Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2005/396 K.2005/443

Hukuk Genel Kurulu 2005/3-396 E. , 2005/443 K.

"İçtihat Metni" Mahkemesi : Ankara 5.Sulh Hukuk

Günü : 15.3.2005

Sayısı :101-323

Taraflar arasındaki "kira tespiti" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 5.Sulh Hukuk Mahkemesince davacının talebinin reddine, kira parasının 15.03.2004 tarihinden geçerli olmak üzere 2.692.800.000 TL.olarak tespitine dair verilen 08.06.2004 gün ve 2004/579 E.,2004/782 K.sayılı kararın incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 25.11.2004 gün ve 2004/12888-13115 sayılı ilamı ile;

(...Davada, 15.3.2004 tarihinden itibaren aylık kiranın net 4.500.000.000 TL. olarak tesbit edilmiş mahkemece aylık kiranın kira sözleşmesindeki artış şartı dikkate alınarak 2.692.800.000 TL.olarak tespitine karar verilmiştir.

Taraflar arasındaki ilk kira ilişkisi, 15.3.2000 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayanmakta olup, tespiti istenilen dönem, akdin kurulmasından itibarenki 4.dönemdir.

Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarına göre, kira sözleşmesindeki artış şartı yenilenen ilk dönemde tarafları bağlar. Tespiti istenilen dönem ilk dönem olmadığından sözleşmedeki artış şartı esas alınarak, kira tespiti yapılması doğru değildir.

Ülkedeki mevcut enflasyon, talebin arzı üzerinde oluşu, kente yoğun göç gibi nedenlerle taşınmaz kiralarında sürekli bir artış olduğu bilinen bir gerçektir.

Bunun için dava konusu yerin, yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası, üç kişilik bir bilirkişi heyeti tarafından belirlenmelidir. Böyle bir belirleme yapılırken, benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli, (re’sen emsal araştırması yapılmalı, ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmalıdır.

Dava konusu yerin, yukarıda açıklandığı üzere serbest koşullarda getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu kira parası dikkate alınmak suretiyle, hak ve nesafet kurallarına göre hakimce bir kira parası takdir edilmelidir.

Eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme sonucu davanın aynen kabulüne karar verilmesi usulsüzdür.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...)

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN

Davacılar vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, kira tespiti istemine ilişkindir.

A-DAVACININ İSTEMİNİN ÖZETİ

Davacılar vekili dava dilekçesinde;davacılar ile davalı banka arasında 15.03.2000-15.03.2005 tarihleri arasında geçerli olmak üzere kira sözleşmesi yapıldığını, sözleşmenin özel

şartlar kısmında kira parasının müteakip yıllarda DİE’nin Toptan Eşya Fiyat Endeksine göre anlaştıklarını ancak aradan geçen süre zarfında ekonomik şartlar ve emsal kira bedelleri nazara alındığında kira parasının çok düşük kaldığını ileri sürerek 15.03.2004 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kira parasının aylık net 4.500.000.000 TL.olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

B-DAVALININ CEVABININ ÖZETİ

Davalı vekili cevap dilekçesinde; kira sözleşmesinin 5 yıllığına yapıldığını ve halen yürürlükte olduğunu, özel şartlar 11.maddesinde düzenlendiği gibi Toptan Eşya Fiyat Endeksinin uygulanması gerektiğini ve davalının da bu oran üzerinde artış yaparak 1 yıllık kira parasını ödediğini, bu nedenle davanın reddi gerektiğini savunmuştur

C-YEREL MAHKEME KARARININ ÖZETİ

Yerel Mahkemece;”Kira sözleşmesinin 11.maddesine göre yeni dönemde Toptan Eşya Fiyat Endeksi kadar artış yapılmalıdır.”gerekçesi ile kira parası tespit edilmiştir.

D-TEMYİZ EVRESİ, BOZMA VE DİRENME

Davacılar vekilinin temyizi üzerine hüküm Özel Dairece yukarda yazılı gerekçeyle bozulmuş; yerel mahkeme,”Taraflar arasında düzenlenen 5 yıl süreli sözleşmede yer alan artış şartına ilişkin hükmün, tarafları sözleşmenin sonuna kadar bağlayacağı” gerekçesi ile kararında direnmiştir.

E-GEREKÇE

Somut olayda. Özel Daire bozma kararında da açıklandığı üzere, taraflar arasındaki kira ilişkisi 15.03.2000 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayalıdır. Davadaki istek ise 15.03.2004 tarihinde başlayan 4.dönemin kira parasının tespitine ilişkindir.

Her ne kadar Yerel Mahkemece kira müddeti genel şartlar kısmında yazılı olduğu gibi beş sene olarak kabul edilmiş ise de sözleşmenin özel şartlar 2.maddesi ”Kira süresi:1 yıl bu süre mal sahibi için mecburi, banka için ihtiyaridir. Banka en az bir ay evvel ihtarda bulunmak kaydıyla kiralanan yeri her zaman tahliye edebilir. Bu durumda mal sahibi peşin tahsil etmiş bulunduğu kira bedelini bankaya iade etmeyi kabul ve taahhüt eder.” şeklinde düzenlenmiştir.

Madde metninden anlaşılacağı üzere kira müddeti 5 yıl değil 1 yıldır. Senelik kira artış miktarı ise sözleşmenin özel şartlar 11.maddesinde düzenlenmiş olup“…ilk yıl için aylık net 850.000.000 TL.olan kira bedeli, müteakip yıllarda kanuni hadler gözetilmek suretiyle DİE‘nin ortalama Toptan Eşya Fiyat endeksi oranına göre artırılacaktır.”şeklindedir.

Yerleşik Yargıtay İçtihatlarına göre, şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına Toptan Eşya Fiyat Endeksinin 3 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmektedir. 3 yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete uygun kira parası tespit edilecektir.

O halde 4.döneme ait kira miktarı; dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parasının bilirkişiler aracılığıyla ve benzer nitelikteki taşınmazların kira sözleşmeleri incelenip, dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmak, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmak suretiyle belirlenmesi gerekir. Böylesi bir araştırma ve incelemeyle, yeniden kiralama halinde elde edilebilecek kira bedeli belirlendikten sonra, bu kira parası da dikkate alınmak suretiyle, hak ve nesafet kurallarına göre, davaya konu dönemin kira parası takdir edilmelidir.

Hal böyle olunca,yerel mahkemece aynı yöne işaret eden bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.