Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/6280 K.2018/14312

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili; müvekkilinin 1065, davalının ise 1064 parsel malikleri olduğunu, 1064 parselde bulunan binanın bir kısmının müvekkilinin parseline taştığını,taşmanın hem davalıya ait binanın hem de komşu iki parseli ayıran sınır duvarının müvekkilinin arsasına tecavüz ettiğini, kadastrosu yapılmış taşınmazda taşmanın iyiniyetli olamayacağını, T.M.K.nun 725.maddesindeki koşulların da aranamayacağını, taşkın yapının imar mevzuatına aykırı yapılmasının olası olduğunu, kaçak ise başka husus araştırılmadan yıkılmasının gerektiğini,

davalının taşkın yapıyı inşa ettiğinden beri müvekkili mülkiyetinde bulunan taşınmazdan haksız ve hukuka aykırı biçimde istifade ettiğini, taşmanın miktarı, taşma yapılan yerin rayiç değeri, taşmanın süresinin bilirkişi incelemesi ile belirleneceğini,

taşkın yapının yargılama sırasında tespit edilecek inşa tarihinden dava tarihine kadar ecrimisil bedeli olarak fazlaya ilişkin haklar saklı tutulmak kaydıyla belirsiz alacak davası olarak şimdilik 1000 TL istediklerini belirterek taşkın yanın kal’ini ve ecrimisil bedeli olarak fazlaya ilişkin haklar saklı tutulmak kaydıyla 1000 TL’nin taşkın inşaatın yapım tarihinden 3095 sayılı Kanunun 2-II maddesi uyarınca işleyecek faizi ile müvekkiline verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili; aplikasyon krokisi incelendiğinde müvekkilinin davacıya ait taşınmaza müdahalesinin olmadığının anlaşılacağını, T.M.K. nun 725.maddesinde aranan koşulun iyiniyet olduğunu, iyiniyetin ispatının davacıya ait olup davacı iddialarının yerinde olmadığını, müvekkilinin tapusu olup gerekli yerlerden izin alarak inşaat yaptığını, tecavüz olmadığı için davacının ecrimisil de talep edemeyeceğini, ecrimisil talebinin binanın inşaat tarihinden itibaren istendiğini, oysa Yargıtay kararlarına göre ecrimisil davalarının 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğunu, dava tarihinden ancak geriye doğru 5 yıl için ecrimisil istenebileceğini,

davacının hangi tarihler için ecrimisil istediğini belirtmemesi nedeniyle isteminin usulden reddinin gerektiğini,yine davacının dava tarihinden itibaren faiz istemi ve temerrüt faizi talebinin yerinde olmadığını,bu istemin Yargıtay kararlarına göre hukuka aykırı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; mülkiyeti davacıya ait ... ili, ... İlçesi, ... Mah., ... yolu mevkii, 6780m2 yüzölçümlü 1065 parsel sayılı taşınmaza yönelik davalı ... San. A.Ş.'nin haksız müdahalesinin önlenmesine, teknik bilirkişi ...

07/04/2015 tarihli rapor ve krokisinde A harfiyle gösterilen 59.59 m2 yüz ölçümlü bina taşkınlığı ve B harfiyle gösterilen 83.04 m2 yüz ölçümlü bina taşkınlığı ile 1065 parsel sayılı taşınmaz içerisinde davalı tarafça sınır olarak çekilen krokide gösterilen duvarın kaldırılması suretiyle davalının müdahalesinin sonlandırılmasına, teknik bilirkişi ... ’nün 07/07/2015 tarihli rapor ve krokisinin ilam eki sayılmasına,

toplam 27.744,00 TL ecrimisil alacağının 4.800,00 TL'sinin 23/07/2010 tarihinden itibaren, 5.052,00 TL'nin 23/07/2011 tarihinden itibaren, 5.532,00 TL'sinin 23/07/2012 tarihinden itibaren, 6.084,00 TL'nin 23/07/2013 tarihinden itibaren ve 6.276,00 TL'sinin 23/07/2014 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı ... San. A.Ş.'den tahsili ile davacı ... Elemanları San. ve Tic. A.Ş'ye verilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, tapulu taşınmaza yönelik kal ve ecrimisil isteğine ilişkindir.

Dosya kapsamından, 1064 parsel sayılı taşınmazın davalı, 1065 parsel sayılı taşınmazın davacı adlarına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.

1-Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına ve mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre; davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. Yine kal istemi daha geniş hüküm ve sonuç doğuran bir talep olduğundan,davalı vekilinin, davacı tarafın meni müdahale talebi bulunmamasına rağmen bu yönde karar verilmesine yönelik temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2-Davacının ecrimisil istemi taşkın yapının yapım tarihinden itibaren iken, mahkemece bu husus araştırılmaksızın dava tarihinden geriye doğru 5 yıl için ecrimisil hesaplaması hatalıdır. Mahkemece bu husus tespit edilip taşkın yapının yapım tarihine göre 5 yıllık zamanaşımı süresi ve davalı tarafın zamanaşımı definde bulunmasına göre, ecrimisil hesabı yapılması gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda ecrimisil hesaplama yönteminin usulüne uygun olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur.

Şöyle ki, hükme esas alınan bilirkişi raporu ile denetime elverişli emsal kira bedelleri karşılaştırılmadığı gibi, ilk dönem için belirlenen ecrimisil miktarına ÜFE artış oranının yansıtılması suretiyle sonraki dönemler için ecrimisil miktarının belirlenmesi gerekirken bulunan ilk dönem aylık kira bedelinden sonraki dönemleri belirlemek için artırımın neye göre yapıldığı anlaşılamamıştır.

Hal böyle olunca, yukarıdaki ilkeler uyarınca dava konusu taşınmazın ilk dönem ecrimisil miktarının o yılların rayicine göre belirlenmesi, sonraki yıllar için ise belirlenecek tutarlara ÜFE artış oranı uygulanmak suretiyle; taşkın yapı tarihi, dava tarihinden 5 yıllık süreden önce ise dava tarihine kadar 5 yıllık süre için; bu süreden sonra ise taşkın yapı tarihinden dava tarihine kadar hesaplama yapılması gerekirken, yetersiz bilirkişi raporu hükme esas alınarak eksik inceleme ile yetinilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.