Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/6590 K.2020/7692

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, davaya konu 384 ada 129 parselde kayıtlı taşınmazı davalının kafeterya olarak kullanması sebebiyle, 01.01.2011-22.01.2012 arası dönem için 66.313 TL ecrimisilin dönem sonu kademeli faiziyle davalıdan tahsilini talep etmiş, 19.02.2015 tarihinde talebini 89.703,65 TL olarak artırmıştır.

Davalı vekili, davaya konu yeri 06.11.2008 tarihinde kiraladığını, davacının tahliye ihtarından sonra 2011 yılında kiracılığın tespiti davası açtığını, talep edilen dönem için kira bedellerini o davada tespit edilen tevdi mahalline yatırdığını, borcunun olmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 27.433,65 TL ecrimisilin dönem sonu faiziyle beraber davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.

Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince; davaya konu 384 ada 129 parselde kayıtlı arsa vasıflı taşınmazın davacı ...

Genel Müdürlüğü adına kayıtlı olduğu, davacı ile davalı arasında davaya konu taşınmaz üzerindeki kafeteryanın kiralanmasına ilişkin 2886 Sayılı Kanun’a göre 06.11.2008-31.12.2009 arası dönem için kira sözleşmesi imzalandığı, davacının 26.11.2010 tarihli yazıyla davalıya davaya konu taşınmazla ilgili 2011 yılında kira sözleşmesi yapılmayacağı bildirilerek, 31.12.2010 tarihine kadar tahliyesinin istendiği,

davalının 01.02.2011 tarihinde İstanbul 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/195 Esas, 2013/553 Karar sayılı dava dosyasıyla kiracılığının tespiti için dava açtığı bu davanın reddedilerek 26.11.2015 tarihinde kesinleştiği, bu dosyada Mahkemece 21.02.2011 tarihinde davalının kira bedellerini yatırması için tevdi mahallinin belirlendiği, davalı tarafından 01.01.2011-01.01.2012 arası dönemin kira bedeli olarak toplam 62.270 TL kira bedelinin bu hesaba yatırıldığı, eldeki dosyada alınan bilirkişi raporuyla davacının ecrimisil alacağının talep edilen dönemde 89.703,65 TL olarak belirlendiği,

Mahkemece belirlenen bu tutardan davalı tarafından yatırılan kira bedelleri mahsup edilerek 27.433,65 TL ecrimisil alacağına hükmedildiği anlaşılmaktadır.

Mahkemece, davalı tarafından tevdi mahalline ödenen kira bedelleri mahsup edilerek ecrimisil alacağına hükmedilmesi doğru ise de, hükme esas alınan 16.02.2015 tarihli bilirkişi raporunda, emsallere göre 01.01.2011 tarihinde 106 m2’lik alanın 6.000 TL ecrimisile mütehammil olacağı belirtildikten sonra, 01.01.2011-31.12.2011 arası dönem için aylık 7.000 TL’den, sonraki döneme de artış uygulanarak toplam 89.703,65 TL ecrimisil hesabı yapıldığı,

aylık 6.000 TL’ye mütehammil olduğu açıklandıktan sonra neden aylık 7.000 TL üzerinden hesaplama yapıldığının yeterince açıklığa kavuşturulmadığı anlaşıldığına göre, Mahkemece yeniden bilirkişi raporu alınarak bu farkın nedeninin açıklattırılması, ayrıca taraflar arasında daha önce imzalanan kira sözleşmesi de emsal kabul edilerek yukarıda bahsedilen Dairemizin ilke ve uygulamaları doğrultusunda yapılacak hesaplamada diğer emsallerle beraber dikkate alınması,

ondan sonra belirlenecek ecrimisil alacağından davalının ödemiş olduğu kira bedelleri mahsup edilmek suretiyle karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde denetime elverişli olmayan bilirkişi raporuna dayanarak hüküm verilmesi doğru görülmemiştir.

Kabule göre de, Mahkemece, hangi dönem için, ne kadar alacağa, hangi tarihten itibaren faiz uygulanacağı belirtilmeksizin, infazda tereddüt oluşturacak şekilde “...27.433,65 TL ecrimisilin dönem sonu faiziyle birlikte…” tahsiline karar verilmiş olması da doğru değildir.