Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/8207 K.2018/13097

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı ile müdahil tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, davaya konu edilen 16 ve 17 nolu bağımsız bölümlerin, vekil edeni tarafından 23.11.2010 tarihinde satın alındığını ve davalı tarafın söz konusu taşınmazlara haksız olarak müdahalede bulunduğunu açıklayarak, davalının, davaya konu edilen taşınmazlara müdahalesinin önlenmesine ve 23.11.2010 tarihinden itibaren hesaplanacak ecrimisil alacağının davalıdan alınmasına karar verilmesini istemiş, ... vekili ise, taşınmazların gerçek sahibinin vekil edeni olduğunu beyanla davalı yanında müdahil olarak yer almayı talep etmiştir.

Davalı taraf, taşınmazları ... ve ...'den kiraladığını, mülkiyetin ihtilaflı olması nedeniyle ... 2.Asliye Hukuk Mahkemesi'nde davalar açıldığını beyanla davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, “Davanın kabulüne, davalının dava konusu taşınmaza müdahalesinin önlenmesiyle taşınmazdan tahliyesine, 151.728,93 TL ecrimisil bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine” karar verilmesi üzerine; hüküm, davalı asil ve müdahil vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.

Dava, bağımsız bölümlere elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

1-Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, davalı asil ve müdahil vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2-Davalı asil ile müdahil vekilinin, ecrimisil alacağına yönelik temyiz itirazlarına gelince; Mahkemece hükme esas alınan ecrimisil hesabına ilişkin bilirkişi raporunun hüküm kurmaya yeterli ve elverişli olduğu söylenemez.

Bilindiği gibi, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih, 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, az yukarıda açıklanan ilkelere uyulmadan tanzim edilen bilirkişi raporu hükme esas alınmış, dosyaya değişik tarihlerde sunulan iki hesap raporu arasında göz ardı edilemeyecek ölçüde fark bulunmasına rağmen raporlar arasındaki çelişki de giderilmemiştir.

O halde; Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanı, Fen Bilirkişisi ve İnşaat Mühendisinden oluşan üç kişilik uzman bilirkişi heyeti aracılığı ile yerinde yeniden keşif yapılarak, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda bilimsel verilere uygun, hüküm vermeye elverişli bilirkişi raporu alınarak, hesaplanacak ecrimisile hükmedilmesi gerekirken, yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.