Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2019/3762 K.2019/8366

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmiş olup hükmün davalı-karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı-karşı davalı vekili, dava konusu 164 ada 1 parsel sayılı taşınmazın vekil edenine ait olduğunu, davalının söz konusu taşınmaza müdahalesinin bulunduğunu açıklayarak fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık 2.000,00 TL ecrimisil bedelinin davalıdan tahsili isteğinde bulunmuş, akabinde talebini 7.365,00 TL üzerinden ıslah etmiştir.

Davalı-karşı davacı vekili, dava konusu taşınmazın önceki maliki .... ’in rıza ve beyanı ile müvekkilinin taşınmaz üzerinde dükkan yaptığını, karşılığında bir miktar para verdiğini, önceki malik ile davacının ortak çalıştığını, davacının icra satışı ile malik olduğunu, tarafların tamirhane yerini ölçmek suretiyle müvekkiline teslim ettiğini, bedelin ödendiğini ve 15 yıldan önce inşaa edilen tamirhanenin bu güne kadar aynı şekilde çalıştırıldığını belirterek davanın reddi ile inşaat yerinin muhik bir tazminat karşılığında tapusunun iptali ve müvekkili adına tapuya kayıt edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine, “Davalı-karşı davacı ...'in dava konusu 164 ada 1 parsel sayılı taşınmaza fen bilirkişisi Barış İçen'in 11/03/2016 tarihli raporu ve 18/05/2016 tarihli ek raporu ile ekli krokisinde 1500 m2'lik alana ve bu alan içerisinde A harfi ile gösterilen 49,68 m2'lik kısım ile B harfi ile gösterilen 38,76 m2'lik kısmına el atmasının önlenmesine,” ve hükme esas alınan bilirkişi raporu doğrultusunda “7.365,00 TL ecrimisil bedelinin dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı-karşı davacıdan alınarak davacı-karşı davalıya verilmesine,” karar verilmesi üzerine; hüküm, davalı-karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Asıl dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkin olup, davalı karşı dava ile temliken tescil isteminde bulunmuştur.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; dava konusu 164 ada 1 parsel sayılı taşınmazın “Kargir iki katlı ev ve kargir petrol istasyonu binası ve arsası ” vasfı ile davacı adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.

1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, davalı-karşı davacı vekilinin karşı dava yönünden tüm ve asıl dava yönünden ise aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davalı-Karşı davacı vekilinin asıl davaya yönelik sair temyiz itirazlarına gelince;

Mahkemece yukarıda yazılı gerekçe ile hükme esas alınan bilirkişi raporundan hareketle toplam 7.365,00 TL ecrimisil alacağa hükmedilmişse de, bu karara katılma olanağı bulunmamaktadır.

Şöyle ki, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçeleri bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Ne var ki, somut olayda, Mahkemece hükme yeterli bir araştırma yapıldığı söylenemez.

Hükme esas alınan raporda, denetime elverişli emsal kira bedelleri karşılaştırılmadığı gibi, taşınmazın 2015 yılı için yıllık ecrimisil gelirinin 1.695,22 TL olduğu tespit edilmiş, ecrimisil hesaplamasında, ilk dönem ecrimisil tutarının belirlenip, sonraki dönemler için ecrimisil değerinin, ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere hesaplanması gerekirken, geriye dönük olarak hesaplama yapılmış olması doğru olmamıştır.

Hal böyle olunca, mahkemece dosyanın yeni bir bilirkişi kuruluna tevdi edilerek yukarıda açıklandığı şekilde Daire uygulamalarına uygun şekilde emsallere göre ecrimisil hesabı yapılmak üzere bilirkişi raporu alınarak usuli müktesep hak da gözetilmek suretiyle ecrimisil talebinin değerlendirilmesi gerekmektedir. Mahkemece yukarıda yazılı hususlar göz ardı edilerek karar verilmiş olması doğru olmadığından hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.