Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/4753 K.2020/3609

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabul, kısmen reddine karar verilmiş olup, hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili asıl ve birleşen davada, 4/5 hissesi ...Vakfı’na ait olan 434 ada 17 numaralı parselin 92,00 m2 lik kısmının davalı ... tarafından dükkan olarak işletildiğini, 271,13 m2'lik kısmının ise davalı ... ve Münevver tarafından ikametgah ve bahçe olarak kullanıldığı belirterek, asıl davada 01.05.2008-30.04.2013 tarihleri arasındaki döneme ilişkin olarak 36.104 TL ecrimisilin faizi ile birlikte davalı ...'dan, birleşen davada ise 01.05.2008-30.04.2013 tarihleri arası birikmiş 54.616 TL ecrimisilin faizi ile birlikte davalılar ... ve ...’dan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar vekili, müvekkillerinin davacı idarenin maliki olduğu arsa üzerinde henüz tapu tahsis belgesi alamadıkları binalarının bulunduğunu, müvekkillerinin imar affı müracaatında bulunduklarını, iyiniyetli olduklarını, 2981 sayılı Yasa'nın 18. maddesinin d bendi gereğince müvekkillerinden kira ve ecrimisil adı altında herhangi bir bedel alınamayacağını, talep edilen miktarın fahiş olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.

Mahkemece yapılan yargılma sonunda, davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ecrimisil talebine ilişkindir.

Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir.

Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Bunun yanı sıra, Dairemizin yerleşmiş uygulamalarına göre; aynı yere ilişkin olarak önceki dönem ecrimisil bedeline ilişkin sonuçlanmış davalar bulunduğu takdirde; kural olarak önceki dönemin son dönemi için kabul edilen (ve kesinleşen) miktara ÜFE’nin tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktar, sonraki dönem ecrimisil bedelini oluşturur. Kural bu olmakla beraber, ecrimisil bedelinin en az kira bedeli olması ve kira sözleşmelerinde TBK.

344. maddesine göre 5 yıl geçtikten sonra rayice göre kira tespitinin istenebilmesi nedeniyle daha önce rayice göre belirlenen dönem ile dava konusu edilen ilk dönem arasında 5 yıllık sürenin geçmesi veya taşınmazın bulunduğu yerde imar, sanayileşme, yerleşim vs. özel nedenlerle değişimden dolayı rayiç ve emsal kiralar arttığı takdirde kesinleşen döneme ilişkin değerler nazara alınmadan, toplanacak somut verilere göre yeniden bilirkişi incelemesi yapılarak yeni dönem (sonraki dönem) ecrimisil bedeli belirlenerek hüküm altına alınabilir.

Somut olaya gelince, eldeki temyize konu davadan önce, dava konusu taşınmaz hakkında Sarıyer 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/161 Esas sayılı dosyası ile 01.09.1999-31.10.2003 tarihleri arasındaki dönem için 3.777,00 TL ecrimisil bedelinin davalı ...’dan tahsiline karar verildiği,bu kararın Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiği,

Sarıyer 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/292 Esas sayılı dosyası ile 01.11.2003-30.06.2007 tarihleri arasındaki dönem için davalılar aleyhine açılan davada Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda 2003 yılına ilişkin olarak kira bedelinin tespitinde daha önceki dosyada Yargıtay incelemesinden geçen son dönem kira parasının esas alındığı ve davanın kısmen kabulüne dair verilen kararın Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiği,

eldeki temyize konu davada da hükme esas alınan ek bilirkişi raporunda Sarıyer 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/292 Esas sayılı dosyasında 2007 yılı için kabul edilen (ve kesinleşen) miktara ÜFE’nin tamamının yansıtılması suretiyle bulunan miktarın Mahkemece hüküm altına alındığı alınmıştır.

Hal böyle olunca, Mahkemece ilk defa yöredeki rayice göre belirlenen kira bedelinin 1999 yılına ilişkin olduğu, sonraki dönem ecrimisil bedellleri belirlenirken önceki dönemin son dönemi için kabul edilen (ve kesinleşen) miktara ÜFE’nin tamamının yansıtılması suretiyle bulunan miktarın esas alındığı, bu şekilde geriye yönelik olarak uzun süre ÜFE uygulaması yapıldığı ve rayice göre belirlenen ilk yıldan itibaren beş yıllık sürenin geçtiği nazara alınarak,

açıklanan ilkeler doğrultusunda bilirkişilerden yeniden taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parasının emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre tespiti, sonraki dönemler için ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması sureti ile hesaplama yapılması hususunda rapor alınarak sonucu dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, belirtilen şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.