Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2020/3868 K.2020/7108

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, elatmanın önlenmesi yönünden davanın açılmamış sayılmasına ecrimisil yönünden davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmiş olup hükmün davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı, dava konusu 4179 ada 15 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binaya ilişkin 21.06.1968 tarihinde kat irtifakının kurulduğu ancak proje bağlamında binaya başlanmadığını ve kısmi inşaatın ve tapunun davacıya devredildiğini, kaçak binanın davacı tarafından ruhsat ve iskana bağlandığını, davalıların bu durumdan faydalanarak dava konusu taşınmaz üzerindeki 167/5 nolu bağımsız bölüm için sahte kira sözleşmesi düzenlediklerini, ihtarın da yanıtsız bırakıldığını,

bu nedenlerle davalıların müdahalesinin men’i ile fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydı ile davalıların kira kontratı dikkate alınarak 01.04.2005 tarihinden dava tarihine kadar 6 yıllık 7.200 TL ecrimisilin yasal faizi ile davalılardan tahsilini talep etmiştir. Davacı 14.12.2011 tarihli dilekçe ile müdahalenin önlenmesi davasını atiye bıraktığını beyan etmiştir. 20.12.2012 tarihli dilekçe ile ise elatmanın önlenmesi yönünden davaya devam etmek istediğini beyan etmiştir.

Davalılar ; davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; men'i müdahale davasının HMK’nin 150/5.maddesi uyarınca açılmamış sayılmasına,ecrimisil davasının kısmen kabulüne, 1.183,84 TL'nin davalılardan tahsili ile davacıya verilmesine,davacıya düşen her pay için bilirkişi raporunda belirtilen dönem sonları itibariyle yasal faiz yürütülmesine, fazla istemin reddine karar verilmiş, hüküm davacı ... tarafından bizzat süresinde temyiz edilmiştir.

Dava; elatmanın önlenmesi ve ecrimisile ilişkindir.

1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre davacı ...'un aşağıdaki bentler kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile Yargıtayın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Somut olaya gelince; dava 25.05.2011 tarihinde açılmış olup davacı dava dilekçesinde kira kontrat tarihi olan 01.04.2005 tarihinden dava tarihine kadar 6 yıllık ecrimisil talebinde bulunmuştur. Davalılarca hiç bir aşamada zamanaşımı def’i ileri sürülmemiştir.

Mahkemece hükme esas alınan 19.07.2013 tarihli bilirkişi raporunda, “Ecrimisil davaları 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğundan dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık ecrimisil hesaplanması gerekmiştir.” denilmek suretiyle 25.05.2006- 25.08.2011 tarih aralığı için hesaplama yapılmıştır.

Yapılan hesaplamada dava tarihinin 25.08.2011 olarak alınması doğru olmadığı gibi davalılarca süresinde yapılmış bir zamanaşımı def’i söz konusu olmadığından 5 yıllık ecrimisil hesaplaması yapılması da doğru değildir. O halde Mahkemece; dava dilekçesinde belirtilen talep aralığı dikkate alınarak ecrimisil hesaplaması yaptırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir.

3. Ayrıca ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda bilirkişi raporunda; söz konusu taşınmazın bulunduğu semt ve mevki, emsallerinin alım satım rayiçleri, inşaat tarzı ve evsafı, yüzölçümü, bölge ve bina içindeki konumu, değerine tesir edecek tüm etkenler ile günün koşulları dikkate alınarak dava tarihi itibariyle kira getirisinin aylık 450 TL olabileceği belirlenmiş olup geriye doğru hesaplama yapılmışsa da yukarıdaki ilkede de belirtildiği üzere öncelikle ilk dönem olan kira kontratının yapıldığı 2005 yılı için rayiç bedel belirlenip sonraki ilerleyen yıllara ÜFE artış oranı yansıtılarak ecrimisil hesabı yapılması gerekirken davanın açıldığı 2011 yılı belirlenerek tam tersi yol izlenmek suretiyle hesaplama yapılması doğru görülmemiştir.