Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/6988 K.2020/8176

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup, hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkiline ait 405 ada 58, 59, 60, 61 parsel sayılı taşınmazların dava dışı ... Şirketine kiralandığını, devir yetkisi olmadığı halde davalı şirkete devredildiğini, davalının 2007 yılının mart ayından beri işgal ettiğini belirterek, dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık ecrimisil talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde, dava konusu taşınmazda dava dışı ... Şirketinin hakkına dayalı olarak bulunduklarını, işgalci olmadıklarını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece yapılan yargılama sonunda, davanın kabulüne dair verilen karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmişitir.

Dava, ecrimisil talebine ilişkindir.

1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hâkimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir.

Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Bunun yanı sıra, Dairemizin yerleşmiş uygulamalarına göre; aynı yere ilişkin olarak önceki dönem ecrimisil bedeline ilişkin sonuçlanmış davalar bulunduğu takdirde; kural olarak önceki dönemin son dönemi için kabul edilen (ve kesinleşen) miktara ÜFE’nin tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktar, sonraki dönem ecrimisil bedelini oluşturur.

Kural bu olmakla beraber, ecrimisil bedelinin en az kira bedeli olması ve kira sözleşmelerinde TBK’nin 344. maddesine göre 5 yıl geçtikten sonra rayice göre kira tespitinin istenebilmesi nedeniyle, daha önce rayice göre belirlenen dönem ile dava konusu edilen ilk dönem arasında 5 yıllık sürenin geçmesi veya taşınmazın bulunduğu yerde imar, sanayileşme, yerleşim vs. özel nedenlerle değişimden dolayı rayiç ve emsal kiralar arttığı takdirde kesinleşen döneme ilişkin değerler nazara alınmadan, toplanacak somut verilere göre yeniden bilirkişi incelemesi yapılarak yeni dönem (sonraki dönem) ecrimisil bedeli belirlenerek hüküm altına alınabilir.

Somut olayda, davacı ve dava dışı ... Şirketi ile yapılan 02.02.2006 tarihli düzenleme şeklinde inşaat ve kira sözleşmesine göre, dava konusu arsa boş olarak ... Şirketine devredilecek, yüklenici şirket masrafları kendisine ait olmak üzere fabrika inşa edecek ve binanın sahibi yüklenici şirket olacaktır. Yine davacı ile ... Şirketi arasında imzalanan 01.01.2006 başlangıç tarihli, 5 yıllık kira sözleşmesine göre, kiracının alt kira yetkisi bulunmamaktadır.

Ayrıca davacı ve davalı şirket arasında aynı taşınmazlara ilişkin daha önce açılmış (Fethiye 3. Asliye Hukuk Mahkemesi 2015/21 Esas) elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası bulunmaktadır.

Dava konusu taşınmazlar arsa vasfında olup üzerindeki binaların davacı tarafından yapılmadığı dosya kapsamından sabit olduğundan, yukarıda açıklanan ilke ve esaslara göre, talep edilen ecrimisil dönemi için, daha önce taraflar arasında kesinleşen ecrimisil bedeli de dikkate alınarak, arsa vasfına göre hesaplama yapılıp ÜFE uygulanmak suretiyle ecrimisil belirlenmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.