Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/5283 K.2020/5190

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, esas davanın kabulüne ve birleşen davanın reddine karar verilmiş olup hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili esas ve birleşen dava dilekçesinde, 30 ada 23 numaralı parselde bulunan daire ve dükkanların davalılar tarafından işgal edildiğini belirterek, 01.04.2011-31.06.2012 tarihleri için ecrimisil talep etmiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde, istenen ecrimisil bedelinin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş, birleşen davada davalı ... ise dava konusu binayı diğer davalılar Hüsnü ve Garip’in yaptığını, kendisinin onlardan kiraladığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece yapılan yargılama sonunda, esas davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Dava, ecrimisil talebine ilişkindir.

1. Esas dava yönünden temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda dava konusu taşınmaz arsa vasfında olup üzerindeki yapı davalılar tarafından yapıldığından, ecrimisil hesabının arsa değeri üzerinden yapılmasında bir isabetsizlik olmamakla birlikte, yukarıdaki ilkeler ışığında emsal araştırması yapılmadan ecrimisil değeri belirlenmesi doğru görülmemiştir.

2.Birleşen dava yönünden temyiz itirazlarına gelince;

Mahkemece davalı ...’ın, dava konusu dükkanı diğer davalı ... ve Garip’ten kiralaması nedeniyle, birleşen davanın reddine karar verilmiş ise de; davacı malik olup, malik olmayan kişilerden kiralayarak kullanan davalı ...’ın kullanımı hakka dayalı olmadığından, davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.