Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2019/1590 K.2019/3313

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı alacaklı 01.04.2011 başlangıç tarihli yazılı kira akdine dayanarak 13.06.2014 tarihinde haciz ve tahliye talepli olarak başlattığı icra takibi ile 2013 yılı Mayıs ayından 2014 yılı Nisan ayına kadarki bakiye kira alacağı ile aylık 3.181,00 TL’den 2014 yılı Mayıs ve Haziran ayları kira alacağı toplamda 9.360,58 TL’nin tahsilini talep etmiş, ödeme emri davalı borçluya 27.06.2014 tarihinde tebliğ edilmiştir.

Davalı borçlu vekili 04.07.2014 tarihli itiraz dilekçesinde, müvekkili şirketin alacaklıya borcu bulunmadığını, tüm ödemelerini düzenli olarak yaptığını, ödemelerin de ihtirazı kayıt ileri sürülmeksizin alındığını, müvekkilinin kira artışı nedeniyle de bir borcu bulunmadığını ileri sürerek borca, faizine ve tüm ferilerine itiraz etmiştir.

Ödeme emrine davalı borçlu tarafından itiraz edilmesi üzerine, davacı alacaklı İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur.

Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın kaldırılması ve tahliye istemlerine ilişkindir.

Mahkemece davanın kısmen kabul ve tahliyeye dair verilen ilk kararının davalı tarafça temyizi üzerine Dairemizin 15/02/2016 tarihli ve 2015/9125 Esas 2016/918 Karar sayılı ilamı ile. “Takibe dayanak yapılan ve karara esas alınan 01.04.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. İş bu davada davalı-kiracı limited şirkettir.

Sözleşmede aylık kiranın net 2.500,00 TL olduğu, ödemenin her ayın 1’i ila 5’i arasında yapılacağı, yıllık artış miktarının bir önceki yılın kira bedeline bir yıllık TEFE-TÜFE ortalaması oranında artış yapılması suretiyle bulunacağı ve kiralananın dükkân olup işyeri olarak kullanılacağı düzenlenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır” düzenlemesine yer verilmiştir.

6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un “Geçmişe Etkili Olma” başlıklı 2.maddesinde Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, öngörülmüştür. Ancak 04.07.2012 tarihli 6353 Sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değiştirilen 31.03.2012 tarihli 6217 Sayılı Kanun'un Geçici 2. maddesine göre.

“Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestîsi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.

Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” hükmüne göre kiracısı tacir ve tüzel kişi olan işyerlerinde Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uygulanmayacaktır.

Yani TBK'nun 344. maddesi tacirler hakkında 8 yıl süreyle uygulanmayacağından sözleşmedeki artış şartı kiracının tacir olması halinde geçerli olup, kiracının tacir olmaması halinde sözleşmedeki kira bedelinde artış TBK 344. maddesi dikkate alınarak belirlenmeli bu konuda bilirkişiden rapor alınmalıdır.

Buna göre; mahkemece sözleşmedeki artış şartına göre istenen yıllar aylık kira miktarının hesaplatılarak sonucuna göre itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Öte yandan davalı kiralananın 17.07.2014 tarihinde satıldığını iddia ettiğine göre dava konusu yere ait tapu kaydı getirtilerek ve kiralananın satılmış olması halinde kiraya verenin tahliye istemi ortadan kalkacağından bu iddianın üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle karar verilmesi de doğru değildir.” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyulmak suretiyle yapılan yargılama sonunda; bozma kararı doğrultusunda öncelikle, somut olayda TBK'nin 344.maddesini tatbik koşullarının tahakkuku nedeniyle, yeniden bilirkişi vasıtasıyla talebe konu aylık kira bedelinin belirlenmesi ve taşınmazın satılıp satılmadığına ilişkin iddianın tespit edildiği, rapora göre 01/04/2013 – 31/03/2014 dönemi aylık kirasının 2.932,14TL, 01/04/2014-31/03/2015 dönemine ilişkin aylık kirasının 3.147,07 olarak belirlendiği, bu aylık kira bedelleri baz alındığında, ödenmesi gereken kira alacağı miktarının toplam 8.718,89TL olduğunun bildirildiği,

bu nedenle itirazın 8.718,89 TL yönünden kaldırılması gerektiği, toplamda 641,69 TL fazla talepte bulunduğu anlaşılmakla, davacının bu kısımla ilgili davasının reddi gerektiği, taşınmazın 21/11/2014 tarihinde Saadet Türksoy’a devredildiği, dava görülmekte iken taşınmazın takip dışı 3.kişiye satılarak tahliye ile ilgili istem konusuz bırakıldığından tahliyeye ilişkin istemin esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre temyiz eden davalı tarafın aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davalı vekilinin alacağa yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Takipte dayanılan ve karara esas alınan 91/04/2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi ile aylık kira bedeli 2.500,00 TL olmakla, ayın ilk beş gününde ödeneceği ve yıllık TEFE-TÜFE ortalaması oranında artış yapılacağı kararlaştırılmıştır.

Mahkemece hesap özetinin ve ödeme dekontlarının dosya arasına alınmasının ardından dosya bilirkişiye tevdi edilmiş olup, hükme esas alınan bilirkişi raporunda; takibe konu edilen 2013 yılı Mayıs ayından 2014 yılı Haziran ayına kadar yapılan ödemeler tespit edilmiş ve TEFE+TÜFE ortalaması oranına göre 01.04.2013 – 31.03.2014 dönemi kirasının 2.932,14 TL, 01.04.2014 – 31.03.2015 dönemi kirasının 3.147,07 TL olacağı, 2013 yılı Nisan ayından 2014 yılı Nisan ayına kadar ödenmesi gereken kira alacağının 38.332,75 TL olması gerekirken 35.908,00 TL ödeme yapıldığı, bu dönemler içerisindeki bakiye kira alacağının 2.424,75 TL olduğu,

2014 yılı Mayıs ve Haziran ayları için aylık 3.147,07 TL’den 6.294,14 TL ödeme yapılması gerektiği, buna göre toplam alacağın 2.424,75 TL + 6.294,14 TL olmak üzere toplam 8.718,89 TL olarak hesaplandığı, takipte fazlalık olarak 641,69 TL talep edildiği yönünde görüş bildirilmiştir.

Ancak ödeme dekontlarının incelenmesinde davalı tarafından ödeme emrinin tebliğinden önce 18.06.2014 tarihinde “Mayıs – Haziran 2014 kira ödemesi” açıklaması ile 5.524,00 TL ödeme yapıldığı anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece ödeme emrinin tebliğinden önce yasal süre içerisinde yapılan 18.06.2014 tarihli ödeme dikkate alınarak mahsup edilmek sureti ile sonuca gidilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir.