Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2020/4617 K.2021/3480

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonucunda Mahkemece verilen davanın kısmen kabulüne dair kararın davacılar vekili ile davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairenin 24.09.2020 tarihli ve 2018/4818 Esas, 2020/5358 Karar sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmişti. Davalı vekili tarafından süresinde kararın düzeltilmesi istenmiş olmakla dosya incelendi gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde, 1213 ada 4 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulu bulunan ve 3 bloktan oluşan sitenin tek kapıcı dairesinin 3. Blok yönetimi tarafından 15 yıldır kiraya verildiği ileri sürülerek fazlaya dair haklar saklı tutularak dava tarihinden geriye doğru 15 yıl için 1.000,00 TL ecrimisil istenmiş, daha sonra miktar 36.456,00 TL'ye çıkartılmıştır.

Cevap dilekçesi ile davanın reddi savunulmuştur.

Davanın 18.595,20 TL üzerinden kısmen kabulüne dair verilen kararın taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 24.09.2020 tarihli ve 2018/4818 Esas, 2020/5358 Karar sayılı ilamı ile onanmasına dair kararının davalı vekili tarafından düzeltilmesi istenildiğinden dosya yeniden incelenmiştir.

Dava, 1213 ada 4 parsel üzerinde kat irtifakı kurulu bulunan ve 3 bloktan oluşan sitenin tek kapıcı dairesinin 3. Blok yönetimi tarafından kiraya verildiği iddiası ile 1 ve 2. Blok yönetimi tarafından açılan ecrimisil istemine ilişkindir.

Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ve malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler.

Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden, dava konusu taşınmazın İstanbul İli Bahçelievler İlçesi Kocasinan Mahallesi 1213 ada 4 parsel "arsa" vasıflı 4.858,50 m2'lik üzerinde 18.08.1999 tarihli yönetim planı ile kat irtifakı kurulu 7 bloktan oluşan Sefakent Sitesi olduğu, yönetim planına göre dava dilekçesi ve hükme esas alınan bilirkişi raporunun aksine taşınmaz üzerinde davacı iki blok ile davalı blokun dışında dört blok daha bulunduğu, nitekim Bakırköy 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/89 D.İş dosyasına yönetim planı dosya arasına alındıktan sonra sunulan 05.05.2013 tarihli ek rapora göre;

dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan Sefakent Sitesinin 7 ayrı bloktan oluştuğu ve 3.blokun da bu 7 bloktan birisi olduğu, ilgili tapu müdürlüğünden gelen tapu kaydı, kat irtifakına esas proje ve yönetim planına göre 3.blokun 2.bodrum katında bulunan kapıcı dairesinin tüm sitenin -kat maliklerinin- ortak malı olduğu tespit edilmiştir.

Somut olayda; yönetim planına göre davacı blokların tapudaki arsa payları toplamı (748+748) 1.496 m2 olup 7 bloklu sitenin toplam alanın ise 4.858,50 m2 olduğu, dolayısı hesaplama yapılırken, davacı bloklar ile davalı 3 nolu blokun payları yerine, dava konusu edilen kapıcı dairesinin yönetim planına uygun olarak 7 bloka ait olduğu kabulü üzerinden hesaplama yapılması gerekirken,

sanki dava konusu edilen kapıcı dairesinin sadece davacı iki blok ile davalı bloka ait olduğu varsayımı üzerinden fazla ecrimisile hükmedilmesi doğru olmadığı gibi mesken olarak kullanılan ve davalı ... tarafından kiraya verilerek gelir elde edilen kapıcı dairesi için ecrimisil talebinde bulunduğuna göre, az yukarıda belirtilen ilke ve esaslar çerçevesinde taşınmazın mesken vasfı ile ecrimisil başlangıç tarihi olan 11.12.2008 tarihi itibari ile rayiç kira bedelinin tespit edilmesi gerekirken,

yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olarak tanık beyanları ve temizlik hizmeti karşılığı olarak dava tarihindeki ecrimisil bedeli esas alınarak önceki yılların ecrimisil bedelinin belirlenmiş olması, bu defa ki inceleme sonucu doğru görülmeyerek hükmün bozulması gerektiğinden onama kararının kaldırılarak hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

Bu durumda Mahkemece, dava konusu edilen kapıcı dairesinin kat irtifakına esas 18.08.1999 tarihli yönetim planına göre 7 bloktan oluşan Sefakent Sitesine ait olduğu dikkate alınarak davacı iki blokun arsa payının toplam 7 blokun arsa payına oranı üzerinden Daire ve Yargıtay uygulamalarına uygun şekilde emsallere göre araştırma yapılıp, mesken vasıflı taşınmazın ecrimisil miktarın belirlenmesi, sonucunda talep miktarı ve Daire kararına karşı sadece davalı vekilinin karar düzeltme isteğinde bulunduğu da gözetilerek ecrimisile hükmedilmesi gerekmektedir.