Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2019/4409 K.2021/3267

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacılar vekili; ... ilçesi, 149 ada, 44 ve 45 parsellerde kayıtlı taşınmazların mülkiyetinin müvekkillerine ait olduğunu, davalı tarafın bu taşınmazları 1989 yılından itibaren hiçbir bedel ödemeden fuzulen işgal ettiğini, davalıya taşınmazları tahliye etmesi için Kayseri 8. Noterliğinden 26.12.2012 tarihli ihtarname gönderildiğini belirterek, davalının taşınmazlara elatmasının önlenmesine ve ihtar tarihinden geriye doğru 5 yıllık ecrimisil ödemesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı; işgalci olmadığını, yıllar öncesi taşınmazın bulunduğu yerde yangın çıktığını, bu yerlerin atıl kalmaması için murisi ...’ın kendisine gelerek bu yerleri icarladığını, aralarında yapmış oldukları kira sözleşmesi gereği bu yerlere bir adet dükkan inşa ettiğini, sözleşme gereği dava konusu yeri kullandığını ileri sürerek aleyhine açılan davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece; davalının dosyaya sunmuş olduğu kira sözleşmesinde düzenleme tarihi bulunmadığı, Pınarbaşı Asliye Ceza Mahkemesinin 2009/229 Esas sayılı dosyasında Pınarbaşı Noterliğinin 001861 yevmiye numaralı kira sözleşmesinin düzenleme tarihinin ise 01.08.1989 olduğu, tapu kayıt incelemesinden taşınmazın 06.06.1989 tarihinde ... ve arkadaşları adına tespit gördüğü yani sözleşmenin yapıldığı tarihte ...’ın dava konusu taşınmazda el birliği ile malik olduğu, sözleşmeyi ...’ın tek başına imzaladığı, diğer paydaşların imzasının bulunmadığı,

TMK’nin 702/2 maddesinde, el birliği ile mülkiyet hükümlerine göre taşınmazın kiraya verilebileceği düzenlenmiş olması sebebiyle dava konusu taşınmaz hakkında düzenlenen kira sözleşmesinin geçersiz olduğu belirtilerek, davanın kabulü ile davalının 149 ada 44 ve 45 nolu parseller yönünden el atmasının önlenmesine, 15.664.16 TL ecrimisilin ihtar tarihi olan 26.12.2012’den itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınmasına karar verilmiş, hüküm davalı vekilince temyiz edilmiştir.

Yapılan temyiz incelemesi neticesinde. Yargıtay 1.Hukuk Dairesinin 04.11.2014 tarihli ve 2014/876 Esas, 2014/16893 Karar sayılı ilamıyla; elatmanın önlenmesi yönünden harç yatırılmadığı gerekçe gösterilerek karar bozulmuştur. Bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonunda ise; harç tamamlattırılarak Yerel Mahkemece önceki gibi karar verilmiştir. Hüküm, yine davalı vekilince temyiz edilmiştir.

Dava, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istemlerine ilişkindir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu 44 ve 45 parsellerin komşu taşınmazlar olduğu, 06.06.1989 tarihinde tespit gördüğü, 44 parselin iki adet bir katlı ahşap dükkan ve altı adet ahşap dükkan ve arsası vasfıyla ... ve Oktay Koçak adına 1/2’şer payla, 45 parselin ise bir adet ahşap dükkan ve iki adet ahşap dükkan ve arsası vasfıyla ..., ..., ..., ..., ...., ... ve .... adına çeşitli miktardaki paylarla tescil edildiği,

...’la davalı 01.08.1989 tarihinde “çarşı içinde bulunan ...’a ait 82 nolu dükkanını 01.09.1989 tarihinden geçerli olmak üzere 01.09.1990 tarihinde kadar icarladım” şeklinde sözleşme imzaladıkları, sonrasında yangın çıktığı ve dükkanların yandığı, yangın sonrası imzalanma tarihi belli olmayan yine ... ve davalı arasında imzalanan 01.09.1993 bitiş tarihli “100 m2 arsa vasfıyla” dava konusu yerlerin tekrar kiralandığı, davalı yanan dükkanları yeniden yaptırarak kullandığı, ...’ın 1992 yılında öldüğü,

Niyazi’nin sözleşmeleri yaptığı esnada dava konusu parseller üzerinde başka paydaşlar da olduğu görüldüğünden pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadığından sözleşmelerin geçerli olmadığı, kaldı ki geçerli olduğu kabul edilse dahi sözleşme süresinin çok önce sona erdiği, böylelikle dava konusu yerleri herhangi bir hakka veya kayda dayalı olmaksızın kullanmaya devam eden davalının ise fuzuli şagil olduğu anlaşılmaktadır.

1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına ve mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verildiğine, takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Eğer, arsa veya binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda; ecrimisilin az evvel belirtmiş olduğumuz ilkeler çerçevesinde belirlenmiş olduğunu söyleyebilme olanağı bulunmamaktadır. Şöyle ki; davalının kullandığı dükkanları yangın sonrası kendisinin yaptığı konusunda taraflar arasında ihtilaf olmadığına göre; ecrimisil hesabının dükkanlar üzerinden değil, boş arsa üzerinden yapılması, bu doğrultuda dava konusu yerler emsalleri ile karşılaştırılarak, ilk dönem itibariyle getirebileceği kira parası bulunup, bulunan bu miktara ÜFE artış oranı uygulanarak sonraki dönemlerin belirlenmesi gerekirken, bilirkişilerce emsal araştırması olmaksızın dükkanlar üzerinden ve geriye doğru hesap yapılması, Mahkemece de bu bilirkişi raporu hükme esas alınarak karar verilmesi doğru olmamıştır.

Öte yandan; dosya içerisinde yer alan Pınarbaşı İcra Müdürlüğünce düzenlenen 27.02.2014 tarihli tutanakta; davalı ...’ün iki adet dükkana ilişkin anahtarları icra müdürlüğüne teslim ettiği ve dava konusu yerleri tahliye ettiğine ilişkin hususların yer aldığı anlaşılmakla, bu durumun Mahkemece netleştirilerek elatma yönünden değerlendirilmesi gerektiği göz önünde bulundurulmalıdır.