Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2020/592 K.2021/4909

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, davalının haksız işgalinde bulundurduğu 5 no.lu daire için Aralık 2012-Temmuz 2013 dönemine ait toplam sekiz aylık ecrimisil alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine davalı borçlunu haksız yere itiraz ettiğini belirterek itirazın iptaline, takibin devamına, %20'den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile İstanbul 5. İcra Müdürlüğünün 2013/17427 Esas sayılı takip dosyasında 01.12.2012-31.12.2012 tarihleri arası dönem için 2.67 TL, 01.01.2013-01.08.2013 tarihleri arası dönem için 19,85 TL olmak üzere 22,52 TL ecrimisil asıl alacağının dönem sonlarından itiraberen işleyecek yasal faiz ile birlikte toplam alacak üzerinden takibin devamına, takip tarihinden itibaren asıl alacağa yasal faiz uygulanmasına, fazlaya ilişkin istemin reddine,tarafın icra inkar tazminatı isteminin reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ecrimisil alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir.

Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Bunun yanı sıra, Dairemizin yerleşmiş uygulamalarına göre; aynı yere ilişkin olarak önceki dönem ecrimisil bedeline ilişkin sonuçlanmış davalar bulunduğu takdirde; kural olarak önceki dönemin son dönemi için kabul edilen (ve kesinleşen) miktara ÜFE’nin tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktar, sonraki dönem ecrimisil bedelini oluşturur.

Kural bu olmakla beraber, ecrimisil bedelinin en az kira bedeli olması ve kira sözleşmelerinde TBK’nin 344. maddesine göre 5 yıl geçtikten sonra rayice göre kira tespitinin istenebilmesi nedeniyle, daha önce rayice göre belirlenen dönem ile dava konusu edilen ilk dönem arasında 5 yıllık sürenin geçmesi veya taşınmazın bulunduğu yerde imar, sanayileşme, yerleşim vs. özel nedenlerle değişimden dolayı rayiç ve emsal kiralar arttığı takdirde kesinleşen döneme ilişkin değerler nazara alınmadan, toplanacak somut verilere göre yeniden bilirkişi incelemesi yapılarak yeni dönem (sonraki dönem) ecrimisil bedeli belirlenerek hüküm altına alınabilir.

Somut olaya gelince; dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu 388 ada 30 parsel sayılı taş ocağı kulübesi olan tarla vasıflı,68.000,00 m2 taşınmazda davacı alacaklının kayden 71/17000 ( 284,00 m2 ) hissesinin bulunduğu , hissesini dava dışı...’ndan satın almak suretiyle 12.03.2012 tarihinde edindiği, davalının ise mülkiyetten kaynaklı bir hakkının bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Arsa sahipleri... , ... ile müteahhit ...arasında 20.07.1993 tarihinde imzalanan noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile 388 ada 30 parselde bulunan hisselerinin bir kısmını ...’a satmayı vaat ettikleri ve taşınmaz üzerinde zemin katı yapılmış halde bulunan inşaatın tamamlanması hususunda anlaştıkları, zemin üzerinde bulunan 3 normal katın müteehhite ,giriş ile dubleks dairelerin arsa sahiplerine ait olacağının,

herhangi bir nedenle bu sözleşmede belirtildiği biçimde beş kat ve dubleks yapılmadığı takdirde kabası bitmiş durumda bulunan zemin dışında yapılacak inşaat için %50 oranında paylaşılacağının kararlaştırıldığı, sözleşme ekinde yer alan basit krokiye göre ise 1 ve 9 no.lu dairelerin arsa sahibi...’na , 2 ve 8 no.lu dairelerin arsa sahibi ...’a , 3,4,5,6,7 ve 10 no.lu dairelerin müteahhit ...’a bırakıldığı, davalı ...’in de 14.09.1994 tarihli noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile ikinci normal kattaki 5 no.lu daireyi müteahhit ...’dan satın aldığı anlaşılmaktadır.

Ne var ki.

11.04.2012 tarihinde Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşen Sarıyer 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/136 Esas, 2009/466 Karar sayılı ilamı ile 28.07.1993 tarihli noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptaline karar verildiği , ... tarafında talep edilen tapu iptali ve tescil davasında da İstanbul 2. Tüketici Mahkemesinin 2009/32 Esas, 2009/298 Karar sayılı ilamı ile; yüklenici ile arsa maliki arasında akdedilen sözleşmenin kesinleşen mahkeme kararı ile iptal edildiği,

bu durumda satış vaadini kabul eden ile yüklenici arasındaki sözleşmenin hükümsüz olduğu ,ayrıca hakkında yıkım kararı bulunan kaçak binanın hükmen tescilinin de mümkün olmadığı gerekçeleriyle davanın reddine karar verildiği, kararın Yargıtay denetiminden geçerek 26.07.2010 tarihinde kesinleştiği sabittir.

Mahallinde yapılan keşifte de belirlendiği üzere dava konusu parselde çok sayıda yapı bulunmaktadır. Dava konusu yapının zemin + 3 normal kat + çatı katından oluştuğu, 7 no.lu dairenin kaba inşaat halinde, 9 ve 10 no.lu dairelerin natamam vaziyette bulunduğu, bu hali ile kat mülkiyeti ya da kat irtifakına geçmeye müsait olmadığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin de kesinleşen mahkeme kararıyla iptal edildiği değerlendirildiğinde yapının taşınmaz paydaşlarından... ile ...’a ait olduğunun kabulü gerekir.

Dosya içeriğinden arsa sahibi ...’ın hissesini dava dışı ...’a sattığı görülmektedir.

Davacı vekilinin dava dilekçesinde arsa sahibi... tarafından binanın sol tarafının müvekkiline teslim edildiğinin belirtmiş olması ve dava konusu yapının sağ tarafında yer alan 2 no.lu dairenin ... tarafından, sol tarafında bulunan 1 ve 3 no.lu dairelerin davacı ... tarafından kullanıldığının keşfen saptanmış olması karşısında, yapının sol tarafında bulunan 5 no.lu dairenin de davacıya bırakıldığı kuşkusuzdur.

Bu durumda paydaşlar arasında oluşan fiili kullanma biçimine göre davacıya bırakılan 5 no.lu daire için yukarıda yer alan ilke ve esaslara göre ecrimisil hesaplanması gerekirken arsa payı dikkate alınarak ecrimisil hesabı yapılan 29.06.2015 tarihli bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması isabetsizdir.