Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2019/309 K.2019/8619

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonucunda Mahkemece verilen davanın kabulüne dair kararın davalı asil tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairenin 17.10.2018 tarihli ve 2018/2272 Esas, 2018/17521 Karar sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmişti. Davalı asil tarafından süresinde kararın düzeltilmesi istenmiş olmakla dosya incelendi gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili, dava konusu 3562 parselde kayıtlı No 6 Daire 7 de bulunan evini 22.12.2004 tarihinde satın aldığını, davacının bu evi kiraya verilmek üzere emlakçı olan davalıya verdiğini ve anahtarları teslim ettiğini, ancak davalının bu durumu kötüye kullanarak taşınmazı işgal ettiğini, davalının müdahalesinin men’ini talep etmiştir.

Davalı vekili, dava konusu dairede davalının işgalci olmadığını, binanın yapıldığı andan itibaren fiili kullanımının olduğunu, taşınmazda babasının en büyük hisseye sahip olduğunu, dolayısıyla işgalci olduğunun düşünülemeyeceğini, davacının hali hazırda apartmandaki mevcut boş bodrum kat maliki olduğunu davacının bina bitmiş haldeyken boş bodrum katı aldığını, binanın hisseli olmasından istifade ederek 7 nolu kendisine satılmayan daireyi sahiplenmeye çalıştığını davanın reddini savunmuştur. Davalı 1. celsede bizzat verdiği beyanında ise 7 nolu daireye 6-7 ay önce oturduğunu, dava konusu yerin babasına ait olduğunu babasının kiracısı olduğunu ve kat mülkiyetinin oluşmadığını, davacıya taşınmazda bir miktar hissenin satıldığını 7 nolu dairede davacının hakkının olmadığını beyan etmiştir.

Mahkemece. 28.10.2011 tarihli ilk kararda davanın kabulüne 7 nolu daireye yapılan müdahalenin men’ine karar verilmiştir.

Davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine yargıtay 1. Hukuk Dairesince 04.05.2012 tarihli ilamıyla karar tarihinden sonra davalının paydaş haline geldiği ve savunmalar dikkate alınarak 7 nolu bölümün kime özgülendiğinin araştırılması ve paylı mülkiyet hükümlerine göre çözüme kavuşturulması, tüm paydaşları bağlayıcı fiili kullanım biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde durulması, intifadan men olgusunun oluşup oluşmadığı ve taşınmazda paya karşılık kullanabileceği yer olup olmadığının belirlenmesi gerektiği gerekçesi ile kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Davacı vekilinin ise karar düzeltme taleplerinin 07.11.2012 tarihinde reddine karar verilmiştir. Mahkemece 07.06.2013 tarihinde verilen kararda ise dosya kapsamından 7 nolu dairenin davalıya özgülendiği anlaşılmakla davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 07.10.2015 tarihli ilamıyla Mahkemece bozma ilamına uyulduğu halde yeterli araştırmanın yapılmadığı, taşınmazın tasarrufu yönünden tüm paydaşları bağlayıcı fiili durumun yaratılıp yaratılmadığının araştırılması, fiili durum yaratılmışsa 7 nolu bölümün kime özgülendiğinin saptanması intifadan men olgusunun oluşup olmadığının ve davacının kullanabileceği yer olup olmadığının belirlenmesi gerektiği gerekçesi ile kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece 14.02.2017 tarihli son kararda ise davalı tarafından davacıya satıldığı iddia edilen bodrum katın projede kömürlük vasfında olduğu arsa payının bulunmadığı, arsa payı dikkate alındığı, satışı yapılan yerin 7 nolu daire olması gerektiği taraflar dışında hissedarlar arasında fiili taksimin bulunduğu ,hissedarların bağımsız bölümlerinin bulunduğu, 7 nolu dairenin davalı tarafından kullanımının haksız olduğu gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 17.10.2018 tarihli ve 2018/2272 Esas, 2018/17521 Karar sayılı ilamı ile yerel mahkeme hükmünün onanmasına karar verilmiştir. Onama ilamına karşı davalı vekili süresi içerisinde karar düzeltme talebinde bulunmuştur.

Dava; paydaşlar arası elatmanın önlenmesi talebine ilişkindir.

Dosya kapsamı, gerek ilk karar öncesi gerekse bozmalar sonrası iddia ve savunmalar incelendiğinde; 19.11.2009 tarihli tapu kaydında taşınmaz arsa vasfında olup davacının 17/154 hissesi, davalının babası ...’nun ise 38/154 hissesi bulunmakta, davalının hissesi bulunmamakta idi. İlk karardan sonra fakat ilk bozmadan önce 02.03.2012 tarihinde davalının babası dava dışı ... hissesinin 9/77 sini davalı olan oğluna satmış olmakla davalı dava konusu taşınmazda davacı ile birlikte hissedar haline gelmiştir. Belediyeden gelen yazı cevabına göre; davalı tarafından 02.03.2012 tarihi itibariyle 7 nolu daire için Emlak vergisi ödenmiş, davacı tarafından ise 22.12.2004 tarihi itibariyle 1 nolu daire için emlak vergisi ödenmiştir.

14.06.1999 tarihinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre; dava konusu taşınmaz üzerine bodrum, zemin ve 6 normal kattan ibaret her katta tek daire olacak şekilde bina yapılacağı bunlardan 1.2.ve 3. normal katlardaki dairelerin yarı yarıya mal sahipleri ... ... ve ...’a ait olacağı, geri kalan katların ise davalının babası müteahhit ...’a ait olacağı kararlaştırılmıştır. ... tarafından 4. kattaki 6 nolu daire ise 22.12.2004 tarihinde Noterde yapılan taahhütname ile dava dışı ...’ya verilmiştir.

Yine dava devam ederken ilk karardan sonra 02.03.2012 tarihinde ... tarafından 7 nolu daire Noterde yapılan taahütname ile davalı ...’a verilmiştir. Davacıya herhangi bir daire verildiğine dair noterde verilmiş taahhütname dosya arasında bulunmamakta olup taraflarca da böyle bir taahhüdün olduğu ileri sürülmemiştir.

22.12.2004 tarihinde davacı ile davalı arasında 1 tanık huzurunda el yazılı protokol imzalanmış olup bu protokole göre.

3562 parsel üzerindeki binanın yandan bağımsız girişli bodrum katındaki henüz tamamlanmamış yerin satışı ile ilgili olarak alıcı ... ile taşınmazın sahibinin oğlu ve emlakçı ... arasında yapıldığı 2 oda 1 salon banyo, wc ve mutfaktan oluşan dairenin tüm eksiklerinin tamamlanacağı, 3 ay içerisinde tamamlanarak kiraya verileceği her ay bir kira bedelinin de ...’e yatırılacağı veya kiracının yatıracağı kararlaştırılmıştır.

Davacı vekili tarafından protokol altındaki imzanın davacıya ait olmadığı beyan edilmiştir.

Protokolün aslı dosya arasında bulunmadığından imza incelemesi yapılamamış olup protokolde imzası bulunan tanık ... dinlenmiş ve davacı ile kendisinin ev için araştırma yaptıklarını, davacının 6 nolu binada en alt bodrum katı beğenerek satın aldığını, üst kattakilerin fiyatları yüksek olduğundan alt kattaki bodrum katı satın aldığını ve taraflar arasındaki protokolü bizzat tanığın kendisinin yazdığını her iki taraf imzası da olduğunu ve aslının davacı tarafından alındığını beyan etmiştir.

7 nolu dava konusu daireye ilişkin olarak ... adına ..., ... adlı dava dışı kişiyle 15.02.2005 tarihinde Kira Sözleşmesi yapmıştır.

Davalı tarafından ise ...nun kendi kiracısı olduğu ve Şubat, Mart, Nisan, Mayıs 2006 tarihli kira ödemelerinin kendisine yapıldığı beyan edilmiş olup davalı tarafından yukarıda belirtilen protokole dayanılarak belirtilen sürede davacıya satılan bodrum kat daire tamamlanamadığından ve kiraya verilemediğinden kendi dairesi olan 7 nolu dairenin kiralarının davacı hesabına yatmasının sağlandığı savunulmuştur. Davacı tanığı olarak dinlenen ...

7 nolu daireyi davalıdan kiraladığını davacı adına kendisine kiraya verildiğini, kira kontratının davalı tarafından yırtıldığını, 2008 yılı ağustos ayında anahtarı davacının kardeşine vermek suretiyle boşalttığını kira parasını ise davacı hesabına yatırdığını beyan etmiştir. Diğer davacı tanığı da 7 nolu dairenin davacıya ait olduğunu kira paralarının davacı hesabına yatırıldığını beyan etmiştir.

Mahkemece 7 nolu daire kiracısı ... adına kayıtlı doğalgaz, elektrik ve su idarelerinden sözleşmeler esnasında sunulan tapu ve kira sözleşmesi istenmiş olup gelen yazı cevaplarında , abonelik sözleşmelerinin 2005 yılında yapıldığı, ...’a ait tapu kaydı ve yine ... adına ... ile yapılan kira sözleşmesi sunulduğu bildirilmiştir.

1.Hemen belirtilmelidir ki; paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir.

Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre, payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.

Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir.

Bilindiği üzere 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 706., Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237., Borçlar Kanunu'nun (BK) 213. Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz.

Ne var ki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş ya da fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya ortaklığın satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, "ahde vefa" kuralının yanında TMK'nin 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir.

Aksi halde, pek çok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.

O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planının olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, TMK'nin müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir. Öte yandan, davaya konu edilen taşınmazda tüm paydaşların kullandığı veya kullanabileceği çekişmesiz bölümler bulunmaması durumunda paydaşlar arasında fiili kullanım biçiminin oluştuğu söylenemez.

Somut olaya gelince; dava konusu taşınmaz arsa vasfında olup dava konusu edilen daireye ilişkin müstakil olarak oluşmuş bir kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunmamaktadır.

Tarafların yukarıda açıklanan tüm delilleri de değerlendirilmek suretiyle her ne kadar diğer dairelere ilişkin gerek kat karşılığı inşaat sözleşmesi gerekse noterde verilen taahütname dikkate alındığında fiili kullanım şekli oluştuğu kanısına varılmışsa da dava konusu edilen 7 nolu bağımsız bölüm ile davalının davacıya ait olduğunu ileri sürdüğü bodrum kata ilişkin tüm paydaşların kabul ettiği fiili bir kullanım şekli oluştuğunun kabulü mümkün değildir.

Son bozmada belirtilen uzun süreli kullanıma ilişkin ise davacının dava konusu taşınmazdan 17/154 hisse aldığı tarih olan 22.12.2004 tarihinden davanın açıldığı tarih olan 04.09.2009 tarihine kadar da uzun süreli bir kullanımının olmadığı sabittir.

Gerek bozmalar öncesi alınan raporlarda gerekse son bozma sonrası alınan raporda da yine binada boş bir yerin olduğu belirtilmiş olmakla mahkemenin gerekçesinde davalının davacının olduğu iddia edilen bodrum katın kömürlük olduğu gerekçesine dayanması da doğru değildir. Son raporda kömürlüğün meskene çevrildiği açıkça belirtilmiştir.

Tüm bu açıklamalar doğrultusunda her iki taraf da tapuda hissedar olup tarafların son rapora göre taşınmazda az veya çok kullanacağı boş yer bulunduğu tespit edildiğine göre dosya kapsamından hisseye yönelik elatmanın önlenmesi söz konusu olmadığından fiili taksim ve uzun süreli fiiili kullanım da ispatlanamadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Hükmün bu nedenlerle bozulması gerekirken Dairemizce onandığı anlaşılmakla, davalı vekilinin karar düzeltme talebinin kabulüne karar vermek gerekmiştir.