Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/5379 K.2020/4919

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacılar vekili, vekil edenlerinin maliki olduğu 70 ada 2 ve 3 parsel sayılı taşınmazlara ilişkin Germencik Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılan ve kesinleşen elatmanın önlenmesi davasında toplam 280,098 m2 alana ilişkin tecavüz saptandığını bu kısmın icra kanalıyla 03.06.2013 tarihinde müvekkillerine teslim edildiğini belirterek, taşınmazı satın aldıkları 23.02.2009 tarihinden taşınmazın teslim edildiği 03.06.2013 tarihine kadar toplam 17.000 TL ecrimisilin davalılardan tahsilini talep etmiştir.

Davalılar vekili, elatmanın önlenmesi davasında müvekkilleri dışında ...’in de davalı olduğu ve onun aleyhine de elatmanın önlenmesine karar verildiği halde tüm ecrimisil bedelinin vekil edenlerinden istenildiğini, vekil edenlerinin ihtarname gönderilen 19.08.2010 tarihine kadarki kullanımının rızaya dayalı ve iyiniyetli olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulü ile toplam 17.000 TL ecrimisilin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiş olup; hüküm, davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ecrimisil istemine ilişkindir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davalı ...’nın 14 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğu, 12, 13, 14 ve 15 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde çırçır fabrikası bulunduğu, bu fabrikanın davacılara ait 2 ve 3 parsellere krokide B ile gösterilen 119,06 m2, C ile gösterilen 94,85 m2 ve D ile gösterilen 66,18 m2 tecavüzlü olduğu, tecavüzlü kısımlarda fabrikaya ait zirai ilaç, gübre, makara konulan yaklaşık 30-35 yıllık çelik çatı üzerine saç levha örtülü kısmın ve akaryakıt tankeri, işe yaramayan çuvallarla doldurulan tek katlı kaba inşaatlı betonarme kısmın bulunduğu, davalılar vekilinin taşınmazların önceki malikinin rızasına dayalı kullanıldığını ve kullanımın raporda belirtilen tüm alana yayılmadığını ayrıca davalı ...’nın kullanımı bulunmadığını iddia ettiği anlaşılmıştır.

1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre davalılar vekilinin aşağıda belirtilen hususlar dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.Davalılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Her ne kadar bu dava öncesinde görülen elatmanın önlenmesi davası, eldeki dosya kapsamı itibarıyla davalıların her ikisi aleyhine ecrimisile hükmedilmesi kural olarak doğru olsa da, ecrimisil hesabı hatalıdır.

Şöyle ki; arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir.

Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir. Oysaki hükme esas alınan raporda, emsal bulunamadığından Yargıtay uygulamasına göre müdahaleli taşınmazın üzerindeki yapılar ile birlikte değeri belirlenerek ve bu değerin %5'i yıllık kira bedeli olarak alınıp sonuca gidilmesi gerektiği belirtilip, bu doğrultuda hesaplama yapılmıştır.

Ancak az yukarıda da belirtilen ilke ve usuller çerçevesinde, ecrimisile konu yer arsa niteliği ile değerlendirilerek, yapıların davacı tarafa ait olmadığı dikkate alınarak, ilk dönem kira bedeli belirlenip bu bedele ÜFE oranında artış uygulanmak suretiyle takip eden dönemler için ecrimisil miktarlarının belirlenmesi gerekirken, Yargıtay ve Daire uygulamaları ile bağdaşmayan bilirkişi raporu esas alınarak sonuca gidilmesi doru olmamıştır.