Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2019/5481 K.2021/3194

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine karar verilmiş olup hükmün taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, taraflar arasında yapılan 26.9.2011 tarihli kira sözleşmesi ile davalı tarafa 126,38 m2’lik alanın büfe, kantin ve çay ocağı olarak işletilmek üzere kiraya verildiğini, davalı tarafın kiralanan alan dışında hastane bahçesini de ciğerci olarak kullandığını, kira sözleşmesine istinaden yer tesliminin 24.10.2011 tarihinde yapıldığını açıklayarak 24.10.2011 tarihinden itibaren hesaplanacak 100.000 TL ecrimisilin davalıdan alınmasına karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, taraflar arasında kira ilişkisi olması nedeniyle görevsizlik kararı verilmesi gerektiğini, vekil edeninin herhangi bir haksız işgalinin olmadığını, başhekim vekili ....ın talebiyle yaz aylarında bahçeye masa bırakıldığını, vekil edeni tarafından davacı kuruma karşı kira bedelinin uyarlaması davası açıldığı için bu davanın açıldığını beyanla davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen kararın, Yargıtay 1.Hukuk Dairesinin 21.6.2017 tarihli ve 2015/185 Esas, 2017/3697 Karar sayılı ilamı ile bozulması üzerine mahkemece yeniden yapılan yargılama sonucunda davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine dair verilen karar taraf vekillerince süresinde temyiz edilmiştir.

1.Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına ve uyulan bozma ilamında açıklandığı üzere işlem yapılıp sonucu dairesinde hüküm tesis edildiğine göre davacı ve davalı vekilinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir.

Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Bunun yanı sıra, Dairemizin yerleşmiş uygulamalarına göre; aynı yere ilişkin olarak önceki dönem ecrimisil bedeline ilişkin sonuçlanmış davalar bulunduğu takdirde; kural olarak önceki dönemin son dönemi için kabul edilen (ve kesinleşen) miktara ÜFE’nin tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktar, sonraki dönem ecrimisil bedelini oluşturur.

Kural bu olmakla beraber, ecrimisil bedelinin en az kira bedeli olması ve kira sözleşmelerinde TBK’nin 344. maddesine göre 5 yıl geçtikten sonra rayice göre kira tespitinin istenebilmesi nedeniyle, daha önce rayice göre belirlenen dönem ile dava konusu edilen ilk dönem arasında 5 yıllık sürenin geçmesi veya taşınmazın bulunduğu yerde imar, sanayileşme, yerleşim vs. özel nedenlerle değişimden dolayı rayiç ve emsal kiralar arttığı takdirde kesinleşen döneme ilişkin değerler nazara alınmadan, toplanacak somut verilere göre yeniden bilirkişi incelemesi yapılarak yeni dönem (sonraki dönem) ecrimisil bedeli belirlenerek hüküm altına alınabilir.

Somut olaya gelince; hükme esas alınan raporun tanziminde, emsal olarak taraflar arasında tanzim edilen kira sözleşmesinin uyarlamasına ilişkin Erzincan Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/1162 Esas sayılı dosyasındaki rakamlar esas alınmış ise de, sözkonusu dosyasının UYAP ortamında yapılan incelemesinden, bahsi geçen kararın bozulduğu anlaşılmaktadır. Kaldı ki, az yukarıda açıklandığı üzere ecrimisil hesabında taşınmazın ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parasının emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenmesi gerekir.

Hal böyle olunca, Mahkemece, alanında uzman bilirkişilerden teşekkül ettirilecek uzman bilirkişi heyeti aracılığı ile, emsal araştırması yapılmak suretiyle az yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda bilimsel verilere uygun, hüküm vermeye ve denetime elverişli bilirkişi raporu alınarak hüküm tesis edilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile karar verilmesi doğru olmamıştır.

3.Davalı vekilinin talep dönemine ilişkin itirazına gelince;

Bilindiği üzere, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 26.maddesinin 1.fıkrasında, hakiminin tarafların talep sonuçları ile bağlı olduğu belirtildikten sonra, bu talepten fazlasına veya başkasına karar veremeyeceği hükme bağlanmıştır.

Dava dosyasının incelenmesinden, davacı tarafın 24.10.2011 tarihinden itibaren ecrimisil talebinde bulunduğu ve davanın 5.8.2013 tarihinde açıldığı, mahkeme tarafından ise dava tarihi olan 5.8.2013 tarihi ila sözleşmenin sona erdiği 24.10.2014 tarihi arası dönem için hesaplanan ecrimisilin hüküm altına alındığı anlaşılmaktadır. Mahkeme hükmü HMK'nin 26. maddesindeki taleple bağlılık ilkesine aykırı olup hüküm bu yönüyle de bozmayı gerektirmiştir.