haksız işgalcinin taşınmazı kullanmasından dolayı taşınmaz malikine ödemekle yükümlü olduğu haksız işgal tazminatı olan ecrimisilin hesabı için, Daire uygulamalarına uygun şekilde emsallere göre araştırma yapılıp, ihtarnamenin davalıya tebliğ tarihinden 15 gün sonraki dönem başlangıç tarihi olarak baz alınmak suretiyle hesaplama yaptırılarak ilk dönem için miktarın belirlenmesi, sonraki dönemler için ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle miktarın belirlenmesi,

sonucunda talep miktarı ve kazanılmış müktesep haklar gözetilerek ecrimisile hükmedilmesi gerekirken bu hususları içermeyen bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olup bozmayı gerektirmiştir.