Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/4912 K.2020/3923

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, davalı tarafça fen ve imar tekniğine aykırı olarak yapılan ruhsatsız binanın müvekkilinin arazisine taştığı, davalının yapıyı inşa ederken iyiniyetli davranmadığını açıklayarak, müdahalenin meni ve taşkın yapı bakımından yıkım kararı verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, müvekkilinin iyi niyetli olup taşkın kısım yönünden temliken tescil istemi olduğunu, yıkımın fahiş zarara yol açacağını savunmuştur.

Mahkemece, 04.03.2015 tarihli fen bilirkişi raporu uyarınca davalının yaptığı binanın 8,65 m2'lik ve 3,61m2'lik kısımlarının davacının arsasına taştığı, 8,65 m2'lik kısmın yıkılmasının mümkün olmadığı, yıkımın fahiş zarar doğuracağı, davalının binasının 1995 yılında ruhsat alınarak yapıldığı, ruhsat alınırken belediyeden yapı izninin alındığı, inşaat ruhsatı verilirken belediyenin izin ve denetiminden sorumlu olduğu, 23.06.2011 tarihli taahhütname içeriğine göre davacının dava konusu tecavüz nedeni ile herhangi bir hak talep etmeyeceği taahhütünü içeren yazılı onay verdiği,dolayısıyla davacının, davalının inşaatını yaptığı sırada oluşan işgaline muvafakat verdiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava imar parseline elatmanın önlenmesi ve yıkım isteğine ilişkindir.

Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden, davacının kullanımında olan 2007 ada 2 numaralı parselin arsa niteliği ile 200,00 m2 yüzölçümlü olup, 09.04.2009 tarihinde satış nedeni ile davacı adına tescil edildiği, bilirkişi raporuna göre üzerinde bodrum+zemin+3 kattan oluşan 28.07.2011 ruhsat tarihli bina olduğu, davalının kullanımında olan 2007 ada 3 numaralı parselin ise arsa niteliği ile 171,00 m2 yüzölçümlü olup 24.01.1994 tarihinde satış nedeni ile davalı adına tescil edildiği, bilirkişi raporuna göre üzerinde bodrum+zemin+3 kattan kattan oluşan 21.02.1995 ruhsat tarihli bina olduğu, Kadastro Müdürlüğü yazı cevabına göre;

her iki taşınmazın geldisi olan 90 ada 11 parsel sayılı taşınmazdan 08.04.1966 tarihinde kadastro geçtiği, 23.11.1987 tarihinde 2981-3290 sayılı kanunlar uyarınca muhtelif ada ve parsellerle şuyulandırma işlemi yapıldığı, çekişme konusu taşınmazlarında şuyulandırma sonucu oluşan parsellerden olduğunun bildirdiği anlaşılmıştır.

Taşkın yapılarda, sosyal ve ekonomik bir değeri yok etmemek ve yapının bütünlüğünü korumak amacıyla yasa koyucu 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 722, 723, 724' ncü maddelerinde öngörülenlerden daha değişik ilkelere ihtiyaç duymuş bu nedenle 725. madde hükmünü getirmek zorunda kalmıştır. Söz konusu maddeye göre “ Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.”

Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

Görüldüğü üzere taşkın yapının korunmasındaki bireysel ve kamusal yarar nedeniyle TMK'nin 684, 718, 722. maddelerinde kabul edilen “üst toprağa bağlıdır” kuralına ayrıcalık getirilmiş taşkın yapı malikinin komşu taşınmazda inşaat veya irtifak hakkı gibi ayni bir hakkının bulunması halinde taşan kısım, taşılan taşınmazın değil, ana yapının bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüz’ü) sayılmış, tecavüz edilen kısım üzerinde yapı maliki yararına irtifak hakkı tanınmıştır.

Hemen belirtmek gerekir ki taşkın yapıdan inşaat ve imalattan kasıt, taşınmaza sıkı ve devamlı surette bağlı olan esaslı yapılardır. Diğer bir söyleyişle taşan yapının tamamlayıcı parça (mütemmim cüz) niteliğinde olması gerekir. Onun, taşınmazın altında veya üstünde yapılması zeminde veya üstten sınırı aşması, arasında madde hükmünü uygulaması açısından hiçbir fark yoktur.

TMK'nin 725. maddesinin uygulanabilmesini haklı gösterecek en önemli koşul yapı malikinin iyiniyetli olmasıdır. Bu maddede iyi niyetin tanımı yapılmamışsa da aynı Kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda kuşku yoktur. Yapı malikinin kendinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın, sınırı aştığını bilmesi veya bilecek durumda olmaması yahut sınırı aşmasında yasaca korunabilecek bir nedenin bulunması onun iyiniyetini gösterir.

Yapı yapan kişinin iyi niyetli olmaması aşırı zarar bulunup bulunmadığına bakılmaksızın taşan kısmın yıkılması sonucunu doğuracağından iyi niyet üzerinde önemle durulmalı, olaylar, karineler, tüm taraf delilleri bir arada özenle değerlendirilmelidir.

Kural olarak iyiniyetin ispatı 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca taşkın yapı malikine ait ise de iyiniyet sav ve savunması def'i olmayıp itiraz niteliği taşıdığından ve kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan mahkemece kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulmalıdır.

Ancak, komşu taşınmaz malikinin veya o taşınmazda mülkiyetten başka ayni hak sahibi olup ta zarar gören kimselerin taşınmaza elatıldığını öğrendikleri tarihten itibaren onbeş gün içerisinde itiraz etmeleri, yapı malikinin iyiniyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır. İtiraz hiçbir şekle bağlı değildir.

Yapının ilerlemesini zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin başlangıcını objektif olarak saptamak, yapının görünebilir hale gelme tarihinden başlatmak, taşırılan taşınmaz malikinin öğrenmesine engel olan sübjektif (öznel) nedenleri dikkate almamak gerekir.

Aksine düşünce bu yöndeki yasa koyucunun amacını ortadan kaldırır (Durum ve koşulların haklı göstermesi) şeklinde açıklanan ikinci koşuldan ise imar durumuna göre ifrazın mümkün olması, ifraz halinde arsa malikinin uğrayacağı zarar ile taşkın yapı malikinin elde edeceği yarar arasında aşırı bir farkın bulunmaması, gibi hususlar anlaşılmalıdır.

Bu iki koşulun varlığı halinde taşkın yapı maliki uygun bir bedel ödeyeceğini bildirerek açacağı yenilik doğurucu nitelikteki temliken tescil davası ile taşkın kısmın mülkiyetini veya üzerine bir irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir.

Ayrıca, iyiniyet savunmasının yukarıda açıklanan niteliği dikkate alınıp, bu savunma içerisinde temliken tescil isteğinin de bulunduğu kabul edilerek, tescil talebi,ayrı bir davaya gerek olmaksızın açılan davada savunma yoluyla da ileri sürülebilir. Esasen bu kuralın uyuşmazlıkların en kısa sürede sağlıklı biçimde çözümlenmesi ve dava ekonomisi yönünden büyük yarar sağlayacağı da kuşkusuzdur.

Her davada hakim muhik tazminat (uygun bedel) olarak salt temlik edilecek arsanın bedelini değil, gerektiğinde taşınmazının bir kısmını terk etmek zorunda kalan malikin özverisini düşünerek uzman bilirkişiden dava tarihine göre devredilen arsa bedeli yanında, geride kalan kısmın uğradığı değer kaybı varsa taşınmaz malikinin öteki zararları gibi konularda da rapor almak suretiyle TMK'nin 4, 6098 s. Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 50. (818 s. Borçlar Kanunu'nun (BK) 42.) maddeleri uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi de önleyecek biçimde en uygun bedeli tayin ve takdir etmeli, bu bedel karşılığında tecavüzün şekline,

taşkın yapının ve taşınmazların niteliğine göre, taşılan yerin mülkiyetinin devrine veya üzerinde irtifak hakkı kurulmasına karar vermelidir.

Öte yandan, taşkın yapı ile iki komşu taşınmaz fiilen birleşmekte, iktisadi bir bütün oluşturmaktadır. Olayın bu özelliği itibariyle taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği uygulamada ve bilimsel alanda ortaklaşa kabul edildiği üzere taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Bu durumda taşınmazların miras yoluyla veya temliken intikal etmesi halinde yeni maliklerde maddede belirtilen haklardan yararlanabildikleri gibi borçlardan da sorumlu tutulurlar.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; Mahkemece icra edilen keşif sonrası düzenlenen bilirkişi raporları uyarınca davacının maliki olduğu 2 parsel sayılı taşınmazın fen bilirkişisi raporunda A harfi ile gösterilen 8,65 m2'lik kısmına bina, B harfi ile gösterilen 3,61 m2'lik kısmına ise bahçe olarak kullanılmak sureti ile davalı tarafça elatıldığının sabit olduğu, çekişme konusu taşınmazlarda imar uygulamasının 1987 yılında yapıldığı, davalının ise 1994 yılında satın aldığı taşınmazı üzerine 1995 yılında yani imar uygulamasından sonra tecavüzlü binayı inşa ettiği anlaşılmıştır.

Bu durumda Mahkemece, davalının iyiniyetli kabul edilemeyeceği, yukarıda açıklanan temliken tescil şartlarının oluşmadığı gözetilerek, Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesin uyarınca elatmanın önlenmesi ve yıkım istemlerinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.