Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/9720 K.2018/20306

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, dava konusu 1063 ada 394 parsel sayılı taşınmazdaki kagir apartmanın 1. kat 4 nolu bağımsız bölüme denk gelen 100/800 hissesini inşaat halindeyken satın aldığını, tamamlanıp kendisine tesliminden sonra davalı ........ Buğan tarafından işgal edilerek davalı ...'a ........ya verildiğini, bu nedenle 22.06.2001 tarihinden bu yana 48 aydan aylık 250 TL olmak üzere toplam 12000 TL ecrimisilin 22.06.2001 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsilini talep etmiştir.

Davalılar vekili; davalılardan ........ın ........cı olduğunu ve husumet yöneltilemeyeceğini, diğer davalı ........’ün ise müteahhit firma tarafından satışı yapılan taşınmazı ........ Yazıcı’dan noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, 02.06.2001 tarihinden itibaren de ........ya verildiğini, davanın reddini savunmuş ve bu talebin kabul edilmemesi halinde davalı ........ tarafından dava konusu taşınmaza bugünkü hale gelmesi için yapmış olduğu masrafların tenzilini talep etmiştir.

Mahkemece; ilk kararda dava konusu taşınmazı getirilen tapu kaydına göre davacının 23.09.2004 tarihinde edindiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne 23.09.2004 -12.07.2005 arası için toplam 3205 YTL ecrimisilin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken müteselsilen alınarak davacıya verilmesine fazlaya ilişkin talebin ise reddine karar verilmiştir.

Hüküm davacı vekili ve davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle Yargıtay 3. Hukuk Dairesince; dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerinde takdirinde isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazlarının yerinde olmadığı, kesinleşen men’i müdahale ve tazminat dosyasındaki tapu kayıtlarında davacının dava konusu taşınmazın 23.06.1994 tarihinden beri 300/800 hisse ile maliki olduğunun anlaşıldığın dosya içerisindeki tapu kayıtlarında ise dava konusu taşınmazın 200/800 hisse ile 23.09.2004 ten beri maliki olduğunun anlaşıldığı,

tüm tedavüller getirilerek tam ve kesin olarak hangi tarihte malik olduğunun tespiti gerekirken eksik inceleme ile hüküm kurulmasının doğru olmadığı, ayrıca kesinleşen dosyadan anlaşıldığı üzere davalı ........ tarafından taşınmaza iyileştirmeler yapıldığı, bu durumda davalı tarafından yapılan iyileştirmeler nazara alınmadan (davacı tarafından yapıldığı hali ile) getirebilecek ........ geliri husunda gerekli deliller toplanıp bilirkişi incelemesi yapılıp sonucuna göre hüküm kurulması gerektiği gerekçesiyle yerel mahkeme kararı bozulmuştur.

İlama karşı sadece davalılar vekili karar düzeltme talebinde bulunmuşlarsa da karar düzeltme taleplerinin reddine karar verilmiştir. Bozma üzerine Mahkemece; bozma ilamına uyularak talep aralığı dikkate alınmak ve bilirkişiden rapor alınmak suretiyle tahsilde tekerrür olmamak üzere davanın kısmen kabulüne 2297,33 TLnin dava tarihinden başlayacak yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken müteselsilen alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

Hüküm davacı vekili tarafından süresinde temyize getirilmiştir.

Dava ; ecrimisil istemine ilişkindir.

1. Davacı vekilinin aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları dosya muhtevası, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına ve uyulan bozma ilamında açıklandığı üzere işlem yapılıp sonucu dairesinde hüküm tesis edildiğine göre yerinde görülmemiştir.

2. Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Özellikle arsa ve binalarda ........ esasına göre talep varsa, taraflardan emsal ........ sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki ........ bedelleri araştırılıp, varsa emsal ........ sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, ........ geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği ........ parası, emsal ........ sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ........ artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince bozma sonrası Mahkemece alınan bilirkişi raporu incelendiğinde; bilirkişi tarafından dava konusu taşınmazın satıldığı tarihteki durumu göz önüne alınarak Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin kararında belirtilen şekilde “dava konusu taşınmazın davalı tarafından yapılan iyileştirmeler nazara alınmadan (davacının yaptığı hali ile)” hesaplama yapıldığı taşınmazın hemen hemen kaba inşaat şeklinde olduğunun belirlendiği, mevcut tapu kaydı incelendiğinde ise dava konusu taşınmazın davacı tarafından 23.06.1994 tarihinde satın alındığı, tapuya beyan edilen satış bedelinin ise 47.000.000 ETL olduğu,

Gelir Vergisi Yasasının 73. maddesinden hareketle asgari ........ bedelinin taşınmazın değerinin %5 inin altında olamayacağının kabulü ile asgari/emsal ........ bedeli hesabından da yararlanılarak, aynı dairenin 5 ve 8 nolu daireleri için yapılan tespitler de dikkate alınarak taşınmazın davalı tarafından yapılan iyileştirmeler öncesi hali için ecrimisil bedelinin 25 TL olduğu,

bu bedel ........ endeksleri vasıtasıyla taşınarak 22.06.2001 - 12.07.2005 tarihleri arası için toplam 2297,33 TL olarak hesap edilmiştir Görüldüğü üzere yukarıda açıklanan ilkeler dikkate alındığında dava konusu taşınmazın satın alındığı ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği ecrimisil bedeli, emsal ........ sözleşmeleri ile karşılaştırılarak,

taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirleme yapılması gerektiği halde davacının taşınmazı satın aldığı 23.06.1994 tarihindeki satış bedeli dikkate alınarak hesaplama yapılması doğru görülmemiş olup Mahkemece belirtilen ilkeler doğrultusunda usulüne uygun yeniden bilirkişi raporu alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden hükmün bozulması gerekmiştir.