Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/4683 K.2020/1313

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup, hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalı ile birlikte paydaşı oldukları 4877 ada 12 parsel sayılı taşınmazda bulunan üç katlı yapı ve bir gecekondunun, davalı tarafından kullanıldığını ileri sürerek, ecrimisile karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davaya cevap vermemiş, aşamalardaki beyanında muhdesatların ekonomik bir değerinin bulunmadığını ve kiracılar tarafından kullanılmadığını sadece orta katın dava dışı oğlu tarafından kullanıldığını savunmuştur.

Mahkemece, müdahalenin keşfen sabit olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 29.336 TL ecrimisilin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline dair verilen karar, davalı vekilince temyiz edilmiştir.

Dava, paydaşlar arasında ecrimisil isteğine ilişkindir.

1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişmeli, arsa nitelikli, 4877 ada 12 parsel sayılı taşınmazda davacının 120/161, davalının 41/161 hisse ile paydaş oldukları, taşınmazda biri her katında birer daire bulunan 3 katlı yapı, diğeri harap vaziyette tek kattan ibaret yapı bulunduğu, tek katlı yapının uzun süredir kullanılmadığı, 01.10.2015 tarihli bilirkişi raporu uyarınca 3 katlı yapının orta katının davalının oğlu tarafından, diğerlerinin bina sakinlerinin beyanlarına göre kiracılar tarafından kullanıldığının beyan edildiği, davalının, rapora itiraz dilekçesi ile binanın 1. katında kiracısının bulunmadığı, ikinci katının oğlu tarafından kullanıldığı, üst katın ise daire olarak kullanılamayacağı, ekonomik değerinin bulunmadığının savunulduğu anlaşılmaktadır.

Somut olayda, 10.04.2015 günlü 1. oturumda davacıya delillerini ve tanıklarını bildirmesi için 2 haftalık kesin süre verildiği, davacının buna karşı 22.04.2015 havale tarihli dilekçesi ile tanık bildirdiği ancak tanığın dinlenilmeden ve dava konusu dairelerin kullanılıp kullanılmadığı tam olarak tespit edilmeden sonuca gidildiği açıktır.

Hal böyle olunca, mahallinde yeniden keşif yapılması, keşifte davacı tanığının dinlenilmesi, dava konusu dairelerin kullanılabilecek durumda olup olmadığı, kullanılıyorsa kim tarafından ne şekilde kullanıldığı kuşkuya mahal vermeyecek şekilde saptanarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

2. Bilindiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir.

(YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı) 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, karara esas alınan bilirkişi raporunda ecrimisil hesap edilen 3 katlı yapı için yıllara göre artış oranının neye göre belirlendiği anlaşılamamaktadır.

Hal böyle olunca; davalının haksız bir işgali tespit edilirse, ecrimisil hesap edilecek ilk dönem için belirlenecek/belirlenen değere sonraki dönemler için ÜFE artış oranının uygulanması ve davalı yararına oluşan müktesep hak gözetilmek suretiyle saptanacak ecrimisile karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.