Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/5448 K.2020/5212

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiş olup, hükmün davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, vekil edenin 969 ada, 1 parselde kayıtlı taşınmazın maliki olduğunu, davalının taşınmazın 135.00 m2 lik kısmını ikametgah olarak kullanmak suretiyle tecavüz ettiğini, 01.08.2008-31.07.2013 tarihleri arasında teraküm eden 24.425 TL işgal tazminatının işgalin başlangıcından itibaren kademeli kanuni faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı; taşınmaz üzerindeki binayı 2001 yılında yaptığını, açılan davanın haksız ve yersiz olduğundan bahisle davanın redddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kısmen kabul kısmen reddi ile 01.08.2008-31.07.2013 tarihleri arası dönem için 21.715,00 TL ecrimisilin dönem sonlarından itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.

Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu tür davalarda hâkim, gerçek ecrimisil miktarını tayin ve tesbit edebilmek için resen hareket etmek zorundadır.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut uyuşmazlık incelendiğinde hükme esas alınan bilirkişi raporunda mevcut hesaplama yönteminin Daire uygulamasına aykırı düştüğü anlaşılmaktadır. Şöyle ki, dosya içerisindeki bilgi ve belgeler ile dava dilekçesinin içeriğine göre dava konusu taşınmazın hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmaz üzerindeki yapının davalı tarafından yapıldığı dikkate alınarak tapudaki arsa şekli dikkate alınarak hesaplama yapılması doğru ise de, emsal kira sözleşmeleri incelenmeden taşınmazların yapısal ve çevresel özellikleri, ekonomik koşullar gibi soyut nedenlerden söz edilmek suretiyle ecrimisil hesabı yapılmıştır. Raporlar bu haliyle eksik olup, hüküm kurmaya yeterli değildir.

Bu durumda, Mahkemece, taşınmaz üzerindeki yapının davalı tarafça meydana getirildiğinin tarafların kabulünde olduğu nazara alınarak, işgalden önceki boş arsa niteliğine göre, önceki dönem ecrimisil istemine ilişkin bilirkişi raporu da değerlendirilmek sureti ile Daire uygulamalarına uygun şekilde emsallere göre araştırma yapılıp, ecrimisil istenilen ilk dönem başlangıç tarihi olarak baz alınmak suretiyle hesaplama yaptırılarak ilk dönem için miktarın belirlenmesi, sonraki dönemler için ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle miktarın belirlenmesi,

sonucunda talep miktarı ve kazanılmış müktesep haklar gözetilerek ecrimisile hükmedilmesi gerekirken bu hususları içermeyen bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Bundan başka, ecrimisile bilirkişi tarafından her yıl için saptanan ecrimisil miktarına tahakkuk tarihleri olan dönem sonlarından itibaren yasal oranda faize hükmedilmesi gerekir. Somut olayda, davacının ecrimisil alacağına dönem sonlarından tarihinden itiberen faiz talep ettiği, Mahkemece, 5 yıllık ecrimisilin tamamınına dönem sonu ve faizin başlangıç tarihi belirtilmeksizin dönem sonları tarihinden itibaren faiz hükmedildiği anlaşılmaktadır. O halde, Mahkemece, alacağa dönem sonları hükümde açıkça belirtilmek suretiyle faize hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde faize hükmedilmesi bozmayı gerektirmiştir.