Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/7518 K.2020/8297

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, müvekkiline ait 3 nolu bağımsız bölüme dahil olması gereken 21,65 m2 alanın davalılar tarafından müvekkilinin rızasına ve imar planına aykırı olarak davalı ...'a ait bağımsız bölüme dahil edildiğini, bu fiil durum sonucunda taşınmazın bir bölümünü haksız şekilde ...'ın kullandığını, davalıya gönderilen ihtarname ile taşınmazın eski hale getirilmesinin istendiğini ancak bir sonuç alınamadığını belirterek, el atmanın önlenmesini, dairenin eski hale getirilmesini, 1.000 TL ecrimisilin tahsilini talep etmiş, sonrasında ecrimisil talebini 5.405 TL olarak güncellemiştir.

Davalı vekili, müvekkilinin 4 nolu bağımsız bölümü 2+1 daire şeklinde görerek satın aldığını, iyi niyetli olduğunu ve ecrimisil talebinin hukuki dayanaktan yoksun olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; elatmanın önlenmesi ve eski hale getirmeye ilişkin davalar tefrik edilerek ecrimisil talebi yönünden yargılamaya devam olunmuş, davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.

Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ve malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler.

Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtayın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince; dosya içeriği ve toplanan delillerden, davalı ...’ın dava konusu bağımsız bölüme komşu olan 4 nolu bağımsız bölümü 22.09.2008 tarihinde satın aldığı, bağımsız bölümün projeye aykırı olduğu hususu davalıya Beyoğlu 50. Noterliğinin 09.03.2011 tarihli ve 2918 yevmiye numaralı ihtarı ile bildirilmiş olduğu anlaşılmaktadır. Buna göre, davalı ...’ın işbu ihtarnamenin kendisine tebliğine dek taşınmazı, kendisine ait olduğu inancı ile iyiniyetli olarak kullandığının kabulü gerekmektedir.

Hal böyle olunca, Mahkemece Beyoğlu 50. Noterliğinin 09.03.2011 tarihli ve 2918 yevmiye numaralı ihtarnamesinin içeriği ve davalıya tebliğ edildiği tarih dikkate alınarak, yukarıda belirtilen ilkeler ışığında, ihtarnamenin davalıya tebliğinden itibaren yöntemine uygun belirlenecek bir ecrimisile hükmedilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile davacının malik olduğu tarihten itibaren ecrimisile hükmedilmiş olması isabetsizdir.